Khó khăn bủa vây doanh nghiệp BĐS, lợi nhuận ròng sụt giảm

Lợi nhuận ròng sụt giảm

Thống kê từ VietstockFinance, tổng doanh thu thuần và lãi ròng 9 tháng đầu năm của 76 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán lần lượt giảm 29% và 12% so với cùng kỳ, còn gần 156.000 tỷ đồng và hơn 36.000 tỷ đồng. Có 34 doanh nghiệp lãi tăng, 25 doanh nghiệp giảm lãi và 10 doanh nghiệp báo lỗ.

Trong đó, nhiều nhóm doanh nghiệp bất động sản hàng đầu cả nước cũng báo lãi giảm tương đối mạnh như Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG), CTCP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX), Đầu tư LDG (HOSE: LDG), CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB), Phát triển Nhà Thủ Đức (HOSE: TDH)...

Tại Tập đoàn Đất Xanh, dù kết quả kinh doanh quý 3 của Công ty đạt lãi ròng gấp gần 3 lần cùng kỳ nhưng do tình hình nửa đầu năm kém khả quan vì chưa kịp bàn giao và ghi nhận doanh thu từ các dự án, doanh thu và lãi ròng 9 tháng đầu năm của Công ty đều đồng loạt giảm 37%, về 4,597 tỷ và 556 tỷ đồng.

Tại Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức, trong qúy III ghi nhận doanh thu thuần trong kỳ 19 tỷ đồng, giảm 44%, trong đó, doanh thu chủ yếu vẫn đến từ hoạt động bán bất động sản với hơn 11 tỷ đồng. Lãi gộp của TDH gấp 2,4 lần cùng kỳ, đạt hơn 9 tỷ đồng, biên lãi gộp cải thiện đáng kể tăng từ 11% cùng kỳ lên 49%. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần và lãi ròng của TDH giảm lần lượt 87% và 78% so với cùng kỳ, còn 59 tỷ đồng và 45 tỷ đồng, do ảnh hưởng của kết quả kinh doanh quý 3 cũng như mức nền cao cùng kỳ.

Tương tự, lãi ròng quý 3 của VHM tăng 30% nhờ chuyển nhượng khoản đầu tư vào công ty đang sở hữu một phần dự án bất động sản, qua đó doanh thu tài chính đạt gần 11.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, do hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong nửa đầu năm kém khả quan, doanh thu và lãi ròng 9 tháng giảm lần lượt 49% và 27% so với cùng kỳ, còn khoảng 31.000 tỷ và 20.000 tỷ đồng.

Còn tại Năm Bảy Bảy, tính riêng quý 3/2022, NBB ghi nhận doanh thu đạt 121,01 tỷ đồng, tăng hơn 20 lần so với cùng kỳ; song lợi nhuận sau thuế giảm đến 99,8% xuống còn vỏn vẹn 0,3 tỷ đồng. Theo giải trình của NBB, doanh thu tài chính giảm chủ yếu do không ghi nhận thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư so với cùng kỳ ghi nhận 250 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, NBB mang về 290,17 tỷ đồng doanh thu và 2,09 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt giảm 48% và 99,4% so với cùng kỳ. Năm nay, Công ty đặt mục tiêu lãi sau thuế 102 tỷ đồng. Như vậy, NBB mới chỉ thực hiện 2% chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Bên cạnh các doanh nghiệp giảm lãi, một số doanh nghiệp thậm chí lỗ sau 9 tháng đầu năm. Trong đó, đáng chú ý nhất là Tập đoàn FLC (HOSE: FLC) khi lỗ ròng gần 1.9 ngàn tỷ đồng.

Doanh thu bán hàng hóa và kinh doanh bất động sản của FLC lần lượt giảm 80% và 63%, còn 621.8 tỷ và 567 tỷ đồng. Ngược lại, doanh thu cung cấp dịch vụ tăng 40% lên hơn 950 tỷ đồng. Tuy vậy, giá vốn cung cấp dịch vụ lên tới gần 1.2 ngàn tỷ đồng là nguyên nhân chủ yếu khiến FLC lỗ gộp trong 9 tháng đầu năm. Ngoài ra, Công ty còn tăng mạnh chi phí dự phòng và chi phí dịch vụ mua ngoài.

