Một gợi ý cho nhà ở xã hội từ kinh nghiệm nước Đức

Lịch sử nhà ở xã hội ở Việt Nam

Nước Mỹ với khoảng 336 triệu dân đang thiếu 6 - 7 triệu nhà ở vừa túi tiền cho người lao động thu nhập thấp. Nước Đức với 84 triệu dân cũng đang thiếu 1-2 triệu nhà ở. Vì thế, Việt Nam với 100 triệu dân thiếu nhà ở cũng là điều không tránh khỏi. Vấn đề quan trọng nhất là nhà nước làm thế nào để giảm dần tình trạng thiếu nhà ở, nhất là có chính sách ra sao để những người có thu nhập thấp có thể có nhà ở. Tất nhiên, mục tiêu là cố gắng giảm dần, chứ không phải là chấm dứt tình trạng thiếu nhà ở.

Trước kia, giai đoạn bao cấp, nhà nước bỏ tiền xây nhà ở rồi phân cho cán bộ, công nhân viên nhà nước. Nhưng nguồn lực nhà nước cũng có hạn nên quỹ nhà ở nhà nước thời kỳ này là không đáng kể. Và điều đương nhiên là sự bất bình đẳng trong câu chuyện phân nhà nhà nước cũng xuất hiện. Giai đoạn tiếp sau đó là “hóa giá nhà nhà nước“ đã đưa đến kết quả sau cùng là nhà sở hữu của nhà nước chuyển thành nhà sở hữu tư nhân. Cùng với đó, quá trình đô thị hóa manh nha và ngày càng đậm nét với công cuộc đổi mới kinh tế đã khiến vấn đề nhà ở ngày càng quan trọng.

Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời, lần đầu tiên có quy định về nhà ở xã hội. Điều 33 của luật quy định, nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho một số đổi tượng nhất định như cán bộ, công chức, viên chức, công nhân có thu nhập thấp… thuê hoặc thuê mua (nhà ở xã hội - NƠXH).

Luật Nhà ở năm 2014 tiến thêm một bước khi định rõ NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật này. Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm: người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn, người thu nhập thấp , hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp… Tuy nhiên, để được hưởng chính sách hỗ trợ, các đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật và các quy định đặc thù khác.

Đặc trưng chính sách nhà ở nước Đức

Suốt từ khi NƠXH của Đức xuất hiện vào những năm 1871 cho đến năm 1990 thì NƠXH chỉ là để cho thuê và là cho thuê lâu dài. Phương châm thời kỳ này là một khi được hỗ trợ sẽ là hỗ trợ dài lâu. Vào năm 1987, toàn nước Đức có khoảng 3,9 triệu nhà ở xã hội.

Từ 1991 đến nay, chính sách NƠXH ở Đức có một số thay đổi và sự thay đổi này dẫn đến giảm nhà ở xã hội, năm 2001 còn 1,8 triệu căn và hiện tại chỉ còn 1,1 triệu căn.

Những thay đổi cụ thể như sau. Thứ nhất là có quy định về vốn đầu tư, nhà nước hỗ trợ 80%, 20% còn lại các doanh nghiệp xây NƠXH tự lo. Thứ hai, có sự ràng buộc về thời gian: 10 năm đầu cho thuê với lãi suất bằng 0, từ năm thứ 11 đến 15 có lãi suất 1% - 2% và từ năm thứ 16 trở đi theo lãi suất bình thường trên thị trường. Doanh nghiệp cũng bị ràng buộc cho thuê NƠXH với giá thuê thấp hơn thị trường trong 15 năm đầu. Từ năm thứ 16, doanh nghiệp có quyền bán nhà đang cho các đối tượng thuê theo quy định, đương nhiên phải ưu tiên bán cho người đang thuê có nhu cầu mua. Quy định ràng buộc thời gian này ở một số bang của Đức có khi lên đến 20 – 25 năm, thậm chí ở Munic là 40 năm.

