Lãi suất là “vật cản” cho sức cầu thị trường bất động sản?

Thanh khoản ảm đạm ở nhiều phân khúc

Theo báo cáo thị trường BĐS quý 3/2022 của DKRA Group cho thấy phân khúc BĐS đều ghi nhận mức thanh khoản sụt giảm mạnh so quý trước đó.

Cụ thể, trong quý 3/2022, phân khúc đất nền ghi nhận nguồn cung 1.057 nền đến từ 9 dự án (3 dự án mới và 6 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), giảm 65,6% so với quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt 550 nền, giảm 77,8% so với quý 2/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, thấp nhất kể từ đầu năm. Giá bán sơ cấp tăng bình quân 2 - 4%, dao động từ 16 - 49,7 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận nguồn cung 4.873 căn đến từ 31 dự án (6 dự án mới và 25 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), giảm 63,8% so với quý 2. Lượng tiêu thụ đạt 2.531 căn, giảm 77,5% so với quý 2. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư ở các dự án, cả sơ cấp lẫn thứ cấp, chỉ dao động từ 25 - 60%. Giá bán sơ cấp tăng 5 - 16%, dao động từ 17,3 - 425 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, trong quý 3/2022 có 30 dự án mới (10 dự án mở bán mới và 20 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), cung ra thị trường 3.081 căn, tăng 22,4% so với quý 2. Lượng tiêu thụ đạt 1.449 căn, giảm 5,2% so với quý 2, tỷ lệ hấp thụ 47%. Giá bán sơ cấp tăng 5 - 8%, dao động từ 0,7 - 228,5 tỷ đồng/căn.

Về BĐS nghỉ dưỡng, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng mở bán 1.213 căn, giảm 31,9%; lượng tiêu thụ ghi nhận đạt 389 căn, giảm 63%; tỷ lệ hấp thụ đạt 32% tổng nguồn cung.

Loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung 1.483 căn, giảm 36,1%; lượng tiêu thụ đạt 691 căn, giảm 45,5%; tỷ lệ hấp thụ đạt 47%.

Loại hình condotel ghi nhận nguồn cung 1.474 căn, giảm 53,2%; tiêu thụ được 928 căn, tăng 66%; tỷ lệ hấp thụ đạt 63%, mức cao nhất kể từ đầu năm.

Nhà đầu tư “chùn tay”

Theo DKRA, sức cầu ở nhiều phân khúc BĐS sụt giảm mạnh so với quý trước đến từ động thái siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bên cạnh đó còn đến từ tâm lý e ngại của nhà đầu tư khi lãi suất tăng mạnh.

Ngày 22/9/2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Quyết định số 1606/QĐ-NHNN để tăng lãi suất điều hành thêm 1% đã kéo lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại đồng loạt tăng theo gây áp lực tăng lãi suất cho vay. Điều này tác động tiêu cực đối thị trường BĐS.

Anh Huỳnh Quốc Khang (TP.HCM) cho biết, năm 2021, khi lãi suất cho vay ngân hàng đang thấp, anh quyết định vay 1,8 tỷ đồng cùng với 1,2 tỷ đồng có sẵn, tổng cộng 3 tỷ đồng, để mua một lô đất diện tích 100m2 tại huyện Đức Hòa (Long An). 

Hiện tại, anh vẫn đủ khả năng chi trả 27 triệu đồng cho ngân hàng mỗi tháng. Nhưng hết năm nay, lãi suất cho vay tăng thêm 6% do hết chương trình ưu đãi, như vậy anh sẽ phải trả đến 36 triệu đồng mỗi tháng. Lo sợ sẽ không chịu nổi áp lực lãi suất, anh Khang đã sốt sắng rao bán lô đất trên để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng.

“Lãi suất tăng cao quá tôi không chịu nổi nữa nên phải bán để thu hồi vốn. Nhưng muốn bán được lúc này cũng không phải dễ, ngay cả khi giảm giá sâu so với giá thị trường vì thanh khoản yếu, lãi suất tăng khiến người mua do dự hơn, không sẵn sàng mua ngay”, anh Khang nói.

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS, lãi suất tăng cao tác động tiêu cực đến thị trường BĐS vốn đã rơi vào trạng thái trầm lắng từ đầu năm, bởi các khoản vay BĐS hiện giờ đang áp dụng lãi suất thả nổi, thường điều chỉnh theo khi lãi suất thị trường điều chỉnh tăng. Tuy nhiên, động thái này là cần thiết cho sự phát triển của thị trường.

“Thị trường có nhiều dấu hiệu hạ nhiệt, có thể dẫn đến suy thoái. Tuy nhiên, nhìn tổng thể dài hạn, việc tăng lãi suất rất cần thiết cho việc điều chỉnh lại thị trường, giúp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cũng như điều chỉnh lại nguồn vốn, dòng vốn trên thị trường khoa học, hợp lý hơn cho câu chuyện phát triển bền vững”, ông Chánh nói.

Trong nguy có cơ

Nhận định về thị trường BĐS trước áp lực tăng lãi suất cho vay, Giám đốc một doanh nghiệp BĐS cho rằng, thị trường BĐS đang đứng trước nguy cơ rơi vào trạng thái trầm lắng, ảm đạm kéo dài.

Theo vị giám đốc này, vào thời điểm đầu năm, khi thị trường sốt nóng, 70 - 80% nhà đầu tư chọn đầu tư vào BĐS, 20 - 30% còn lại chọn đầu tư vào những kênh khác như chứng khoán hay gửi tiết kiệm ngân hàng. 

Nhưng đến hiện tại, sau nhiều biến động, mặt bằng lãi suất đã tăng mạnh, thị trường BĐS đã thanh lọc bớt nhà đầu tư yếu kém, cho nên sự lựa chọn đang ở mức 55% gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc đầu tư kênh khác, 45% tiếp tục tìm cơ hội đầu tư BĐS. Đây chính là thời điểm tốt để nhà đầu tư BĐS có kinh nghiệm, năng lực tài chính tốt.

“Khi thanh khoản thấp, lãi suất tăng, nếu chịu khó tìm kiếm sẽ phát hiện ra những món hàng rất hời, bán dưới giá trị thực, đồng thời các chủ đầu tư lớn cũng có nhiều chính sách khuyến mại khác nhau với mục tiêu thu hút người mua”, lãnh đạo doanh nghiệp BĐS nói.