Nâng cao chất lượng hoạt động kiểm toán đối với đất đai

Hiện tại một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường.

Công tác quản lý nhà nước về giá đất cũng còn nhiều bất cập trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế.

Trao đổi về vai trò của KTNN trong xác định giá đất, theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường-giá cả (Bộ Tài Chính), KTNN cần mở rộng nội dung kiểm toán đối với đất đai (công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, định giá và đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước). Trong đó việc kiểm toán tập trung vào xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đền bù khi thu hồi đất, thực hiện chính sách thuế đất..., đặc biệt là những nội dung liên quan đến thẩm quyền, trách nhiệm và chống tham nhũng lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

"KTNN là cơ quan của Quốc hội, nên các kết luận kiểm toán, kiến nghị hoàn thiện cơ chế chính sách không chỉ dừng lại ở bảo vệ lợi ích của cơ quan quản lý Nhà nước mà còn bảo vệ lợi ích hợp pháp, hợp lý của các đối tượng kiểm toán", ông Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Cụ thể, một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác quản lý đất đai và xác định giá đất thông qua hoạt động kiểm toán, đại diện KTNN khu vực XIII đã đề xuất các nhóm giải pháp cốt lõi.

Thứ nhất, để ngăn chặn tình trạng người mua, người bán ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn nhiều mức giá giao dịch thực tế, gây thất thu lớn ngân sách Nhà nước, đồng thời làm biến dạng kết quả thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Quốc hội cần bổ sung thêm cách tính thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thực tế, khoảng 20 năm gần đây, hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường đã thông qua ký hợp đồng công chứng, người mua, người bán đều có hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, nên quy định sẽ có tính khả thi. Với quy định này, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá thấp hơn giá mua thực tế trong các hợp đồng công chứng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ khi họ có nhu cầu chuyển nhượng lại bất động sản này. Khi giá bất động sản trên thị trường đã minh bạch, thì hoạt động thẩm định giá đất cụ thể sẽ khách quan, minh bạch hơn.

Thứ hai, để hoàn thiện cơ sở pháp lý về điều kiện của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước, ngoài điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định, Chính phủ cần ban hành bổ sung quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công khác và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước (phải chứng minh về khả năng thanh toán trong thời hạn quy định nếu trúng đấu giá), nhằm nâng cao tính khả thi của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước.

Thứ ba, cần có những quy định chặt chẽ hơn nữa để ngăn chặn các hiện tượng làm "méo mó" giá trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Cụ thể: Các quy định pháp luật cần ngăn chặn được những giao dịch có tính "thổi" giá hoặc "dìm" giá đất, những giao dịch giả tạo, hiện tượng thông đồng trong hoạt động đấu giá. Khi lựa chọn bất động sản để so sánh cần đánh giá loại trừ những giao dịch có dấu hiệu bất thường về giá.

Thứ tư, để hạn chế những tác động tiêu cực trong đấu giá tài sản Nhà nước nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước nói riêng, nên áp dụng phổ biến hình thức đấu giá trực tuyến, theo đó các thông tin liên quan đến tài sản đấu giá, kể cả hồ sơ pháp lý, các hình ảnh về tài sản, địa chỉ cụ thể về nhà đất đấu giá… được thông báo công khai trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản công để người tham gia đấu giá có thể tham khảo, tự do đến quan sát nhà đất đấu giá và tham gia đấu giá mà không bị sự ngăn cản, đe dọa của các thế lực muốn thao túng hoạt động đấu giá.

Thứ năm, để ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Chính phủ cần giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất, bao gồm: Cơ sở dữ liệu về giá rao bán, rao mua, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; giá chuyển nhượng thành công trên thị trường; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng đã phê duyệt và thực hiện… theo từng tuyến đường, đoạn đường trên từng địa bàn và công bố công khai trên các wesite chuyên ngành làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất và công tác thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.

Cơ sở dữ liệu về đất đai phải được xây dựng đồng bộ, thống nhất không chỉ về số lượng, chất lượng, diện tích mà cả về giá trị, lịch sử giao dịch.