Doanh nghiệp BĐS đang ứng phó với khó khăn của thị trường ra sao?

Khả năng NHNN nới room tín dụng rất khó xảy ra

Trước tình trạng doanh nghiệp bất động sản kiệt sức, cạn vốn, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới room tín dụng thêm 1-2%.

Kiến nghị này, theo các chuyên gia kinh tế, không phải là không thể. TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, việc nới tín dụng thêm 1-2% nữa sẽ giúp nền kinh tế ấm nóng trở lại, thay vì bế tắc như hiện nay. Lượng vốn bơm thêm ra có thể không quá lớn, song nếu quay vòng nhiều lần, sẽ làm thị trường ấm nóng trở lại.

Dù tán thành quan điểm nới nhẹ room tín dụng để tạo đòn bẩy phục hồi kinh tế năm sau, song TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, riêng với bất động sản, biện pháp ưu tiên vẫn là doanh nghiệp phải bán tài sản, tái cấu trúc để tự giải quyết thanh khoản.

Ông Nghĩa cho rằng, NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cần vào cuộc, rà soát để nắm bắt bắt danh sách các doanh nghiệp có nguy cơ xảy ra khủng hoảng thanh khoản và yêu cầu các đơn vị này đưa ra phương án tái cơ cấu với sự giám sát chặt chẽ của Chính phủ. Việc tái cơ cấu các tập đoàn này nhằm ngăn sở hữu chéo lan rộng, song nguồn lực vẫn chủ yếu dựa vào tài sản của tập đoàn, không phải từ nguồn lực ngân sách.

Nói cách khác, để giải quyết khủng hoảng thanh khoản hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chịu đau để tái cấu trúc, đưa bất động sản dần về với giá trị thực, khó có thể trông chờ vào nguồn lực ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp.

Một số chuyên gia cho rằng, bơm thêm 1-2% room tín dụng để thị trường bất động sản có thêm oxy là hoàn toàn khả thi nếu vốn được bơm đúng địa chỉ. Dù vậy, khả năng này rất khó xảy ra.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cũng cho rằng, việc cấp thêm room tín dụng cho bất động sản là một giải pháp đáng xem xét, song nên ưu tiên giải ngân cho người mua nhà và có sự giám sát chặt chẽ. Cách thức thực hiện nên là khi tiền bán nhà được chuyển đến tài khoản chủ đầu tư, thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay.

Ngân hàng giải ngân đến đâu, thu nợ đến đó. Làm được như vậy thì rủi ro ngân hàng thấp hơn và kiểm soát được thu nợ và tránh rủi ro từ việc chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện Dự án khác hoặc mục đích khác. Để thực hiện điều này, NHNN nên có hướng dẫn tiêu chí về đối tượng là người mua nhà để tránh đầu cơ.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh rất nhiều ngân hàng có sở hữu chéo phức tạp, ông chủ ngân hàng có mối liên hệ tinh vi với các doanh nghiệp bất động sản sân sau như hiện nay, thì việc đảm bảo dòng vốn chảy đúng địa chỉ là một thách thức với cơ quan quản lý.

Đặt trong bối cảnh thanh khoản hệ thống hiện nay, khả năng NHNN nới room tín dụng rất khó xảy ra. Hơn nữa, thị trường bất động sản đang dựa quá lớn vào tín dụng ngân hàng, nên việc giải cứu thị trường, nếu có, cũng sẽ không phải bắt đầu bằng cách bơm tín dụng.

Thiếu vốn hiện nay không phải chỉ là câu chuyện của riêng ngành bất động sản, mà của toàn nền kinh tế, bao gồm cả các doanh nghiệp sản xuất. Trong 10 tháng đầu năm, tín dụng tăng trên 11%, nhưng huy động vốn chỉ tăng hơn 4%. Chính vì vậy, ngay cả khi tín dụng được nới nhẹ, thì bất động sản cũng không phải là lĩnh vực được ưu tiên cấp vốn.

Tình trạng khan vốn cục bộ đã diễn ra tại một số ngân hàng nhỏ. Các ngân hàng này đang phải huy động vốn để bù đắp thanh khoản cho những khoản giải ngân trước đó, nên khó tính đến cấp tín dụng mới. Với tình trạng thanh khoản hiện nay, nới room tín dụng là rất rủi ro cho an toàn của hệ thống.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi nhu cầu vay chủ yếu là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, nên "không điều tiết tốt, ngân hàng sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản". Chưa kể, ưu tiên của chính sách tiền tệ giai đoạn hiện nay là kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng. Vì thế, điều hành tín dụng cho bất động sản phải cân nhắc, thận trọng.

Dư nợ tín dụng bất động sản tới cuối tháng 8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với trước đó 2 tháng, song vẫn chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Mặc dù NHNN luôn khẳng định khuyến khích tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, song thực tế, tín dụng bất động sản hiện nay lại chủ yếu chảy vào phân khúc nhà ở cho người giàu.

Bà Hồng cho rằng, thị trường bất động sản cần huy động nguồn lực qua nhiều kênh vốn để phát triển, như vốn đầu tư trực tiếp, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, vốn tự có của doanh nghiệp, người dân... Nên vốn tín dụng chỉ là một kênh trong số nguồn lực cần có để thị trường bất động sản phát triển.

