Nghịch lý thanh khoản giảm sâu nhưng giá vẫn tăng không ngừng

Thanh khoản “tụt áp”…

Theo số liệu báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý III/2023 vừa được Savills công bố cho thấy, thanh khoản trên thị trường tiếp tục trầm lắng. Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ, số lượng căn bán được trong quý III vừa qua chỉ đạt 2.100 căn, giảm 16% theo quý và 42% theo năm.

Số lượng nhà ở gắn liền với đất trong quý III/2023 cũng giảm 5% theo quý và 66% theo năm xuống còn 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%, đây là mức rất thấp, giảm 11% theo năm.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn Savills Hà Nội nhận định, giá bán bất động sản ở mức quá cao trong khi các yếu tố kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và lo ngại về khả năng chi trả của người dân đã khiến thị trường nhà ở khó có thể hồi phục thanh khoản. Bên cạnh đó, hiện thị trường đang thiếu các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà ở thực như phân khúc chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội hay biệt thự, liền kề có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

“Để khơi thông thanh khoản cho thị trường, các chủ đầu tư cần tập trung phát triển các dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Thực tế trên thị trường thời gian vừa qua cho thấy, nhiều dự án có mức giá rẻ, dù vị trí ở xa trung tâm thành phố như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, nhưng vẫn có sức hấp thụ tốt”, bà Hằng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia của Savills cũng cho rằng, ở chiều ngược lại, các dự án dù trong khu vực trung tâm nhưng giá bán quá cao, cũng rất khó bán được hàng. Mặt khác, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, các chủ đầu tư cần đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt, ưu đãi cho khách hàng về giá bán, điều kiện thanh toán khi vay ngân hàng. Nếu không có các chính sách thanh toán linh hoạt, dự án sẽ rất khó có thanh khoản trong điều kiện hiện nay.

Đồng thời, chính sách bán hàng cho người nước ngoài cũng cần được nới lỏng để tạo thêm lực cầu cho thị trường. Số liệu của Savills cho thấy, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, Việt Nam đã có 3.035 người nước ngoài đã mua nhà, chủ yếu là căn hộ. Trong đó, Hà Nội dẫn đầu với 1.765 căn. Tuy nhiên, số lượng này hiện chỉ còn chưa đến 1% tổng số lượng nhà ở bán được của thành phố trong giai đoạn hiện nay.

…nhưng giá vẫn “neo cao”

Có một “thực trạng đáng buồn” của thị trường hiện nay đó là mặc dù thanh khoản ảm đạm nhưng giá bán nhà đất lại vẫn tăng không ngừng.

Theo nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội quý III và 9 tháng đầu năm 2023, chuyên gia của Savills cho biết, riêng thị trường bất động sản Hà Nội đang rất trầm lắng, hoạt động kém hiệu quả và tồn tại rất nhiều thách thức. Trong đó, một trong những điều đáng chú ý nhất là giá nhà không ngừng tăng mạnh. Giá căn hộ chung cư do chủ đầu tư bán ra hiện đạt trung bình 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm.

“Đây là quý thứ 19 liên tiếp giá chung cư Hà Nội liên tục tăng. Mức giá ở thời điểm hiện tại đã cao hơn 77% so với quý I/2019”, Savills nhấn mạnh.

Giá thứ cấp trên thị trường cũng đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm. Với thị trường biệt thự và nhà liền kề, giá bán cũng ngày càng tăng cao. Hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp của tất cả loại hình sản phẩm nhà ở gắn liền với đất đều tăng. Giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý lên 103 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề tăng 9% theo quý lên 190 triệu đồng/m2, trong khi giá shophouse tăng 6% theo quý. Giá thứ cấp trung bình trong quý cũng đạt 23 tỷ đồng/căn, tăng 5% theo quý, tuy nhiên vẫn thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp.

Trước đó, báo cáo về thị trường nhà ở của Bộ Xây dựng đến hết quý II/2023 cũng đã cho thấy, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44% (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022). Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Đáng chú ý, mặc dù thị trường ảm đạm vậy nhưng giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được đánh giá là vẫn có những khu vực tăng cao. Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như không có và cũng không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội được cho là đang ở mức cao, tuy nhiên theo khảo sát thì trong quý II giá vẫn tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung khan hiếm, đặc biệt làm các căn hộ giá rẻ, bình dân khiến giá tăng cao, cộng với đó là việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, đến giá đất… tác động cộng dồn vào giá chung cư.

“Nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản có công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài, khiến nguồn cung sẽ không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ có thể vẫn còn ở mức cao, có thể còn tăng”, ông Đính nhận định.