Doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận nguồn vốn với Thông tư 06?

Thông tư 06 cấm cho vay mới

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 06/2023 nhằm sửa đổi Thông tư 39/2016 về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Thông tư này sẽ chính thức có hiệu lực vào ngày 1/9/2023.

Mặc dù, NHNN khẳng định Thông tư này không siết điều kiện cho vay đối với khách hàng mà đã tháo gỡ rất nhiều nội dung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng, góp phần cung ứng thêm vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi phát triển kinh tế, tuy nhiên nhiều quy định lại đang khiến doanh nghiệp bất động sản lo ngại.

Theo đó, trong lần sửa đổi này, NHNN đã bổ sung thêm các quy định cấm cho vay nhằm mục đích giúp các ngân hàng kiểm soát mục đích sử dụng vốn, giảm thiểu rủi ro nợ xấu.

Trong đó, nội dung gây nhiều tranh luận trong giới doanh nghiệp và cơ quan quản lý là điều khoản bổ sung cấm tổ chức tín dụng không được cho vay “Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.”

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), Thông tư 06/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Trong đó, quy định “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, quy định nói trên đã hạn chế vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định cấm cho vay tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/TT-NHNN không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung.

Bởi việc áp dụng đối với mọi dự án đầu tư, nên một số dự án đầu tư khác bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp… do khi các dự án PPP đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc dự án đã hoàn thành. Lúc này, chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án và chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.

“Cú đấm bồi” với doanh nghiệp địa ốc?

Nói về những “bất cập” của Thông tư 06 đối với doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận xét, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn khó khăn, thanh khoản và dòng tiền sụt giảm thì Thông tư 06 của NHNN như “cú đấm bồi”, gây nhiều khó khăn.

Việc đưa thêm các trường hợp không được tiếp cận vốn tín dụng chắc chắn sẽ có tác động tiêu cực vì dòng vốn từ ngân hàng luôn là nguồn lực chính của người mua nhà, chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án.

“Việc hạn chế cho các đối tượng vay ảnh hưởng tiêu cực tới cả người mua nhà và chủ đầu tư bán nhà trong bối cảnh Chính phủ đang đưa những cơ chế khuyến khích, “rã băng” thị trường bất động sản. Doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong việc huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư, cơ cấu lại cổ đông. Trên thực tế, số lượng doanh nghiệp chưa niêm yết có số lượng vượt trội so với các doanh nghiệp đang hoạt động trên sàn chứng khoán”, ông Toản phân tích.

Bên cạnh đó, việc hạn chế cho vay khi dự án “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” thực sự là đánh đố doanh nghiệp vì nếu đủ điều kiện thì doanh nghiệp đã có nhiều phương án huy động khác chưa kể tới gần như 90% các dự án hiện tại đều tắc về pháp lý, không đủ điều kiện cho vay theo Thông tư 06.

“Do vậy những nội dung bổ sung mới trong Thông tư 06 chỉ làm trầm trọng thêm việc thiếu nguồn vốn cho các doanh nghiệp và dự án đang triển khai, giảm tăng trưởng tín dụng vốn đã rất thấp trong nửa đầu năm 2023”, ông Toản nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cho biết: “Khi dự án đã đủ điều kiện mở bán thì còn vay tín dụng để làm gì, ai cần vay nữa? Nếu tín dụng bị siết như thế này thì thị trường bất động sản không thể phát triển. Do đó, các chính sách cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản cần được xem xét lại theo hướng cởi mở hơn để hỗ trợ thị trường.”

Cũng theo ông Hiệp, các doanh nghiệp bất động sản luôn phải dùng tài sản đảm bảo khi vay vốn, nên thực tế, ngân hàng vẫn “nắm đằng chuôi” và rủi ro về nợ vay vẫn được đảm bảo. Bởi vậy, vào thời điểm này, nhiều doanh nghiệp không kỳ vọng có thêm cơ chế đặc thù cho bất động sản, mà chỉ mong các điều kiện không bị siết chặt hơn để có thể tháo gỡ những khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp, thị trường.

Trước những “bất cập” trên, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/TT-NHNN theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng dựng tại khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.