Không còn là “đặc sản” phố cổ, giá nhà mặt phố Hà Nội đã cán mốc 1 tỷ đồng/m²

Giá 1 tỷ đồng/m² lan rộng khắp các quận nội đô

Thị trường nhà mặt phố Hà Nội đang chứng kiến một làn sóng tăng giá mạnh mẽ, với nhiều khu vực ngoài phố cổ ghi nhận mức rao bán vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/m². Nếu trước đây, mức giá này chỉ xuất hiện ở những tuyến phố đắt đỏ nhất quận Hoàn Kiếm như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai…, thì nay, các khu vực như Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân hay Cầu Giấy cũng đã gia nhập “câu lạc bộ tỷ đồng”.

Chẳng hạn, một căn nhà mặt phố Láng Hạ (phường Láng Thượng), cao 12 tầng, diện tích 242m², mặt tiền 22m, đang được rao bán với giá 259,9 tỷ đồng – tương đương khoảng 1,07 tỷ đồng/m². Mức giá này được xem là chưa từng xuất hiện tại khu vực này trước đó.

Tương tự, tại phố Huỳnh Thúc Kháng, một căn nhà 9 tầng, diện tích 105m², mặt tiền 18m được chào bán với giá 105 tỷ đồng – tròn trịa 1 tỷ đồng/m². Thậm chí, một căn khác tại khu vực này có diện tích chỉ 85m² nhưng giá lên tới 115 tỷ đồng, tương đương 1,35 tỷ đồng/m².

Tại phố Xã Đàn (phường Nam Đồng), một căn nhà 8 tầng, diện tích 131m², mặt tiền 12m hiện được rao bán 147 tỷ đồng – tương đương 1,12 tỷ đồng/m².

Phố Thái Hà cũng ghi nhận mức giá cao ngất: căn nhà 5 tầng, diện tích 26m² được chào bán 24,5 tỷ đồng (gần 1 tỷ đồng/m²); một căn khác 6 tầng, 70m² đang được rao bán 72 tỷ đồng, tương đương 1,03 tỷ đồng/m².

Tuyến phố Chùa Bộc – vốn nổi bật với hoạt động kinh doanh sầm uất – cũng đang thiết lập mặt bằng giá mới. Một căn nhà 89m² tại đây hiện rao bán tới 106 tỷ đồng, tương đương 1,19 tỷ đồng/m². Trước đó hơn 1 năm, mức giá phổ biến ở khu vực này chỉ dao động từ 720–810 triệu đồng/m².

Trong khi đó, các tuyến phố trung tâm thuộc quận Hoàn Kiếm – nơi từ lâu đã chạm ngưỡng 1 tỷ đồng/m² – nay đã vượt xa. Một căn nhà tại phố Bảo Khánh (phường Hàng Trống), 3 mặt tiền, diện tích 70m², hiện được rao bán 125 tỷ đồng, tương đương 1,79 tỷ đồng/m². Một căn khác tại đây, diện tích 75m², cao 7 tầng, có giá 120 tỷ đồng (tương đương 1,6 tỷ đồng/m²).

Giá cao nhưng thanh khoản thấp, rủi ro chôn vốn hiện hữu

Dù mức giá rao bán cao chót vót, thực tế thị trường lại không quá sôi động. Theo chia sẻ từ nhiều môi giới bất động sản, nguồn cung nhà mặt phố luôn khan hiếm, mỗi tuyến phố lớn chỉ có một vài sản phẩm chào bán. Tuy nhiên, việc giao dịch lại không dễ dàng bởi giá trị tài sản quá lớn, thường chỉ phù hợp với những nhà đầu tư sở hữu dòng tiền cực mạnh.

“Người mua nhà mặt phố thường không vội vàng. Họ mua để giữ tài sản lâu dài, còn người bán cũng không gấp gáp thanh lý. Chính vì vậy, thanh khoản rất chậm,” một môi giới tại quận Đống Đa cho biết.

Thêm vào đó, khả năng sinh lời từ việc cho thuê không thật sự tương xứng với giá trị đầu tư. Điển hình, một căn nhà mặt phố Láng Hạ có giá gần 200 tỷ đồng, nhưng mức cho thuê chỉ đạt khoảng 30–50 triệu đồng/tháng – chưa đến 0,3%/tháng.

Góc nhìn chuyên gia: "Không dành cho nhà đầu tư ngắn hạn"

Lý giải về xu hướng tăng giá của phân khúc nhà mặt phố, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam – cho rằng đây là loại hình bất động sản bền vững, có giá trị cao ngay cả khi thị trường trầm lắng. “Nhà mặt phố luôn hấp dẫn vì có khả năng khai thác thương mại, cho thuê tốt, đặc biệt ở các tuyến phố lớn,” ông nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – khẳng định nhà phố tại khu vực lõi đô thị luôn được nhà đầu tư săn tìm, bởi tính khan hiếm ngày càng rõ rệt. “Theo thời gian, giá trị của loại hình này tăng trưởng vượt trội so với các kênh đầu tư khác.”

Tuy vậy, ông Đính cảnh báo, đây là phân khúc dành cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và nguồn lực tài chính lớn. “Rủi ro chôn vốn là có thật, đặc biệt nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuyệt đối không nên vay vốn để đầu tư nhà mặt phố,” ông lưu ý.

Một hạn chế khác là biên độ tăng giá không cao. Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, các phân khúc như đất nền, căn hộ có thể tăng 30–100%/năm, nhưng nhà mặt phố thường chỉ tăng 15–20%/năm do đã tiệm cận đỉnh giá.

Kênh đầu tư giữ tiền an toàn nhưng cần chọn lọc

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – đánh giá, nhà mặt phố vẫn là một trong những kênh giữ tiền an toàn trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục chậm. Tuy nhiên, đây là loại hình đầu tư “kén khách” bởi giá trị giao dịch quá lớn.

“Để tối ưu lợi nhuận, người mua nên tìm hiểu kỹ về pháp lý, kết cấu công trình, chất lượng nhà trước khi xuống tiền. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể cho thuê hoặc tận dụng làm mặt bằng kinh doanh,” ông Điệp khuyến nghị.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá, nhà đầu tư cần ưu tiên bất động sản có dòng tiền ổn định. Một căn nhà có thể cho thuê được 100–200 triệu đồng/tháng sẽ có khả năng bảo toàn giá trị tốt hơn khi thị trường giảm nhiệt.