Chung cư, nhà tập thể cũ bất ngờ tăng giá, người mua cần lưu ý điều gì?

Cơn sốt tìm mua chung cư, tập thể cũ khiến thị trường bất động sản náo nhiệt

Theo tìm hiểu sơ bộ, thị trường mua bán nhà tập thể, chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay đang diễn ra rất sôi động trên diễn đàn mạng xã hội. Nhiều căn hộ, nhà tập thể cũ đang được rao bán với mức giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng với diện tích từ 30 - 70m²; 3,5 - 4,2 tỷ đồng với diện tích sử dụng khoảng 90m²...

Bên cạnh đó, chỉ cần gõ lên thanh tìm kiếm của Google, Facebook những cụm từ khóa như: "chung cư cũ", "mua nhà tập thể", "nhà tập thể cũ"... Sau 1-2 giây, ngay lập tức sẽ xuất hiện hàng loạt thông tin và các hội nhóm được thành lập với hàng chục nghìn thành viên.

Mặc dù hầu hết các khu nhà ở tập thể cũ đều đã xuống cấp, cơi nới, bất tiện trong sinh hoạt nhưng vẫn dễ hiểu lý do vì sao sản phẩm này vẫn được được người tiêu dùng lựa chọn. Theo đó, không khó để mọi người có thể đưa ra lời giải với những gạch đầu dòng như: Nhà tập thể cũ thường sở hữu vị trí đẹp, giá tốt và đương nhiên là còn có cơ hội được đền bù khi cải tạo.

Chọn mua chung cư, tập thể cũ chứa đựng rủi ro nào?

Lựa chọn mua hoặc thuê chung cư cũ hoặc tập thể cũ có thể mang lại những lợi ích kinh tế như giá thấp hơn so với các tòa nhà mới xây. Tuy nhiên, điều này cũng đi kèm với một số rủi ro.

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Nguyễn Thanh Hà (chủ tịch của công ty luật SBLAW) - với 20 năm kinh nghiệm hành nghề luật sư trong lĩnh vực kinh doanh thương mại cho rằng khi người mua chọn chung cư, nhà tập thể cũ làm nơi an cư, cần lưu ý 5 rủi ro:

Cơ sở vật chất kỹ thuật: Các chung cư cũ có thể cần cải tạo hoặc bảo trì để đảm bảo rằng tòa nhà vẫn đáng ở và an toàn. Hệ thống điện, cấp nước, thang máy, và cấu trúc của tòa nhà cũng có thể cần phải được nâng cấp hoặc sửa chữa điều này khiến cho chủ đầu tư cần phải bỏ ra một khoản phí cho vấn đề này.

Chi phí duy trì: Dự án cũ thường đòi hỏi các khoản chi phí duy trì cao hơn, bao gồm chi phí bảo trì và sửa chữa thường xuyên hơn so với các tòa nhà mới.

Quản lý: Hiệu suất quản lý của các tòa nhà tập thể cũ có thể không tốt và dẫn đến vấn đề về an ninh và tiện nghi chung. 

Phí sử dụng đất và quyền sở hữu: Một số căn hộ trong tòa nhà tập thể có thể gặp vấn đề liên quan đến quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất. Một số tòa nhà tập thể cũ có thể đang đối mặt với các vấn đề về quyền sử dụng đất hoặc việc thanh toán phí sử dụng đất (còn gọi là "phí bảo trì").

Nếu tòa nhà không đủ tiền để thanh toán các khoản này, người mua có thể phải chia sẻ phần của nó. Hoặc trong một số trường hợp, các khu vực đô thị có thể thay đổi quy hoạch, và đây có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và quyền sở hữu của căn hộ. Nếu tòa nhà nằm trong khu vực thay đổi quy hoạch, người mua có thể phải tuân theo các quy định mới. 

Giá trị tài sản: Giá trị của chung cư cũ thường không tăng nhanh chóng như các dự án mới, vì vậy việc đầu tư vào chúng có thể không mang lại lợi nhuận lớn trong tương lai.

Thời hạn sử dụng: Hiện nay, khi người dân mua chung cư để sinh sống thì luôn nghĩ rằng nơi ở này không giới hạn thời gian sử dụng. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở 2014.

Trên thực tế thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thường ghi là 50 năm, sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định để tiếp tục ở hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp với quy hoạch để xây chung cư. Đây là một rủi ro lớn khi người dân đã bỏ một số tiền lớn để mua được nhà nhưng thời gian sinh sống lại không ổn định. 

Trong quá trình xem xét mua hoặc thuê chung cư cũ, quan trọng để thực hiện kiểm tra kỹ thuật và pháp lý cẩn thận, tham khảo ý kiến của chuyên gia bất động sản, và xem xét tất cả các khía cạnh trước khi đưa ra quyết định.

Người mua cần lưu ý vấn đề pháp lý nào trước khi đặt bút ký mua “nhà cũ”?

Trong cơn bão tăng giá bất động sản, nhiều người sống xa trung tâm không dễ để sở hữu nhà ở tại khu vực nội đô. Báo cáo gần đây của CBRE cho thấy, kết thúc quý 2/2023, giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đạt 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tương đương mức tăng 1,6% so với quý trước và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022 do tỷ trọng phân khúc cao cấp tăng thêm.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý 1/2023 nhưng tăng 3,2% theo năm. Theo vị trí, hầu hết các khu vực đều tăng giá so với cùng kỳ năm trước; trong đó Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông và Bắc Từ Liêm có mức tăng giá thứ cấp cao từ 5-6% trong năm qua.

