Khó khăn về nguồn vốn vẫn "đeo bám" doanh nghiệp bất động sản

Nỗi lo đáo hạn trái phiếu

Thời gian qua, thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021

Kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Việc huy động vốn từ TPDN nói chung, TPDN bất động sản nói riêng bị “chặn”. Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPDN nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch...

Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6/2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay, nhờ Nghị định số 08/NĐ-CP của Chính phủ và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Theo VARS, nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Mặc dù vậy, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Theo Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tháng 9/2023 vẫn được coi là “cao điểm” đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Thống kê cho thấy, tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc TPDN.

Cơn “khát vốn” của doanh nghiệp vẫn kéo dài

Hiện nay, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, cả 3 kênh huy động vốn trên đều đang bị “ách tắc”, khiến dòng tiền trở thành nỗi lo chưa có hồi kết với doanh nghiệp bất động sản.

Không chỉ vậy, còn có nguyên nhân từ việc nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua các sản phẩm bất động sản trong bối cảnh điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt” để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát cảnh “khát vốn” (Ảnh minh họa).

Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch... trên thị trường bất động sản gần như bị ngưng trệ, gây ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Thống kê của Bộ Xây dựng đã cho thấy, từ đầu năm 2023 đến nay, cả nước chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, giảm 50% so với cùng kỳ năm trước; 23 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm hơn 70%; 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm hơn 60% và tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%. Khoảng 88.000 doanh nghiệp bất động sản đã rút lui khỏi thị trường, tăng gần 23%, trong khi số doanh nghiệp mới thành lập lại giảm 50% so với cùng kỳ.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với nhiều khó khăn như: Dự án khó triển khai vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai. Thiệt hại nhất là những dự án đang giải phóng mặt bằng, đang chờ duyệt tiền đất, đang xây dựng dở dang…

“Trong bối cảnh, lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền, nên thanh khoản thị trường giảm sút. Mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch trên thị trường gần như đều bị ngưng trệ...”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Đính phân tích thêm, theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP, mục tiêu là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng; khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường BĐS thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, có biện pháp xử lý cho các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn.