Lợi nhuận doanh nghiệp nhà ở quý III: Bất ngờ từ 'ông lớn'

Quý III/2022 đã bắt đầu cho một thời kỳ được cho là nhiều khó khăn đối với thị trường bất động sản: tín dụng cạn kiệt, lãi suất dần tăng, thanh khoản chậm lại… Đã có nhiều lo lắng về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, trong đó trọng tâm là nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở.

Song, với những gì đã được phơi bày trong báo cáo tài chính quý III/2022, giới đầu tư có thể phần nào lấy lại sự bình tĩnh. Lướt nhanh qua 20 cái tên dẫn đầu thị trường, điều dễ nhận thấy là vũ điệu tăng trưởng đẹp mắt của lợi nhuận. 15/20 doanh nghiệp báo cáo lợi nhuận tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 8 doanh nghiệp tăng trưởng đồng thời cả doanh thu và lợi nhuận, chỉ 1 doanh nghiệp báo lỗ.

Mặc dù vậy, hãy cùng xem xét kỹ lưỡng hơn con số lợi nhuận của các doanh nghiệp tốp đầu này, để thấy những con số đang nói cho chúng ta nghe điều gì.

Lợi nhuận đến từ hoạt động tài chính

Vinhomes (HoSE: VHM) vẫn là cái tên đáng quan tâm nhất quý III/2022 với lợi nhuận trước thuế đứng tốp 1 thị trường: 18.948 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước và còn cao hơn cả doanh thu thuần (17.804 tỷ đồng). Nhưng quá nửa của con số lợi nhuận đó đến từ hoạt động tài chính (10.922 tỷ đồng), chủ yếu là chuyển nhượng khoản đầu tư vào công ty con đang sở hữu một phần dự án bất động sản. Bên cạnh đó, VHM cũng phải dựa thêm vào 878 tỷ đồng lợi nhuận khác. Như vậy, nếu chỉ thuần túy hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ, VHM sẽ tăng trưởng âm về lợi nhuận.

Điều tương tự cũng diễn ra với Vingroup (HoSE: VIC). Quý III/2022, VIC báo lợi nhuận trước thuế 5.252 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ, một phần lớn nhờ vào doanh thu tài chính đạt 9.998 tỷ đồng, tăng gấp 6,5 lần, chủ yếu từ thanh lý các khoản đầu tư tài chính và chuyển nhượng công ty cùng với khoản lợi nhuận khác trị giá 262 tỷ đồng. Điểm khác biệt với VHM là VIC tiết giảm chi phí rất mạnh mẽ, riêng chi phí quản lý đã giảm hơn 2.000 tỷ đồng.

Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng là một trường hợp điển hình khác. Quý III/2022, doanh thu của PDR thấp chưa từng có trong 4 năm qua, chỉ 11 tỷ đồng, giảm 99% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, công ty có lợi nhuận trước thuế lên đến 920 tỷ đồng, tăng 21%, chủ yếu nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến, đạt 1.250 tỷ đồng. Đây là khoản thu có được từ chuyển nhượng cổ phần công ty con (cụ thể, ngày 18/10/2022, PDR đã hoàn thành việc chuyển nhượng tiếp 26% vốn Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL).

Không đến nỗi “bán con lấy lãi” như các đơn vị trên, song việc lệ thuộc vào hoạt động tài chính hoặc hoạt động khác để có lợi nhuận tăng trưởng trong quý III/2022 cũng diễn ra với các “ông lớn” như: Đất Xanh (HoSE: DXG), lợi nhuận trước thuế quý III/2022 đạt 316 tỷ đồng, tăng 26%, nhờ doanh thu tài chính tăng gấp 4,5 lần, chủ yếu là thanh lý khoản đầu tư; Khang Điền (HoSE: KDH), lợi nhuận trước thuế quý III/2022 đạt 483 tỷ đồng, tăng 21%, một phần lớn nhờ khoản lợi nhuận khác đạt 116 tỷ đồng, chủ yếu là được bồi thường chấm dứt hợp đồng…

Các doanh nghiệp có chất lượng lợi nhuận tốt hơn phải kể đến trong quý III/2022 là: CEO Group (HNX: CEO) với 64 tỷ đồng, đảo chiều ngoạn mục với cùng kỳ năm trước, là quý thứ 4 liên tiếp có lãi trước thuế; Văn Phú Invest (HoSE: VPI) với 112 tỷ đồng, tăng 36%; Hải Phát Invest (HoSE: HPX) với 130 tỷ đồng, gấp gần 3 lần; Đạt Phương (HoSE: DPG) với 109 tỷ đồng, tăng 17%; An Gia (HoSE: AGG) với 79 tỷ đồng, tăng 11 lần; Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII) với 99 tỷ đồng, tăng 51%); Hodeco (HoSE: HDC) với 93 tỷ đồng, tăng 12%; Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) với 67 tỷ đồng, tăng 13%); Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR) với 233 tỷ đồng)…

Những doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng âm dù doanh thu tăng mạnh trong quý III/2022 là Novaland (HoSE: NVL) với 736 tỷ đồng, giảm 18%; Nam Long (HoSE: NLG) với 79 tỷ đồng, giảm 73%; Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) với 2,8 tỷ đồng, giảm 98%; Lideco (HoSE: NTL) với 16 tỷ đồng, giảm 82%; Danh Khôi (HNX: NRC) với 23 tỷ đồng, giảm 72%...

Bi thảm nhất là FLC (HoSE: FLC) với khoản lỗ lớn trong quý III/2022. Quý này, FLC kinh doanh dưới giá vốn, đã lỗ gộp 96 tỷ đồng; doanh thu tài chính giảm 59%, chi phí quản lý tăng 2,5 lần; lại lỗ trong công ty liên doanh, liên kết tới 318 tỷ đồng và lỗ khác 11 tỷ đồng. Tất cả đã đưa đến khoản lỗ trước thuế 787 tỷ đồng (cùng kỳ lãi 14 tỷ đồng).

Tiền chưa về

Các con số nêu trên, dù ấn tượng, cũng mới chỉ phản ánh một phần câu chuyện lợi nhuận. Phần còn lại là dòng tiền, nơi thể hiện cho giới đầu tư biết thực chất của con số. Nhìn lại 20 doanh nghiệp nhà ở nêu trên, khá buồn là hầu hết đều lâm vào tình trạng âm dòng tiền kinh doanh trong 9 tháng, đồng nghĩa với việc lợi nhuận mới chỉ ghi nhận trên sổ sách chứ chưa thu được tiền về.

Các doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh âm nặng gồm: DXG (âm 3.775 tỷ đồng), KDH (âm 2.315 tỷ đồng), KHG (âm 1.051 tỷ đồng), NBB (âm 862 tỷ đồng), DPG (âm 415 tỷ đồng), HDC (âm 350 tỷ đồng), VPI (âm 328 tỷ đồng), NRC (âm 323 tỷ đồng), NTL (âm 161 tỷ đồng), HPX (âm 126 tỷ đồng), NLG (âm 24 tỷ đồng), CII (âm 10 tỷ đồng).

Số có dòng tiền kinh doanh dương không nhiều, trong đó đa phần lại là do tăng các khoản phải trả - biểu hiện cho việc chiếm dụng vốn của đối tác, thay vì giảm các khoản phải thu và hàng tồn kho. Tiêu biểu là VIC (1.074 tỷ đồng, do tăng các khoản phải trả, đạt 89.028 tỷ đồng, trong khi đó các khoản phải thu và hàng tồn kho vẫn tăng rất lớn, lần lượt đạt 48.525 tỷ đồng và 37.009 tỷ đồng); VHM (24.818 tỷ đồng, do tăng các khoản phải trả, đạt 75.570 tỷ đồng, trong khi các khoản phải thu và tồn kho tăng mạnh, lần lượt là 46.120 tỷ đồng và 21.434 tỷ đồng); NVL (1.955 tỷ đồng, do tăng các khoản phải trả, đạt 32.081 tỷ đồng, trong khi các khoản phải thu, hàng tồn kho tăng mạnh, lần lượt là 17.291 ỷ đồng và 8.382 tỷ đồng), FLC (3.793 tỷ đồng, do tăng các khoản phải trả, đạt 5.276 tỷ đồng).

