Năm 2025 chưa phải thời điểm BĐS nghỉ dưỡng bứt phá?

Khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu từ năm 2022 kéo dài xuyên suốt giai đoạn 2023-2024. Nhiều rào cản về pháp lý chưa khơi thông, hàng tồn kho lớn, nhu cầu đầu tư hạ nhiệt khiến bất động sản nghỉ dưỡng khó bứt phá trong năm nay.

Nhiều ý kiến cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể thoát khỏi tình trạng "ngủ đông" xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó có việc thiếu dòng tiền đầu tư mới. Các chủ đầu tư vẫn thận trọng với phân khúc này sau những biến động trong giai đoạn đại dịch. So với các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng có vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi dài. Điều này khiến việc chuyển nhượng và tìm kiếm người mua lại khó khăn hơn, từ đó làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Theo dữ liệu từ DKRA Group, năm 2025 sẽ có khoảng 6.500 sản phẩm mở bán gồm 3.000 căn condotel, 1.500 căn biệt thự và gần 2.000 căn nhà phố thương mại. Con số này tăng gần 3 lần so với 2024, nhưng nếu so với giai đoạn cao điểm 2018-2019 chỉ bằng một phần nhỏ.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án hạ tầng, hấp lực từ ngành du lịch... là lực đỡ cho việc tăng nguồn cung ra thị trường. Ngoài ra, Nghị định 10 tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel... đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự phục hồi trở lại của thị trường này.

VARS cho rằng năm nay, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng khoảng 80% so với năm ngoái (tương đương gần 8.000 sản phẩm), chủ yếu là căn hộ dịch vụ.

Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của VARS, bà Phạm Thị Miền cho hay, lực cầu năm nay sẽ có sự cải thiện ở các thị trường trọng điểm có hạ tầng tốt và lượng khách quốc tế ổn định. Còn với thị trường chung, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể tạo bứt phá. Một số khu vực vẫn đang thừa nguồn cung nghỉ dưỡng cao cấp chưa đưa vào vận hành do chưa hoàn thiện hạ tầng, tiện ích. Nếu muốn chờ thị trường này nhộn nhịp như năm 2018, sẽ phải mất thêm một vài năm nữa. Căn hộ dịch vụ (condotel) sẽ là phân khúc có tín hiệu khởi sắc khi nhiều dự án đã được cấp sổ. Còn với biệt thự và nhà phố thương mại nghỉ dưỡng, nhu cầu sẽ kén chọn hơn và chỉ tập trung vào những thị trường trọng điểm về du lịch, với giá bán trên dưới 10 tỷ đồng.

Chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Hoàng phân tích, vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng là thanh khoản và niền tin. Giai đoạn cao điểm 2015-2019, mỗi năm thị trường cho ra hàng nghìn căn biệt thự, nhà phố, condotel, nhưng chất lượng khai thác thấp, thị trường hấp thụ không kịp. Việc phụ thuộc lớn vào dòng khách quốc tế khiến nguồn thu từ hoạt động cho thuê và kinh doanh của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng.

Chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư từng là "chiêu bài" thu hút khách hàng nhiều năm trước, hiện trở thành điểm yếu gây ra nhiều vụ đổ vỡ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết, khiến nhà đầu tư quay lưng. Không giải được bài toán lợi nhuận, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn khó khăn.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Dat Xanh Services, nhìn nhận 2025 sẽ là năm bất động sản nghỉ dưỡng có những thay đổi tích cực hơn. Dẫu vậy, theo các chuyên gia, 2025 mới chỉ là năm bất động sản nghỉ dưỡng "rã băng", còn để tăng nhiệt và bứt phá, đây chưa phải thời điểm.

Ông Tiến cho rằng vướng mắc pháp lý đã có hướng ra nhưng chưa được giải quyết triệt để. Phần lớn nhà đầu tư loại hình này vẫn chờ tín hiệu từ thị trường khi hành lang pháp lý mới được áp dụng. Điều này dẫn đến thanh khoản khó có sự đột phá dù nguồn cung cải thiện.

Phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng cũng chịu thách thức không nhỏ khi áp dụng bảng giá đất mới theo giá thị trường. Cụ thể là giá đất tăng cao sẽ kéo theo gia tăng chi phí thuê đất, bất động sản nghỉ dưỡng thuộc loại hình đất thương mại dịch vụ có thời hạn sở hữu. Với những dự án cần gia hạn thời gian thuê, chi phí đóng tiền là một ẩn số lớn, tác động mạnh đến cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đang sở hữu tài sản này. Nếu tính toán không kỹ, bất động sản nghỉ dưỡng rất dễ trở thành tiêu sản. Điều đó tạo tâm lý thận trọng với loại hình này.

Theo Phó tổng giám đốc DKRA, để bất động sản nghỉ dưỡng sôi động, vẫn cần thêm một vài năm nữa. Rào cản lớn của phân khúc này là câu chuyện hiệu suất đầu tư và bội thực nguồn cung. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, giá bán và nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đang khá nhiều, giá cũng cao nhưng khai thác thương mại lại chưa được như kỳ vọng. Ngoài ra, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua tại nhiều dự án trước đó tạo tâm lý thận trọng khi tiếp cận và lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng.