Lâm Đồng ban hành quy định mới về tách thửa đất đô thị và đất nông nghiệp

Tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu

Sau một thời gian tạm ngưng về việc tách thửa đất, hợp thửa đất thì UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND (QĐ40/2021) ngày 1/11/2021, quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Theo Quyết định này, về điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa là đất ở và đất nông nghiệp ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là thửa đất có nhiều mục đích sử dụng) thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác phải bảo đảm các điều kiện:

Tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu và đã thể hiện trên Bản đồ địa chính hoặc Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp có đường giao thông hiện hữu nhưng chưa được thế hiện trên Bản đồ địa chính hoặc Giấy chứng nhận đã cấp thì UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất, trước khi tham mưu UBND các huyện, thành phố (sau đây gọi chung là UBND cấp huyện) xác nhận cho tồn tại đối với trường hợp không phải là đường tự ý mở và cộng đồng dân cư đã sử dụng ổn định; trước khi xem xét tách thửa, hợp thửa.

Để đủ điều kiện trước khi xem xét tách thửa, hợp thửa đất đối với trường hợp hình thành đường giao thông mới thì người sử dụng đất thực hiện theo quy mô diện tích như sau: Trường hợp diện tích thửa đất hoặc khu đất (gồm nhiều thửa đất) nhỏ hơn 5 ha thì tiến hành lập Bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, được UBND cấp huyện ký duyệt bản vẽ kèm theo văn bản thống nhất; trong đó thể hiện các quy chuẩn quy định liên quan đến hạ tầng kỹ thuật đường giao thông thuộc bản vẽ.

Ngoài ra, đối với thửa đất hoặc khu đất đề nghị tách thửa, họp thửa mà có diện tích từ 5.000 m2 trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất đế làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng. Trên cơ sở các quy chuẩn, quy định của văn bản đã thống nhất này, UBND cấp huyện xác nhận hoàn thành đầu tư hạ tầng giao thông đưa vào sử dụng sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng.

Trong trường hợp thu hồi đất để làm đường giao thông hoặc triển khai các dự án khác, nếu diện tích của thửa đất còn lại sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 4 Quyết định này thì người đang sử dụng thưa đất này chuyển nhượng cho người sử dụng đất liền kề hoặc Nhà nước thu hồi phần diện tích đất này và bồi thường, hỗ trợ để quản lý, sử dụng theo quy định.

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Về quy định diện tích thửa đất tối thiểu được phép tách thửa: Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo từng trường hợp sau đây: Đối với thửa đất ở đô thị (thuộc địa bàn các phường, thị trấn) thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất ở đô thị: Nhà phố: diện tích > 40m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường đối với đường đã có tên hoặc đường hẻm có lộ giới > 10 m (sau đây gọi chung là đường chính) hoặc các đường, đường hẻm còn lại (sau đây gọi chung là đường hẻm) > 4 m;

Nhà liên kế có sân vườn: diện tích > 72m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường > 4,5 m đối với đường chính; tại các đường hẻm diện tích > 64m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường > 4 m; Nhà biệt lập: diện tích > 250m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường > 10m đối với đường chính; tại các đường hẻm diện tích > 200m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường > 10m;

Biệt thự: diện tích > 400 m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường > 12m đối với đường chính; tại các đường hẻm diện tích > 250m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường > 10m. Riêng đối với các vị trí, khu vực đã có quy định về lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ờ, công trình riêng lẻ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích tách thửa thực hiện theo các quy định đó.

Đối với thửa đất ở nông thôn (thuộc địa bàn các xã) thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất ở nông thôn: Trường hợp có quy định dạng kiến trúc nhà ở theo quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích tách thửa theo quy định dạng kiến trúc của quy hoạch đó. Trường hợp chưa có quy định dạng kiến trúc nhà ở thì diện tích tách thửa tối thiểu > 72m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường > 4,5 m.

Tách thửa đất nông nghiệp ở nông thôn

Theo QĐ40/2021, đối với thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu tách thửa thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 500 m2 tại khu vực đô thị, và 1.000 m2 tại khu vực nông thôn (trước đây chỉ quy định chung diện tích tối thiểu 500 m2). Trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với đường giao thông thì ngoài diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định thì còn phải bảo đảm kích thước cạnh tiếp giáp đường > 10 m. Ngoài ra, chỉ cho phép hợp thửa đất cùng loại đất.

Khi xử lý chuyển tiếp đối với hồ sơ tách thửa, hợp thửa hợp lệ đã tiếp nhận trên hệ thống phần mềm tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thành phố trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND ngày 19/1/2021.

Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/11/2021 và thay thế cho Quyết định số 04/2021/QĐ-UBND ngày 19/1/2021 của UBND tỉnh về quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.

Trước đó, tại huyện Bảo Lâm (tỉnh Lâm Đồng) xuất hiện rất nhiều dự án phân lô bán nền có dấu hiệu lừa đảo bán dự án ma tương tự như phân lô, bán nền kiểu Alibaba.

Trong đó, nổi bật nhất là khu phân lô bán nền được đặt tên với tên thương mại là Sun Valley ở huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng) chủ đầu tư là Công ty Đầu Tư & Phát Triển Bất Động Sản Khải Hưng. Qua thông tin từ môi giới, khu vực được gọi là “dự án” Sun Valley có diện tích 35ha. Toàn bộ diện tích ở “dự án” Sun Valley đều là đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi. Tuy nhiên, doanh nghiệp sau khi thu mua khu đất này đã ngang nhiên tổ chức phân lô theo từng phân khu, rao bán rầm rộ cho khách hàng. Ghi nhận thực tế tại khu đất trên, dù nguồn gốc đất là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích, chưa được chính quyền huyện Bảo Lâm cấp phép, phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng doanh nghiệp đứng sau “dự án” Sun Valley đã rầm rộ xây dựng loạt công trình bê tông, cốt thép, nhà cao tầng trên đất. Điều này dẫn đến việc, các hộ dân, khách hàng khi mua đất nhưng không xây nhà được, thi công hạ tầng khi chưa đủ điều kiện, mặc dù quy mô ở Lâm Đồng còn nhỏ hơn các địa phương khác.