Số ít dương dòng tiền kinh doanh do giảm các khoản phải thu và hàng tồn kho là: AGG (2.533 tỷ đồng), SGR (494 tỷ đồng).

Việc dòng tiền kinh doanh âm là nguyên nhân cơ bản khiến các doanh nghiệp nhà ở phải đẩy mạnh việc đi vay để có tiền hoạt động. Nợ vay vì vậy trong 9 tháng tăng lên đáng kể. Các doanh nghiệp vay mượn nhiều nhất là: VIC (172.522 tỷ, tăng 41%), NVL (71.742 tỷ đồng, tăng 18%), VHM (40.150 tỷ đồng, tăng gấp đôi), KDH (7.206 tỷ đồng, tăng 2,8 lần), DXG (đạt 5.982 tỷ đồng, tăng 33%), PDR (5.265 tỷ đồng, tăng 53%), HPX (4.754 tỷ đồng, tăng thêm 62 tỷ đồng), VPI (4.223 tỷ đồng, tăng 36%), NBB (3.121 tỷ đồng, tăng 2,6 lần), DPG (2.096 tỷ đồng, tăng 17%)…

Có thể hình dung cụ thể hơn về mức độ đi vay của doanh nghiệp trong 9 tháng thông qua dòng tiền thu từ đi vay: VIC (56.070 tỷ đồng), VHM (8.473 tỷ đồng), DXG (4.710 tỷ đồng, tăng 90%), KDH (4.118 tỷ đồng, tăng 94%), NLG (2.528 tỷ đồng, tăng 25%), CEO (2.328 tỷ đồng, tăng 3,5 lần), NBB (2.065 tỷ đồng, tăng 2,4 lần), VPI (1.719 tỷ đồng, tăng 80%), DPG (1.230 tỷ đồng, tăng 6,6 lần)…

Nợ vay gia tăng, tất yếu khiến chi phí tài chính (bao gồm chi phí lãi vay) tăng vọt. VIC trong 9 tháng chịu 12.015 tỷ đồng, tăng 41%; VHM chịu 2.040 tỷ đồng, tăng 23%; VPI chịu 138 tỷ đồng, tăng 45%; HPX chịu 296 tỷ đồng, tăng 2,6 lần; NVL chịu 3.478 tỷ đồng, tăng 13%; AGG chịu 275 tỷ đồng, tăng 30%; CII chịu 1.006 tỷ đồng, tăng 3,2 lần; HDC chịu 75 tỷ đồng, tăng 2,5 lần; KHG chịu 220 tỷ đồng, tăng 4,8 lần…

Viễn kiến tương lai

Quý IV/2022 được nhìn nhận là sẽ còn khó khăn hơn quý III vừa qua, do thị trường bất động sản đang trong tình trạng suy thoái. Những doanh nghiệp có tương lai sáng sủa hơn cả là những đơn vị đã kịp thu về những khoản đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ của khách hàng trong suốt 9 tháng qua. Đây là nguồn doanh thu tương lai, nền tảng cho lợi nhuận quý IV/2022 và năm 2023 sau đó.

Điểm lại, những doanh nghiệp có khoản tiền này lớn nhất và tăng trưởng so với đầu năm gồm: VIC (72.443 tỷ đồng, tăng 3,3 lần), VHM (60.421 tỷ đồng, tăng gần 7 lần) NVL (14.864 tỷ đồng, tăng 79%), CEO (1.145 tỷ đồng, tăng 3,5 lần) HPX (509 tỷ đồng, tăng 18 lần) …

Số khác bị suy giảm, song vẫn đạt giá trị lớn gồm: NLG (3.838 tỷ đồng), AGG (2.675 tỷ đồng), DXG (2.176 tỷ đồng, giảm 11 tỷ đồng), PDR (2.110 tỷ đồng), VPI (502 tỷ đồng), DPG (369 tỷ đồng), NTL (168 tỷ đồng), HDC (161 tỷ đồng)…