Liệu năm 2023 có xuất hiện rủi ro tín dụng bất động sản?

Cụ thể, theo báo cáo được SSI Research công bố gần đây, đơn vị này cho biết, các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng trong nửa cuối năm 2022 có thể vẫn được kiểm soát. Tuy nhiên, tỷ lệ hình thành nợ xấu có khả năng tăng do các khoản vay tái cơ cấu hết thời hạn cơ cấu.

Những ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, ACB, MBBank, Techcombank… đã chuẩn bị cho tình huống này với bộ đếm rủi ro tương đối vững chắc.

Ngoài ra, theo SSI Research, nhiều nhóm ngành khác nhau (không tính lĩnh vực bất động sản) đang có dấu hiệu phục hồi. Cụ thể, tại các công ty niêm yết, những công ty có tỷ lệ EBITDA/Chi phí lãi vay nhỏ hơn 1 đang ghi nhận xu hướng giảm từ mức đỉnh năm 2020.

Ngược lại, SSI Research nhận định, cần phải theo dõi chặt chẽ rủi ro tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nguyên nhân là vì “các ngân hàng chưa trích lập dự phòng trước nhiều cho lĩnh vực này ở thời điểm hiện tại”.

SSI Research dự báo, các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng năm 2023 có thể chịu nhiều áp lực so với năm 2022, do rủi ro liên quan đến lĩnh vực bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp đang dần hiện hữu.

Những năm trước đó, người mua nhà được hưởng nhiều chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư như ân hạn 2 năm mà không phải trả lãi và/hoặc gốc. Tuy nhiên đến năm 2023, những ưu đãi này sẽ chấm dứt, người mua nhà bắt đầu phải trả lãi và gốc.

Trong trường hợp tỷ lệ lạm phát tiếp tục tăng nhanh, tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm xuống, thu nhập không “theo kịp” đà tăng của lạm phát sẽ khiến người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong việc trả nợ. SSI Research cho rằng, cần theo dõi chặt chẽ tỷ lệ nợ quá hạn từ những khoản vay mua nhà.

Nói về chất lượng tín dụng của các ngân hàng trong năm 2023, SSI Research nhận định, trong trường hợp phiên bản cuối cùng của Nghị định 153 sửa đổi giống với phiên bản thứ 5 của dự thảo, số lượng các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới sẽ giảm. 

Ngoài ra, các quy định đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng và cho vay nước ngoài được kiểm soát chặt chẽ hơn cũng có tác động đến vòng quay vốn và khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư bất động sản.

SSI Research cho hay, trong 2 quý đầu năm 2022, số lượng phát hành trái phiếu của các công ty bất động sản và xây dựng đã giảm 53% so với cùng kỳ. Kỳ hạn của các đợt phát hành trái phiếu này từ 1 - 3 năm. Như vậy, đến năm 2023 và 2024, các trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn. Nếu tình hình này không được giải quyết, rủi ro về nợ xấu có thể sẽ xuất hiện.

Về phía các ngân hàng, SSI Research cho biết, dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp và trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng, bất động sản ước tính lần lượt 9% và 2% trên tổng dư nợ tín dụng tính đến cuối năm 2021. Trong khi đó, các ngân hàng có thể chưa trích lập dự phòng đủ cho các khoản vay này.

“Như vậy, rủi ro tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản có thể xuất hiện từ năm 2023”, SSI Research nhận định.

Ngân hàng Thế giới (World Bank) cũng có chung nhận định trên. Cụ thể, theo định chế tài chính này, rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam có thể tăng trong bối cảnh phương thức huy động vốn thiếu minh bạch và bị định giá quá cao, phần nào do đầu cơ. 

World Bank cho biết, giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam như TP.HCM và Hà Nội trong 2 năm trở lại đây đã tăng 30 - 60%, trong khi tỷ lệ hấp thụ tương đối thấp, ngoại trừ một vài phân khúc.

Trong khi đó, việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng các biện pháp thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong những năm qua, các doanh nghiệp bất động sản chuyển sang “xoay” vốn trên thị trường trái phiếu để tiếp cận với đông đảo nhà đầu tư hơn.

World Bank cho rằng, lạm phát trong những tháng cuối năm là một thách thức trong việc kiểm soát rủi ro của hệ thống ngân hàng.