Một doanh nghiệp khác cũng có mức lỗ lớn là Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) khi lỗ ròng 124 tỷ đồng sau 9 tháng. Công ty gần như không ghi nhận doanh thu từ mảng nhà ở trong năm 2022. Dù là một doanh nghiệp bất động sản nhưng NDN lại tập trung vào đầu tư tài chính (đầu tư cổ phiếu), đặc biệt là sau khi Tổng Giám đốc kiêm Phó Chủ tịch Nguyễn Quang Trung bị bắt tạm giam vào cuối năm 2021. Tuy nhiên, với việc thị trường chứng khoán lao dốc mạnh trong phần lớn thời gian của năm 2022, NDN đã phải ngậm trái đắng khi danh mục đầu tư tại thời điểm cuối tháng 9 lỗ 31%, tương đương 123 tỷ đồng.

CTCP Licogi 14, quý 3, L14 đạt doanh thu gần gấp đôi cùng kỳ, lên hơn 35 tỷ đồng. Dù giá vốn gấp 3.2 lần cùng kỳ, tăng lên hơn 13 tỷ đồng, nhưng lãi gộp của Công ty vẫn đạt 22 tỷ đồng, tăng 62%. Lũy kế 9 tháng, L14 báo doanh thu 129 tỷ đồng, tăng 51%, nhưng lỗ 15.6 tỷ đồng. Kết quả này khiến mục tiêu kinh doanh đặt ra tại ĐHĐCĐ 2022 của Công ty (569 tỷ đồng doanh thu và 254 tỷ đồng lãi sau thuế) ngày càng trở nên xa vời, khi chỉ còn 1 quý nữa là hết năm tài chính 2022.

Khó khăn vẫn bủa vây doanh nghiệp

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định van tín dụng eo hẹp dành cho bất động sản đã và đang gây ra vô vàn khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn nhiều so với quý trước.

Dòng tiền tắc nghẽn khiến không ít doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh "tiến thoái lưỡng nan". Nhiều hợp đồng mua bán chủ đầu tư đã ký với người mua nhà, khách hàng tiến hành giải ngân 30% vốn tự có, nhưng đến lượt vay ngân hàng để tất toán thì lại "đóng cửa".

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group, cho hay khoảng 80% vốn vào thị trường đều từ phía ngân hàng cung cấp. Vì vậy, khi dòng tiền bị tắc, chủ đầu tư không có nguồn tiền để tiếp tục triển khai dự án, khách hàng cũng dang dở việc mua nhà.

Đáng chú ý, không chỉ gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thực tế cho thấy, mọi dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản đều đang ách tắc, trong đó có kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Trong nhiều năm trở lại đây, trái phiếu là một trong kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, trong năm 2022, giữa nhiều biến động thị trường, sau 9 tháng doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành được hơn 45 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm mạnh so với những năm trước.

Sự chững lại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản rõ ràng là dấu hiệu đáng lo ngại, bởi nó đang khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, không ít doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn.

Trong một khảo sát với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản của chuyên trang Batdongsan.com đã chỉ ra có hơn 34% tin rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023, giúp thị trường khởi sắc trở lại.

Những kỳ vọng trên, vào thời điểm đó, không phải không có cơ sở bởi sau tháng 7 và tháng 8 thị trường sụt giảm chưa từng có, đến đầu tháng 9 thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi. Còn theo Cushman & Wakefield, dự báo sẽ có hơn 4.100 căn hộ mới được chào bán ra thị trường vào cuối năm, qua đó giảm sức ép về nguồn cung.

Nhưng đến nay, niềm hy vọng đang trở thành nỗi thất vọng. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com dự đoán, trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

“Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (World Bank) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn”, ông Quốc Anh phân tích.

Trong bối cảnh thị trường được dự báo khó đột phá, thoát cảnh ảm đạm trong ngắn hạn, nhưng theo các chuyên gia, giá sơ cấp các phân khúc bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng do ảnh hưởng từ giá chi phí đất và chi phí xây dựng. Hiện tượng giảm giá sẽ xuất hiện trên thị trường thứ cấp, khi các nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải “cắt lỗ” hoặc “cắt lãi”.