“Lời giải” cho “bài toán” cấp sổ đỏ với đất tự tách thửa ở TP.HCM

Tình trạng phân lô tách thửa tràn lan, không kiểm soát

Trước thông tin có nhiều tập đoàn bất động sản đổ dồn vào TP.HCM làm dự án thì tình trạng phân lô, tách thửa “nhộn nhịp” trở lại tại các vùng ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ,… Nhiều khu đất nông nghiệp ở huyện Củ Chi được tách thành các thửa với diện tích lớn hơn 1000 m2 và các lô đất được chia ra, dựng hàng rào kẽm gai hoặc xây tường gạch ngay ngắn, đất ở đây hầu như đã có chủ. Một lô đất rộng 1000 m2 tại đây được rao bán với giá 3 tỉ đồng đối với đất trồng lâu năm, còn khu vực đất trồng lúa một sào từ 2 đến 2,5 tỉ tùy vào vị trí.

Theo người dân tại đây đất trồng lúa vẫn có thể xây dựng được, nhiều khu đất được xây tường rào vững chắc vẫn có nhà ở, ao vườn, cây cảnh. Đất trồng lúa được quy hoạch theo mô hình vườn – ao – chuồng và có thể được tách sổ nếu diện tích đất lớn hơn 1000 m2.

Huyện Bình Chánh được xem là “cái nôi” của việc phân lô, tách thửa, mua bán đất nông nghiệp khi chưa được cấp phép mặc dù chính quyền đã can thiệp nhiều lần nhưng việc tự ý tách thửa vẫn cứ diễn ra. Nhiều năm qua hàng ngàn căn nhà được xây dựng không phép vẫn mọc lên và có xu hướng ngày càng tăng.

Có rất nhiều chủ đất ở địa phương phân lô đất nông nghiệp để bán, giấy tờ, hợp đồng mua bán đều viết tay. Nhưng bất chấp những rủi ro có thể xảy ra nhiều người vẫn đổ về đây mua đất. Đất nền ở đây hầu hết đều đã được xây dựng nhà ở, nhiều căn còn được mua đi bán lại nhiều lần chỉ qua giấy tờ viết tay.

Kiểm tra, chọn lọc đúng đối tượng cấp sổ

Theo sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM, có nhiều trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân tự ý tách hộ riêng hoặc chuyển nhượng một phần đất nông nghiệp đã được UBND cấp sổ đỏ khi chưa có quy định về tách thửa. Cũng chính vì vậy, những khu đất được tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích theo quy định của UBND và giấy tờ mua bán chuyển nhượng hầu hết đều bằng giấy tay, tình trạng kéo dài cho đến nay khu đất đó vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có hợp đồng công chứng, chứng thực. Các trường hợp không đúng quy định như giao dịch mua bán bằng giấy tay cần phải được xem xét xử lí vi phạm, UBND sẽ xem xét thời gian vi phạm và có quyết đinh xử phạt hành chính.

Sở Tài nguyên và môi trường cho biết nhiều người dân đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không làm thủ tục đăng ký theo quy định. UBND TP.HCM đã có quyết định về diện tích đất tối thiểu, theo Quyết định số 60/2017 thì phải đảm bảo diện tích ít nhất là 500 m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1000 m2 đối với đất đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, với những thửa đất lớn hơn 2000 m2 thì phải lập dự án.

Sở Tài Nguyên và Môi trường cho rằng việc xử lý, xem xét cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp trên sẽ được căn cứ theo điểm b khoản 3 và khoản 5 điều 22 Nghị định số 43/2014 của Chính phủ. Và việc cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện sau khi cơ quan quản lý đất đai giải quyết, xử lí xong các vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật. Sau khi Bộ Tài Nguyên và Môi Trường xem xét, sẽ giải quyết cấp giấy chứng nhận với những trường hợp trên. Sở Tài Nguyên và Môi Trường sẽ đề xuất UBND TP.HCM ra văn bản chỉ đạo thống nhất trên toàn thành phố.