MBS: Lãi suất cho vay tăng kích thích dòng tiền chảy vào BĐS

Thị trường BĐS thời gian qua vẫn vắng thanh khoản trầm trọng bởi vướng mắc về pháp lý cũng như hệ quả của việc phát triền quá nóng ở các chu kỳ trước.

Theo báo cáo của Công ty chứng khoán MB (MBS), tỷ giá tăng khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới.

Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4.5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7.5% - 7.9% (giảm từ mức 9.3% - 11.4% thời điểm giữa năm 2023).

MBS đánh giá lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường BĐS bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào BĐS do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, hoàn thiện về hệ thống pháp lý sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, thúc đẩy sự phát triển ở nguồn cung lẫn nhu cầu.

Theo MBS, Luật kinh doanh BĐS 2023 các quy định mới tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển BĐS yếu kém về năng lực tài chính cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng. Đồng thời các quy định mới cũng định hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua BĐS và tiến đến minh bạch hóa thị trường.

Tuy nhiên theo MBS các điểm mới trong luật sẽ tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm đất nền (điều 5) trong ngắn hạn và đặt ra yêu cầu về sức khỏe tài chính đối với các nhà phát triển để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đồng thời bị hạn chế đi các hình thức huy động vốn từ khách hàng như trước đây.

Về Luật nhà ở 2023, MBS cho rằng sự thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung NOXH, giúp đảm bảo an sinh xã hội, củng cố niềm tin nơi người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản, đem lại sự sôi động cho thị trường BĐS.

Còn Luật đất đai 2024, các điểm mới tập trung vào các quy định giúp thúc đẩy quá trình GPMB, hạn chế tranh chấp, minh bạch hóa trong lúc thực hiện. Về phía các nhà phát triển BĐS, tốc độ GPMB được tăng cao cũng đồng nghĩa với thời gian phát triển dự án được rút ngắn đi.

Tuy nhiên, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ khiến chi phí GPMB tăng lên so với giai đoạn trước do giá đất được cập nhật sát hơn với thị trường, dẫn đến chi phí phát triển dự án cũng sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra cũng tăng. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn cần thêm thời gian để được sự hướng dẫn, áp dụng của các ban ngành. Các vướng mắc trong khâu định giá như nguồn gốc đất vẫn sẽ chưa được khai thông triệt để theo các thay đổi mới trong luật này.

Theo MBS, nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 là vấn đề đáng lo ngại. Ước tính giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn (sau mua lại) trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19,328 tỷ đồng (giảm 44.5% so với quý 2/2023) và 113,654 tỷ đồng (giảm 3.3% so với năm 2023).

Hiện tại, tổng giá trị TPDN chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193.6 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ TPDN của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các DN bất động sản. Điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn.