Giải quyết được vấn đề về pháp lý và nguồn vốn, thị trường bất động sản sẽ hồi phục

Thị trường sẽ “tích cực” hơn từ quý IV/2023

Nhìn nhận thực tế, trong 2 quý đầu năm 2023, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều khó khăn và thách thức. Lượng giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục thấp do tâm lý nhà đầu tư yếu và chờ đợi, dẫn đến thanh khoản chung trên thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi.

Mặc dù kể từ đầu năm, Chính phủ đã có những động thái quyết liệt tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động để có thể hạ lãi suất cho vay…, tuy nhiên các chính sách này vẫn chưa thực sự thẩm thấu vào thị trường bất động sản. Tốc độ tăng trưởng tín dụng trong quý II/2023 vẫn yếu so với quý I/2023 ở hầu hết các ngân hàng. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thực sự phục hồi.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 cho các tổ chức tín dụng với mức giao toàn hệ thống khoảng 14%. Bên cạnh đó, ước tính có khoảng 13 doanh nghiệp phi ngân hàng có giá trị trái phiếu đáo hạn trên 3.000 tỷ đồng trong nửa cuối năm 2023. Trong đó, có đến 12 doanh nghiệp bất động sản với 11 doanh nghiệp chưa niêm yết.

Tính từ đầu năm đến ngày 14/6/2023, ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi ở mức 61.000 tỷ, chiếm 5,7% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong đó, bao gồm 9,3 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp đã đáo hạn không trả được gốc, còn lại là 51.800 tỷ trái phiếu chưa đến hạn nhưng chậm thanh toán lãi.

Xét về cơ cấu các ngành, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 71% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ, ghi nhận mức 42.400 tỷ. Lượng trái phiếu chậm trả bắt đầu tăng cao đột biến từ tháng 3/2023 đến nay và vẫn chưa có xu hướng chậm lại.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang cao so với thu nhập của người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên. Bên cạnh đó, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp với mong muốn.

Theo nhận định của TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do những ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát cao, lãi suất cao; doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá. Tuy vậy, TS Lực vẫn nhận định thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét từ cuối năm 2023 trở đi.

“Từ quý IV/2023, đà phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu phát huy hiệu quả lớn hơn”, ông Lực nhận định.

Nguồn vốn và pháp lý là điểm “mấu chốt”

Thời gian qua, các cơ quan quản lý nhà nước đã có các quyết sách thể hiện rõ quan điểm, chủ trương phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tiêu biểu như, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời, ngày 5/3/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế…

Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nêu trên cùng các luật dự kiến sửa đổi bổ sung và ban hành là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo những thuận lợi cho thị trường bất động sản trên các khía cạnh: Thị trường bất động sản đã được chú ý xem xét tháo gỡ khó khăn; Giảm sức ép phải trả nợ đến hạn cho các doanh nghiệp bất động sản; Tạo lập gói hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội 120 nghìn tỷ với mức ưu đãi 2% lãi suất so với lãi suất thực tế…

Theo đánh giá của TS Cấn Văn Lực, chưa bao giờ trong một tháng, Chính phủ đưa ra 4 quyết sách vô cùng quan trọng với thị trường bất động sản. Các chính sách được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường trong cả 3 nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội. Đề án 338 ngày 03/4/2023 về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Nghị định số 10 ngày 03/4/2023 hướng dẫn Luật đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Trước đó, vào tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác do bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc các dự án bất động sản trên cả nước.

Mặc dù không thể phủ nhận, sự tích cực mà những chính sách nêu trên mang lại là rất tốt nhưng để có hiệu lực thì cần thời gian, vì chính sách luôn có độ trễ nhất định. Hơn nữa, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bảo đảm xử lý hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội theo nguyên tắc Nhà nước sẽ không can thiệp nếu thị trường vận hành tốt, bảo đảm phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững.

Các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai và Luật tổ chức tín dụng đều đang trong quá trình sửa chữa, hoàn thiện, cũng cần có thời gian để đi vào cuộc sống, khi những điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ.