Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong cuối năm

15:37 14/09/2023

Trong khi thị trường bất động sản đang đối diện với khó khăn, thách thức khi giá giảm, giao dịch giảm nhưng với loại hình chung cư lại khác. Đây có lẽ là phân khúc ngược dòng thị trường nhất, theo nhận định của Colliers trong giai đoạn cuối năm 2023, dự kiến giá của thị trường chung cư sẽ tăng từ 4 - 7% so với năm 2022.

Giới chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ suy giảm. Sẽ mất khoảng 1 - 2 năm để thị trường dần phục hồi và tăng trưởng trở lại. Đầu năm 2022 đã có nhận định, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự sụt giảm về giá khoảng 30% ở một số phân khúc, tại một số thị trường nhất định. Tuy nhiên, phân khúc chung cư trung, cao cấp đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà NộI, TP. Hồ Chí Minh luôn tăng giá ổn định và bền vững.

Thị trường căn hộ chung cư tăng giá bất chấp

Hiện nay, những sản phẩm chung cư giá 4 - 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt và giá vẫn ở mức cao. Đồ thị “hình sin” về giá của phân khúc này thường biến động rất nhẹ nhàng. Chính vì thế, đây là phân khúc có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn.

Đơn cử như ở thị trường Hà Nội, dễ nhìn thấy, giá chung cư trung - cao cấp luôn ở mức cao vượt trội so với các địa phương khác ở Việt Nam. So với một số thành phố lớn phát triển, có đô thị hóa, công nghiệp hóa ở mức cao thì giá chung cư trung, cao cấp ở Hà Nội vẫn còn ở mức thấp. Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu cao thì về lâu dài, giá sẽ còn tăng cao.

Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong cuối năm - Ảnh 1

Trong khi đó, nhu cầu của phân khúc chung cư trung và cao cấp luôn tăng nhanh còn xuất phát từ lý do hằng năm, có khoảng trên một triệu người từ nông thôn di cư ra các đô thị và các khu công nghiệp, dịch vụ. Đây là tình trạng tự nhiên của quá trình công nghiệp hóa và dịch vụ hóa nền kinh tế, trong khi tốc độ tăng cơ sở hạ tầng và đô thị hóa khá chậm. Vì vậy, sức ép về giá nhà chung cư nói chung và chung cư trung, cao cấp còn tiếp tục tăng.

Đặc biệt, trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 3 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm.

Báo cáo của Colliers cũng cho biết, mức giá bán sơ cấp tại Hà Nội ghi nhận trong khoảng 2.500 – 4.000 USD/m2. Trong giai đoạn cuối năm 2023, dự kiến giá của thị trường căn hộ sẽ tăng từ 4 - 7% so với năm 2022, nhờ việc chủ đầu tư nâng cao định vị của các dự án cùng với vị trí đắc địa.

"Thị trường bất động sản Hà Nội đầy hứa hẹn với sự chú ý ở phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ cao cấp", Colliers nêu tại báo cáo.

Còn tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố. Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Tp.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần.

Bộ phận Nghiên cứu Savills cũng đã chỉ ra, giá căn hộ trung bình trong quý 2/2023 vừa qua lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 44% so với cùng kì năm ngoái. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng/căn phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân vẫn duy trì sức hấp dẫn.

Thị trường khởi sắc nhưng tốc độ chậm do giá tăng cao

Với diễn biến giao dịch sôi động trong các tháng đầu năm 2023, các chuyên gia bất động sản nhận định giá căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội có thể tăng từ 4-7% trong những quý còn lại của năm 2023.

Đặc biệt trong thời gian gần đây, theo Vars, lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng mạnh kể từ đầu tháng 3.2023 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và chất lượng bàn giao đảm bảo, có tỉ lệ hấp thụ lên đến hơn 80%.

Nhu cầu về nhà ở chung cư của người dân còn rất cao.

Đi cùng với khối lượng giao dịch sôi động, giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn cũng tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp, trung bình 51 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 74 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh.

Trong nửa cuối năm 2023, theo Savills Việt Nam dự báo sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường. Hạng B chiếm 54%, Hạng C chiếm 39% và Hạng A sẽ chiếm 7% thị phần. Các dự án đáng chú ý bao gồm Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit – Block T2 và La Partenza; các dự án này đang nhận đặt chỗ và dự kiến ra mắt vào quý 3/2023.

Dù tung ra thị trường với số lượng lớn nhưng so với nhu cầu của người dân là vẫn tiếp tục khan hiếm sẽ là cơ hội cho nhà đầu tư biết nắm bắt. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn. Giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong tương lai sẽ đắt hơn cả Singapore, vì nhu cầu nhập cư tại 2 thành phố lớn này ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản trung và cao cấp ngày càng có giá cao.

Ở một khía cạnh khác, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nêu quan điểm, do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản mới vẫn tắc và khan hiếm, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán chung cư sơ cấp sẽ khó giảm.

Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng, do tác động chung của thị trường nên thanh khoản của phân khúc chung cư cũng chưa thể có những biến chuyển tích cực và đột biến dù thị trường đã khởi sắc. Ông Nguyễn Vũ Cao, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation (Khang Land) đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2023 có tín hiệu khởi sắc, tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư cũng đã cởi mở hơn. So với quý I, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ quý II đã có sự phục hồi nhất định tuy tốc độ còn chậm.

Hà Thu

Theo Kinh doanh và Phát triển Copy