Nghịch lý nhà ở xã hội: Vừa thiếu vừa ế

Nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, đang có hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế. Các dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Đà Nẵng bán gần hết ngay khi tung ra thị trường trong khi thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ bán được 1/3 giỏ hàng dù chào bán nhiều lần.

VARS nhấn mạnh nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn nhưng việc lên kế hoạch phát triển cần phải được tính toán kỹ càng để đạt được mục đích giúp doanh nghiệp phục hồi trong giai đoạn khó khăn và hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội an cư.

Trong báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gửi Chính phủ mới đây, dẫn số liệu báo cáo từ các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết trên cả nước có 15 địa phương có nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước với tổng số 15.841 căn. Trong đó có 12.162 căn đã cho thuê, 1.380 căn đã cho thuê mua (tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và tỉnh Vĩnh Long), 929 căn đã bán và 750 căn còn trống do chưa có đối tượng thuê/thuê mua hoặc do người thuê hết thời hạn thuê trả lại do không còn nhu cầu; 620 căn của TP. HCM chưa có báo cáo cụ thể về tình hình thuê, thuê mua quỹ nhà này.

Cá biệt như TP. Đà Nẵng có 10.579 căn nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước nhưng không có trường hợp nào thuê mua mà chỉ cho thuê. TP đã lập Đề án báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép bán 846 căn và đã bán được 616 căn.

Cũng trong quý III, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm.

Bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo từ các dự án cũ, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án mới mở bán ở một số địa phương như Cần Thơ, Lào Cai, TP. HCM, Hải Phòng... Nhiều dự án được gia hạn tiến độ, khởi động, tái khởi động.

Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước).

Phân khúc căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Trong khi phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2,3. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Nhà ở xã hội chỉ nên cho thuê

Bộ Xây dựng đánh giá việc cho phép hình thức thuê mua sẽ dẫn đến ít đối tượng được thụ hưởng làm giảm quỹ nhà cho thuê. Ngoài ra, khi cho phép thuê mua sẽ dẫn đến hình thức sở hữu "da báo", trong một dự án hoặc một tòa nhà vừa có sở hữu tư, vừa có sở hữu nhà nước, dẫn đến việc quản lý, sử dụng, vận hành khó khăn.

Ngoài ra, theo kinh nghiệm quốc tế thì hầu hết các nước, trong đó có Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore... khi đầu tư nhà ở xã hội bằng ngân sách nhà nước thì chỉ để cho thuê. Do vậy, trong điều kiện nguồn lực ngân sách còn hạn chế như hiện nay, Bộ Xây dựng đề nghị chỉnh lý trong dự thảo quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo hướng nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công chỉ để cho thuê.

Trường hợp có nhu cầu bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để tái đầu tư xây dựng tại vị trí khác thì lập Đề án báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, cho rằng ngay cả khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi đó, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách.

Ông Nam kiến nghị, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cần thay đổi phù hợp hơn. Nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.