Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế.

Phân tích cụ thể về vấn đề này, các chuyên gia của Savills nhận định, Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế.

Luật quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân, hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.

Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền, nhưng theo quy định của Luật Đất đai 2024, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện. Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.

Theo Savills, việc quy định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ giúp tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Luật Đất đai 2024 sẽ cải thiện hiệu quả giao và sử dụng đất

Theo Savills, Luật Đất đai 2024 của Việt Nam mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Giá trị thị trường, theo định nghĩa của Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC): “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam nhận định rằng, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán trên thị trường. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc mua bán chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Nhận thấy những điểm mới trong các luật mới liên quan đến bất động sản, chiều 19/6, Quốc hội làm việc tại Hội trường nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15.

Với việc đưa luật sớm vào hoạt động kỳ vọng mang lại động lực phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Đại biểu Nguyễn Quang Huân (đoàn Bình Dương) nêu quan điểm: “Tôi thấy nếu thông qua được thì rất tốt, chắc chắn như thế. Bởi vì, hiện nay chúng ta đều biết các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, nếu bất động sản không được khơi thông cũng giống như dòng máu của nền kinh tế sẽ bị tắc nghẽn và để càng lâu càng ảnh hưởng đến nền kinh tế”.

Ông cho rằng, nếu 4 luật này hiệu lực sớm có thể sẽ tác động tích cực đến tăng trưởng GDP 6 tháng cuối năm, thậm chí có thể còn vượt cả kế hoạch Quốc hội giao.

Ông Huân nói: “Tôi vừa nghe một cử tri phản ánh có doanh nghiệp FDI bây giờ người ta muốn mở rộng sản xuất, nhưng không mở rộng được bởi vì vướng quy định và địa phương không dám ký. Các doanh nghiệp lớn có kế hoạch vốn bố trí, nếu chậm trễ có thể người ta phải tái cơ cấu và chuyển vốn. Cho nên, ban hành luật này càng sớm càng tốt”.