Định vị lại thị trường căn hộ đông bắc TP.HCM sau sáp nhập hành chính
Sau sáp nhập hành chính, khu đông bắc TP.HCM đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới với sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, quy hoạch đô thị và dòng vốn bất động sản.
Tại hội thảo "Bất động sản siêu đô thị TP. HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội", TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đã nhấn mạnh những chuyển động tích cực của thị trường địa ốc khu đông bắc TP. HCM trong bối cảnh tái cấu trúc vùng và sáp nhập hành chính.
Đông Bắc TP.HCM – tâm điểm mới của thị trường
Theo TS Nguyễn Văn Đính, việc sáp nhập đơn vị hành chính đã mở rộng địa giới, đưa TP. HCM trở thành siêu đô thị mới với dư địa phát triển vượt bậc. Dân số thành phố hiện vượt mốc 14 triệu người và được dự báo có thể chạm ngưỡng 18 triệu vào năm 2030. Sau sáp nhập, TP. HCM có thể đóng góp khoảng 25% GDP, 33% tổng thu ngân sách và hơn 20% kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước.
"Đây không chỉ là bước nhảy về quy mô kinh tế, mà còn là cú hích mạnh mẽ về tâm lý, kỳ vọng và niềm tin vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng được hưởng lợi đồng đều. Những địa bàn có nền tảng hạ tầng tốt, sức hút dân cư cao mới thực sự bật lên sau sáp nhập – và khu đông bắc TP. HCM là một trong số đó", ông Đính cho hay.
Khu vực đông bắc, bao gồm địa bàn Bình Dương cũ, đang nổi lên như một "điểm nóng" của thị trường nhờ quỹ đất dồi dào, hạ tầng phát triển và nhu cầu ở thực lớn. Ông Đính cho biết trong nửa đầu năm 2025, khu vực này ghi nhận khoảng 5.000 sản phẩm mới ra thị trường, chủ yếu là căn hộ chung cư với tỷ lệ hấp thụ hơn 60%.
"Sức mua tăng trưởng tích cực nhờ lực cầu mạnh mẽ đến từ hơn 50.000 chuyên gia, lao động chất lượng cao tại các khu công nghiệp, cùng làn sóng dịch chuyển từ nội đô TP. HCM và dòng tiền đầu tư khắp cả nước", ông nói.
Về giá, ông Đính chia sẻ mặt bằng căn hộ sơ cấp dao động 40 – 50 triệu đồng/m2 (chưa trừ chiết khấu), cao hơn 20% so với căn hộ thứ cấp nhờ vị trí và chất lượng vượt trội, nhưng vẫn thấp hơn 20 – 30% so với các dự án cùng phân khúc tại khu đông TP. HCM.
TS Đính cũng cho biết hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai tại khu vực đông bắc TP. HCM, góp phần hình thành trục phát triển đô thị hiện đại. Cụ thể, Quốc lộ 13 mở rộng lên 60m đoạn qua phường Bình Hòa sẽ hoàn thành trong năm 2025, giúp kết nối nhanh chóng với trung tâm TP. HCM. Vành đai 3 TP. HCM dự kiến đưa vào vận hành năm 2026, rút ngắn thời gian di chuyển đến trung tâm, sân bay Long Thành và các khu công nghiệp.
Bên cạnh đó, tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km giúp mở rộng không gian đô thị và phát triển thương mại – dịch vụ ven sông. Đoạn Quốc lộ 13 qua Thủ Đức được mở rộng lên 10 làn xe trong giai đoạn 2027–2028, tăng cường năng lực giao thông trục chính. Ngoài ra, tuyến metro số 2 kết nối TP. HCM – Thủ Dầu Một dọc theo Quốc lộ 13 sẽ tạo động lực lớn cho các dự án hai bên trục đường.
Đặc biệt, phường Bình Hòa được xác định là khu vực thụ hưởng trực tiếp từ các công trình hạ tầng này, tạo sức bật mạnh cho giá trị bất động sản.
Theo ông Đính, khu đông bắc TP. HCM đang định hình lại cấu trúc phát triển, hướng đến bất động sản chất lượng cao với quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, tích hợp yếu tố xanh, thông minh và tiện ích hiện đại.
"Cẩn trọng trong lựa chọn dự án"
Phân khúc căn hộ trung và cao cấp sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới, nhắm đến nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia, kỹ sư… đặc biệt tại các trung tâm tài chính và công nghệ cao. Các dự án được phát triển theo mô hình "dưỡng lành", sở hữu hệ sinh thái cảnh quan tốt, sẽ được nhà đầu tư săn đón.
Sự dịch chuyển dân cư khỏi khu trung tâm chật chội về vùng ven như đông bắc TP. HCM đang trở thành xu hướng chủ đạo. Đây chính là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư biết "đi trước đón đầu".
Dù tiềm năng lớn, TS. Đính cảnh báo rằng thị trường hiện đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư cần thận trọng, chỉ nên xuống tiền với những dự án hội tụ đủ các yếu tố như pháp lý rõ ràng, đảm bảo an toàn vốn; chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai dự án thực tế; quy hoạch đồng bộ, định hướng phát triển xanh, thông minh, tiện ích đầy đủ; kết nối giao thông thuận lợi, gần quốc lộ, vành đai, tuyến metro; mức giá hợp lý, có dư địa tăng trưởng giá và tiềm năng cho thuê tốt; gần các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, nơi tập trung lực lượng lao động chất lượng cao.
"Cơ hội đang đến, nhưng không dành cho tất cả. Chỉ những nhà đầu tư hiểu thị trường, nhìn đúng thời điểm và chọn đúng sản phẩm mới thực sự tận dụng được 'thời cơ vàng' này", TS Đính kết luận.