Việc điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng nhà nước, phải lấy mục tiêu điều hành tiền tệ là ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng.

Doanh nghiệp xoay xở giữa bão khó khăn

Chuyên gia nhận định, bài toán dòng tiền với BĐS cực kỳ quan trọng. Dự án đang chạy thì cần được "bơm vốn" như vậy người dân mới dám bỏ tiền vào mua nhà. Trong đó, nhiều DN làm tốt nhưng dòng tiền yếu nên gặp khó khăn.

Theo báo cáo nghiên cứu của Dat Xanh Services, năm 2022, trước nguy cơ “đổ vỡ” vì bị siết tín dụng và áp lực trái phiếu đáo hạn, các giải pháp tương tự cùng những chiêu thức mới được phía doanh nghiệp đưa ra để ứng phó. Nổi bật nhất là các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn khi thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất...

Đặc điểm chung của các đợt siêu khuyến mãi, với những gói chiết khấu lên tới 30-50% giá trị sản phẩm thường được các chủ đầu tư tung ra trong thời gian ngắn và số lượng có giới hạn. Nhờ cách thức này, các doanh nghiệp đã xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Bên cạnh đẩy mạnh “chiều khách” để bán hàng, các doanh nghiệp cũng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Cải thiện dòng tiền thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ bất động sản, cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống...

Đơn cử như trong xu hướng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, điển hình có thể kể đến thương vụ hợp tác giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng từ tháng 8/2022.

Trước đó, vào tháng 6/2022, Warburg Pincus (Hoa Kỳ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana - dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá nằm trong top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong tháng đầu năm 2022.

Cùng với đa dạng kênh huy động vốn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng đang tận dụng thời cơ đẩy mạnh hoạt động M&A nhằm mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục.

Minh chứng là thời gian qua, hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự góp mặt của các “cá mập” nước ngoài, “bung” tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch.

Cụ thể, theo báo cáo của Dat Xanh Services, hoạt động thâu tóm quỹ đất diễn ra mạnh mẽ ở cả 3 miền. Miền Bắc với sự hiện diện của các tên tuổi lớn như Đất Xanh Group, CapitaLand, KeppelLand, Kita group…

Trong đó, thương vụ đình đám nhất là Đất Xanh mua lại 4 phân khu cao tầng của dự án đại đô thị Vinhomes Star City tại Thanh Hóa, với tổng cộng 11 tòa nhà. Dự án này có tên thương mại là DXH Diamond Boulevard sẽ được mở bán vào năm 2023, dự kiến cung cấp ra thị trường 4.500 căn hộ.

Ở phía Nam, có sự hiện diện của loạt tên tuổi như Novaland, DIC Corp, GamudaLand, Khang Điền, DXG… Trong đó nổi bật có dự án DIC Victory City tổng diện tích hơn 83 ha tại Hậu Giang, Quỹ đất DXG tại Đồng Nai với tổng quy mô 152 ha, hay GamudaLand mua lại dự án Uni Galaxy trị giá gần 1.300 tỷ đồng…

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng đang tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng. Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng, thăm dò thị trường. Một điểm mới là thời gian qua, hàng loạt doanh nghiệp cùng đầu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc, mang lại nhiều kỳ vọng cho phân khúc này.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, trong đầu tư nhà đất, khi giá tăng từ 50 - 70% chỉ trong vòng trên dưới 1 năm, nhà đầu tư không quan tâm đến giá trị sử dụng mà chỉ chăm chăm mua giá cao để bán giá cao hơn, thì thị trường đã tới giai đoạn "nguy hiểm".

Vì vậy, việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường. Tuy nhiên, để làm được điều này là không dễ, vì ở phía trước còn nhiều thách thức đang chờ doanh nghiệp.

Đầu tiên là sức ép thanh lọc, chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường, nhiều doanh nghiệp rời thị trường. Thứ hai là khó khăn vì bối cảnh kinh tế, địa chính trị thế giới nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao. Thứ ba là khách hàng ưu tiên tích trữ tiền mặt, thị trường vẫn "đóng băng". Thứ tư là lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng, khách mua ở thật khó tiếp cận vốn vay.

Có thể thấy, trong bối cảnh khó khăn chung của kinh tế toàn cầu, hầu hết lĩnh vực đều đang lâm vào thế khó, hàng loạt các vụ sa thải nhân viên thời gian qua là minh chứng rõ ràng nhất. Với bất động sản, Nhà nước cần có chính sách linh hoạt, tăng cường thanh tra, đẩy mạnh nhà ở xã hội, cân bằng nguồn cung, điều tiết thị trường.

Còn về phía chủ đầu tư, theo chuyên gia, các đơn vị cần tái cấu trúc theo hướng linh hoạt, tinh gọn bộ máy, nắm bắt tốt thời cơ. Với nhà đầu tư thì cần thận trọng, tìm kiếm cơ hội "săn" giá tốt, tái định vị, nâng cao kỹ năng, kiến thức và đặc biệt là không sử dụng đòn bẩy tài chính mù quáng.