Mua bán, chuyển nhượng 39 căn biệt thự tại Măng Đen có cần đóng thuế?

Liên quan đến vụ việc có đến 26/39 trường hợp chưa có quyết định giao đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã xây dựng biệt thự ở thị trấn Măng Đen, huyện Kon Plông, tỉnh Kon Tum. Nhiều trường hợp đã sang tay nhiều chủ, đưa vào sử dụng. Sai phạm diễn ra qua nhiều thời kỳ lãnh đạo, việc xử lý hiện tại rất khó khăn.

Đề cập đến việc sang tay các căn biệt thự nêu trên có đúng với quy định pháp luật hay không, những trường hợp như thế họ sẽ phải đóng thuế như thế nào và liệu có trốn thuế hay không?  

Theo Luật sư Trần Minh Hùng – Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình, thuộc Đoàn Luật sư Tp.HCM cho rằng, pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể giải thích thế nào là “mua bán đất bằng giấy viết tay”. Tuy nhiên, có thể hiểu mua bán đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Bởi lẽ, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng không công chứng, chứng thực sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu trừ một số trường hợp nhất định phải thỏa mãn điều kiện theo quy định.

Do đó, trong trường hợp này là đất chưa có quyết định giao đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã xây dựng biệt thự ở thị trấn Măng Đen nghĩa là đất chưa được Nhà nước công nhận mà đã ký “sang tay” qua nhiều người là chưa phù hợp với quy định pháp luật.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định như sau: “Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại”. Như vậy, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%. Tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ do hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, để xác định là có hay không việc có trốn thuế thì tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, vì thực tế thì luật thuế chưa đề cập đến trường hợp truy thu thuế khi mua bán bằng giấy tay (trừ trường hợp xin cấp giấy chứng nhận).

Mặt khác, Luật sư Hùng nhấn mạnh, do sự việc kéo dài qua nhiều thời kỳ, sẽ rất khó khăn trong vấn đề thu hồi đất và xử lý tài sản trên đất. Ngoài ra còn phải tính đến đất đã được giao dịch mua bán đến người thứ 3, khi xử lý phải đảm bảo quyền lợi của người mua hợp pháp. Nếu không khéo xử lý sẽ dẫn đến những vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài gây phức tạp.

Bên cạnh đó, liên quan đến việc có một số hộ đã đóng thuế 30 triệu đồng cho mỗi lô biệt thự, vậy thì vấn đề xây dựng không đúng quy định nêu trên thì chính quyền thu tiền thuế như thế nào?

Trong trường hợp này Luật sư Hùng cho rằng, nếu đóng thuế tại cơ quan thuế thì phải có biên lai thu, thu loại thuế gì, thời hạn bao lâu, ai là người thu... tương tự như việc cấp phép xây dựng. Đây là một vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều cấp chính quyền và nhiều hộ dân; do đó cần có sự phối hợp giữa các cơ quan dưới sự chỉ đạo của cấp trên để làm rõ từ đó mới có thể xử lý phù hợp quy định.

Đối với vấn đề để 39 căn biệt thự được xây và được đưa vào hoạt động thì trách nhiệm quản lý Nhà nước của chsnh quyền địa phương như thế nào, Luật sư Hùng phân tích, trường hợp trên đã chỉ rõ tại đây có nhiều vi phạm về đất đai, đặc biệt là cấp đất, giao đất biệt thự buộc chính quyền, cơ quan chức năng tỉnh tiếp tục khắc phục hậu quả.

Bởi vì, các sai phạm đất đai tại Măng Đen này là nghiêm trọng, phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại. Trong đó, có việc chuyển nhượng, mua bán đất đai lòng vòng, trái pháp luật.  Điều này thể hiện sự thiếu trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Do đó, việc xử lý trách nhiệm các lãnh đạo, cán bộ qua các thời kỳ để xảy ra sai phạm như trường hợp này cũng là một vấn đề cần mạnh tay xử lý.

Đồng thời, Luật sư Hùng lưu ý, nếu trách nhiệm của chính quyền dẫn đến sai phạm gây thiệt hại cho nhà đầu tư thì phải xử lý như thế nào, vì để có các căn biệt thực này thì từ năm 2007 - 2011 chính quyền địa phương đã ra thông báo giới thiệu vị trí đất để xây dựng biệt thự nêu trên. Cùng với đó, chính quyền đã cắm mốc và cấp phép xây dựng cho nhà đầu tư.

Bởi lẽ, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai khi thi hành công vụ, cụ thể:

Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra, phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời theo thẩm quyền đối với các hành vi không đăng ký đất đai; lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất; sử dụng đất không đúng mục đích; chuyển, nhận quyền sử dụng đất không đúng pháp luật và hành vi vi phạm pháp luật đất đai khác của người sử dụng đất.

Người đứng đầu cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn việc thi hành công vụ của cán bộ, công chức; giải quyết kịp thời, đúng pháp luật, theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo và kiến nghị của cá nhân, tổ chức và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai tại địa phương theo thẩm quyền.

Công chức làm công tác địa chính cấp xã; công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp khi thi hành công vụ có trách nhiệm phát hiện và đề xuất xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Tiếp nhận và xử lý vi phạm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và công chức làm công tác địa chính ở cấp xã (Điều 242)

Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai các cấp, công chức làm công tác địa chính ở cấp xã vi phạm trong quản lý đất đai thì có quyền gửi đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền theo quy định sau đây:

a)   Đối với vi phạm của công chức làm công tác địa chính ở cấp xã thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;

b)   Đối với vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp nào thì gửi kiến nghị đến thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;

c)   Đối với vi phạm của thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được kiến nghị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân hoặc thủ trưởng cơ quan có chức năng quản lý đất đai quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo kết quả giải quyết bằng văn bản cho người có kiến nghị biết.

Do vậy, tùy thuộc vào kết quả điều tra xác minh mà người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.