Hiện nay, liên minh đảng cầm quyền đang chuẩn bị một dự luật mới về NƠXH mà nội dung chủ yếu là quay lại cách tiếp cận của luật trước 1990. Có nghĩa là nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà để cho thuê và cho thuê lâu dài, không có chuyện sẽ bán sau một khoảng thời gian nhất định.

Tiêu chí để được thuê nhà ở xã hội ở các nước là thu nhập. Thu nhập hộ gia đình chỉ đến một mức độ nhất định thì thuộc diện được thuê, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp xác nhận được thuê nhà ở giá thấp.

Bên cạnh chính sách thuê NƠXH, các nước còn có một chính sách khác cũng nhằm giải quyết nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp đó là hỗ trợ tiền nhà. Theo đó, nhà nước hỗ trợ khoản tiền này để các hộ gia đình thuê nhà ở trên thị trường với giá thuê nhà do thị trường định đoạt. Hiện ở Đức có khoảng 600.000 hộ gia đình đang nhận khoản hỗ trợ tiền nhà.

Khoản hỗ trợ tiền nhà này ở Đức phụ thuộc vào 3 yếu tố: một là thu nhập, hai là tiền thuê nhà trên thị trường phân ra các mức độ 1, 2, 3… và số thành viên hộ gia đình. Ví dụ như hộ gia đình 1 thành viên sống ở khu vực có mức độ tiền thuê nhà là 1 thì thu nhập tháng tối đa là 1.373 euro, hộ gia đình 2 thành viên là 1.854 euro.

Nhà ở xã hội: Tây khác gì ta?

Sơ lược về chính sách giữa Việt Nam và Đức, có thể thấy mấy điểm khác nhau cơ bản như: Đức không có chuyện bán nhà ở xã hội, mà cho thuê theo phương châm càng lâu càng tốt, thông thường từ 15 năm trở lên; Việt Nam lại chú trọng bán, đặc biệt khoảng thời gian ràng buộc bán lại quá ngắn, cụ thể là bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Hình thức hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà của nhà nước ở Đức chủ yếu là hỗ trợ cho doanh nghiệp vay với lãi suất ưu đãi. Ngược lại doanh nghiệp phải cam kết cho đối tượng thụ hưởng chính sách thuê nhà ở do mình xây dựng thuê với giá thấp hơn thị trường do nhà nước quy định tiền thuê nhà theo vùng. Như vậy, đối tượng được thuê nhà ở xã hội ở Đức không được hưởng thêm khoản hỗ trợ nào khác từ nhà nước. Căn cứ để được thuê nhà ở xã hội là thu nhập hộ gia đình không phân biệt là công chức, viên chức, công nhân, người lao động khác ở khu vực công hay khu vực tư.

Bên cạnh chính sách thuê nhà ở xã hội, các nước còn có chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà bằng một khoản gọi là hỗ trợ tiền nhà. Căn cứ để được hưởng khoản tiền này cũng vẫn là thu nhập.

Như vậy, cùng là một vấn đề, nhưng chính sách nhà ở của Việt Nam có vẻ khác căn bản với một số nước. Mỹ, Đức, Áo luôn tiếp cận theo hướng những người không đủ điều kiện thuê nhà ở trên thị trường với giá thuê nhà do thị trường quyết định sẽ được xem xét cấp một loại giấy tờ kiểu như xác nhận được thuê nhà ở xã hội. Trong khi đó, ở Việt Nam, mặc dù luật quy định NƠXH có thứ tự ưu tiên là để cho thuê, thuê mua và bán nhưng trong thực tiễn trọng tâm vẫn đặt vào xây NƠXH để bán.

Và đây chính là điểm khác biệt lớn gây ra khó khăn cho người nghèo tiếp cận nhà xã hội. Nguyên nhân rất đơn giản là đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội ở cả ta và các nước là giống nhau, tức người thu nhập thấp. Đã thu nhập thấp thì làm sao có khả năng mua nhà, ấy thế nhưng Việt Nam lại đi theo hướng cho dù thu nhập thấp vẫn hỗ trợ để các đối tượng này mua nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy, có rất ít người mua được NƠXH và có mua được thì phải gánh một khoản nợ khổng lồ với lãi suất đáng kể.