Có thể thấy, trong thời điểm hiện nay, có rất nhiều người đang tìm mua chung cư cũ, tập thể cũ với ưu điểm pháp lý rõ ràng, nhà ở rõ ràng. Tuy nhiên, thông thường việc giao dịch mua bán đang thông qua môi giới, sàn giao dịch… người dân không nắm được toàn bộ thông tin của dự án sẽ rất dễ mắc bẫy môi giới, cò mồi.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, trước khi quyết định mua chung cư, tập thể cũ, người dân phải nắm được hàng loạt lưu ý mang tính pháp lý, từ sổ đỏ, tra nợ, tiền thuế, chất lượng…

Kiểm tra sổ đỏ (hoặc sổ hồng): Sổ đỏ hoặc sổ hồng là chứng từ quan trọng xác định quyền sở hữu tài sản. Đảm bảo kiểm tra sổ đỏ cẩn thận và xác minh tính hợp pháp của người bán. 

Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ: Đảm bảo xem xét các tài liệu liên quan đến căn hộ như hợp đồng mua bán trước đây, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng chỉ quyền sở hữu căn hộ (nếu có).

Kiểm tra nợ và tiền thuế: Xác định xem căn hộ có nợ gì không, chẳng hạn như nợ cơ sở hạ tầng, phí quản lý, thuế bất động sản, hoặc các khoản nợ khác.

Kiểm tra chất lượng của căn hộ: Kiểm tra tình trạng của căn hộ, bao gồm cơ sở hạ tầng, hệ thống điện, cấp nước, và bất kỳ sự hỏng hó nào. Điều này có thể cần sự hỗ trợ từ một kỹ sư kiểm tra bất động sản.

Kiểm tra tình trạng hợp đồng môi giới: Nếu bạn đang làm việc với môi giới, đảm bảo hiểu rõ về phí môi giới và điều khoản của hợp đồng.

Thực hiện giao dịch qua ngân hàng: Sử dụng một tài khoản ngân hàng để thực hiện thanh toán giao dịch, đặc biệt là trong trường hợp giao dịch lớn. Điều này giúp tránh được các giao dịch tiền mặt và giữ được bản ghi của các khoản thanh toán.

Tư vấn pháp lý: Một luật sư hoặc chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm về bất động sản có thể giúp người mua kiểm tra và đánh giá các tài liệu pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của bạn trong quá trình mua căn hộ.

Nắm vững những vấn đề này sẽ giúp người mua tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo một giao dịch bất động sản an toàn và hợp pháp.

Vì sao chung cư, tập thể cũ bỗng nhiên “hot”?

Một nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit - nền tảng thuộc Enova International (công ty công nghệ có giá trị vốn hóa hơn 1,5 tỷ USD tại Mỹ) - cho biết Hà Nội thuộc nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất trên thế giới.

Theo kết quả nghiên cứu, mức giá bình quân của một căn nhà tại Hà Nội được rao bán trong khoảng thời gian trên là 251.000 USD (5,9 tỷ đồng). Còn mức giá nhà bình quân theo m2 tại Hà Nội là 4.100 USD/m2 (97 triệu đồng/m2). Khảo sát này thu thập dữ liệu của cả loại hình nhà ở riêng lẻ và căn hộ.

Sau đó, dựa trên mức thu nhập bình quân mỗi tháng do Numbeo cung cấp, NetCredit ước tính giá một căn nhà tại Hà Nội tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Con số trên đưa Hà Nội vào nhóm các thành phố thủ đô có giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân nhất trên thế giới.

Vì vậy, phần lớn người có mức thu nhập trung bình muốn hiện thực hóa giấc mơ an cư sẽ phải tìm chung cư, nhà tập thể cũ để mua.

Ngoài giá nhà thấp hơn, có nhiều lý do khác khiến người dân có thể lựa chọn căn hộ tập thể cũ hơn thay vì căn hộ mới. Có thể hiểu một số lý do mà một số người có thể ưa chuộng căn hộ tập thể cũ:

Vị trí trung tâm: Nhiều tòa nhà tập thể cũ thường nằm ở vị trí trung tâm thành phố hoặc khu vực gần trung tâm, giúp cư dân dễ dàng tiếp cận các tiện ích và giao thông công cộng.

Cơ sở hạ tầng sẵn có: Một số tòa nhà tập thể cũ có cơ sở hạ tầng và tiện ích chung như trường học, chợ, công viên, và cửa hàng tiện lợi xung quanh, giúp tiết kiệm thời gian và công sức trong cuộc sống hàng ngày.

Không gian lớn hơn: Các căn hộ tập thể cũ thường có diện tích lớn hơn so với các căn hộ chung cư mới xây, đặc biệt là các căn hộ dự án chung cư cao cấp. Điều này có thể là lựa chọn tốt cho các gia đình lớn hoặc người muốn có không gian rộng rãi. 

Khả năng tu sửa và cá nhân hóa: Các căn hộ cũ thường có sự linh hoạt hơn trong việc tu sửa và cá nhân hóa theo ý muốn của cư dân, cho phép họ tạo nên không gian sống độc đáo và phù hợp với nhu cầu cá nhân.

Chính sách thanh toán linh hoạt: Một số chủ sở hữu căn hộ tập thể cũ có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, ví dụ như có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc có thể thương lượng về giá bán.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các căn hộ tập thể cũ cũng có thể đối mặt với các vấn đề về cơ sở hạ tầng cũ kỹ, cần bảo trì và sửa chữa, và phụ thuộc vào tình trạng của từng dự án cụ thể. Việc lựa chọn căn hộ cũ hay mới còn phụ thuộc vào nhu cầu cá nhân và ưu tiên riêng của từng người mua.