Người mua nhà hưởng lợi ra sao từ Luật Đất đai (sửa đổi)?

Lợi ích của người mua nhà được bảo vệ

Mặc dù phải đến 2025, 3 bộ Luật lớn gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực nhưng ở thời điểm này những bộ Luật này được kỳ sẽ làm thay đổi “sân chơi” bất động sản từ 2024.

Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua cũng mang lại những kỳ vọng khi có những điểm mới nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Lấy đơn cử như Luật có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người mua nhà hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người dân, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp – ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.

Theo Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT (VND), Luật đã đưa ra những “giới hạn” về mức thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện đi vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định của luật này. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua dự án.

Đối với quy định hạ mức thanh toán tối đa đối với bất động sản hình thành trong tương lai khi bên bán hoặc bên cho thuê chưa bàn giao nhà xuống còn 50% (quy định theo luật 2014 là 70%).

Đồng thời, quy định cho phép khách hàng lựa chọn buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư từ phía ngân hàng hay không.

Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đồng bộ hóa việc áp dụng luật đối với các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, như Luật 2014 chỉ có định nghĩa về căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng mà chưa có quy định rõ ràng về các dự án du lịch, lưu trú khác.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh thì được kinh doanh bất động sản như công dân đang ở trong nước.

Những thay đổi trên sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua. Các quy định chặt chẽ sẽ ngăn chặn chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán và giúp giảm thiểu rủi ro và hạn chế phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư trong tương lai.

Ngoài ra, một số thay đổi của Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ bổ sung cho phân khúc bình dân đang có nhu cầu cao nhưng lại thiếu nguồn cung. Đồng thời sẽ giúp giải quyết bài toán về phân bổ nguồn cung, cũng như ngăn chặn tình trạng đầu cơ.

Từ đó, các chuyên gia nhận định, khi các luật sửa đổi khi đi vào hoạt động sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Theo đó, quyền lợi người mua nhà cũng được bảo vệ tốt hơn.

Cần thời gian để Luật có thể “ngấm” vào thị trường

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) là bước ngoặt quan trọng, kỳ vọng sẽ hồi sinh cho thị trường bất động sản, giải quyết các vấn đề pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và các dự án; đồng thời đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững. Tuy nhiên phải đến năm 2025 luật mới chính thức có hiệu lực. Các quy định mới trong Luật mới có cơ sở để áp dụng vào thực tế và thay đổi thị trường. Còn hiện tại, Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần tiếp thêm niềm tin giúp người dân an tâm hơn để quay lại với bất động sản.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, Luật Đất đai mới sẽ có những tác động tích cực đến giá đất và nguồn cung nhà đất. Cụ thể theo ông giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất. Điều này sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn. Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

“Trong năm 2024, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, vì nếu đợi đến 2025, khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được”, Ông Tuấn nhận định.

Trong khi đó, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản đã trải qua thời gian khó khăn nhất. Theo ông Hải, dù Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi phải đến 1/1/2025 mới có hiệu lực. Vì vậy, về cơ bản năm 2024 là bước chạy đà phù hợp để thị trường khởi sắc khi những thay đổi về luật chính thức được áp dụng.

“Thị trường đã có dấu hiệu sáng lên trong nửa cuối năm 2023. Các vướng mắc pháp lý liên quan đến bất động sản cũng đã tháo gỡ được 70%. Khi khung pháp lý hoàn thiện và có hiệu lực, thời điểm vượt qua khó khăn sẽ không còn xa”, ông Hải nói.