Chính sách chưa “ngấm”, thị trường bất động sản chưa thể “nở hoa”?

Kỳ vọng vào chính sách sớm “ngấm”

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (BĐS) năm 2023 sẽ được áp dụng từ 1/8 tới đây thay vì phải chờ đến 1/1/2025. Nhiều điểm mới trong các luật trên như các quy định về bỏ khung giá đất, giao đất, cho thuê đất, chủ thể kinh doanh BĐS… được kỳ vọng sớm thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi.

Đáng chú ý, việc các luật được thực thi sớm có tác động đến giá BĐS hay không cũng là điều được khá nhiều người quan tâm.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để nhận định được biến động về giá của thị trường là một câu hỏi khó. Qua thực tế tại TPHCM, giai đoạn 2016-2020, thành phố đã thu được 20.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất, nhưng đến giai đoạn 2021-2023, con số trên chỉ còn khoảng 700 tỉ đồng. Nguyên nhân từ nhiều vấn đề như liên quan đến pháp lý, quản lý vĩ mô…

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất thành bảng giá đất và được xây dựng hàng năm, điều này vẫn còn bất cập. Đơn cử như khi các đơn vị làm dự toán cho dự án đều trên cơ sở chi phí về đất đai. Nhưng nếu mỗi năm ban hành một bảng giá mới thì vô tình làm khó cho các cơ quan này.

Chưa kể, cùng một vấn đề, nhưng nhiều cơ quan hiểu khác nhau. Chính vì vậy việc thực thi pháp luật sẽ rất khó.

Theo ông Khiết, vấn đề đáng lưu ý hiện nay với mỗi dự án không phải giá đất mà là vấn đề định giá dự án. Quy trình thẩm định giá đang vướng nhất. Các phương pháp khác nhau sẽ ra các con số khác nhau. Định giá đất cần phải theo phương pháp tính nhanh nhất, tạo điều kiện cho người mua.

Nói về vấn đề này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam cho việc mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể trong Luật đất đâi 2024 sẽ làm tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường BĐS.

“Giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá BĐS dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng”, bà Giang nhận định.

Trước đó, khi 3 Luật trên vẫn dự kiến có hiệu lực vào 1/1/2025, nhiều chuyên gia cũng đặt kỳ vọng sẽ là “cú hích” mạnh cho sự phục hồi của thị trường BĐS. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá sẽ cần thời gian để ngấm chính sách sau mới tính đến việc thị trường phục hồi.

Tại một diễn đàn được tổ chức trước đó, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (BĐS) (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường BĐS đã trải qua thời gian khó khăn nhất. Theo ông Hải, dù Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai sửa đổi phải đến 1/1/2025 mới có hiệu lực. Vì vậy, về cơ bản năm 2024 là bước chạy đà phù hợp để thị trường khởi sắc khi những thay đổi về luật chính thức được áp dụng.

“Thị trường đã có dấu hiệu sáng lên trong nửa cuối năm 2023. Các vướng mắc pháp lý liên quan đến BĐS cũng đã tháo gỡ được 70%. Khi khung pháp lý hoàn thiện và có hiệu lực, thời điểm vượt qua khó khăn sẽ không còn xa”, ông Hải nói.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) đánh giá, sự kiện thông qua Luật Đất đai sửa đổi đã giúp đem lại những thông tin tích cực đối cho thị trường BĐS trong bối cảnh khó khăn chung.

Song, nhìn nhận một cách thực tế, chính sách mới sẽ chưa thể có nhiều tác động ngay lập tức. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, những tín hiệu phục hồi mới dần xuất hiện một cách thực sự rõ nét trên thị trường.

Thị trường chưa thể “nở hoa”

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI), sự nỗ lực của các bên đặc biệt là Chính phủ trong việc vực dậy thị trường BĐS đang dần mang lại tín hiệu khả quan. Thị trường BĐS được nhận định đang đi qua vùng đáy và ngày càng có nhiều các tín hiệu tích cực tạo niềm tin lớn rằng sự phục hồi sẽ đến trong thời gian tới.

Niềm tin với thị trường BĐS đang trở lại, chu kỳ mới đang được khởi động, mở ra cơ hội mới cho các bên, đặc biệt với những doanh nghiệp, cá nhân đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Đồng thời mang lại hy vọng và khích lệ cho toàn thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Có thể nói, thời điểm này chính là “khúc giao mùa” cho những sự cân nhắc và lựa chọn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thời điểm này, ai còn nguồn lực tốt, người đó sẽ vượt lên và bứt phá mạnh mẽ. Sau quá trình thanh lọc thị trường kéo dài 4 năm qua, đến nay chỉ còn lại khoảng 20% doanh nghiệp BĐS trụ lại, nhưng hầu hết đều là những gương mặt tên tuổi và có tiềm lực để có thể tạo nên sự thay đổi thật sự của ngành BĐS Việt Nam trong chu kỳ mới.

Mặc dù vậy, những khó khăn vẫn là một “căn bệnh” chưa thể chưa lành của thị trường BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay là những vướng mắc pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện và giải quyết triệt để mặc dù dự án đã bàn giao, đang phát triển hay đang làm thủ tục phát triển đã dẫn đến việc thực hiện cam kết với khách hàng chưa được như kỳ vọng.

Một số trường hợp khách hàng đã đẩy lên thành bức xúc, khiếu kiện và biểu tình kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội. Điều này vô tình gây ảnh hưởng đến việc ổn định hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Chính vì vậy, những khó khăn sớm được tháo gỡ là tiền đề quan trọng để doanh nghiệp sớm hoàn thành thủ tục liên quan và đưa dự án vào hoạt động, đảm bảo các cam kết với khách hàng.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho biết, tình hình thị trường BĐS trong thời gian vừa qua được chia thành 2 bức tranh với hai gam màu đối lập. Một bức tranh mang gam màu xám nếu tính thời điểm từ tháng 1/2024 trở về trước và bức tranh còn lại mang màu sắc tươi sáng được tính từ tháng 1/2024 trở đi.

Theo ông Quê, thị trường đang dần hồi phục và nổi bật với "tia sáng" phân khúc chung cư.

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền cũng đang trở lại trên thị trường bởi có nguồn cung lớn, nhiều mức giá từ thấp đến cao, tính thanh khoản nhanh.

Một điểm sáng trong bức tranh thị trường BĐS đầu năm 2024 là các ngân hàng thương mại đã tích cực cho vay, nới lỏng điều kiện cho vay, nới lỏng mức vay cùng mặt bằng lãi suất thấp đã giúp cho người dân có nhu cầu mua nhà ở thực dễ dàng hơn trong câu chuyện vay vốn

“Trong bối cảnh hiện nay, đối với những sản phẩm BĐS có đầy đủ pháp lý, gắn liền với nhu cầu đầu tư kinh doanh và nhu cầu ở thực của người dân thì lượng giao dịch sẽ cao và ở chiều ngược lại, với những sản phẩm mang tính đầu cơ thì chỉ khi giá "ngộp" mới có thể giao dịch được”, ông Quê nhận định.