Người thu nhập thấp “tích cóp” cả đời cũng không mua được nhà?

Giá nhà gấp 30 lần thu nhập

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Công ty PropertyGuru Việt Nam, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%. Cụ thể, chung cư ở Hà Nội có giá trung bình 46 triệu đồng/m2, giá chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Trong khi thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM mới chỉ là 27 và 31 triệu đồng/m2.

Riêng tại TP.HCM, theo bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, giá căn hộ hiện gấp khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.

Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5 - 6 tỷ đồng. Người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40 - 50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà, trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp từ người thân.

“Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần túy, thu nhập trung bình mua được nhà tại TP.HCM vào thời điểm này. Phải có thu nhập khá cao, cũng như có sự hỗ trợ từ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được một căn hộ trung bình”, bà Giang nói.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, trong vài năm qua, giá chung cư tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm. Riêng năm ngoái, chỉ số giá chung cư Hà Nội đã tăng 16% so với hồi đầu năm. Chỉ số này tại TP.HCM cũng bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại từ quý III/2023 do đà giảm giá chậm dần tại các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Giá bán chung cư sơ cấp trên cả nước cũng neo cao bởi phần lớn dự án mới có giá trên 40 triệu đồng mỗi m2. Ghi nhận tại Hà Nội, giá chung cư đã đi vào sử dụng lẫn chung cư mới đều tăng mạnh. Thậm chí, ở những khu vực cách trung tâm thành phố cả chục km, giá chung cư đang được rao bán ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Lý do khiến giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội chỉ ra rằng là do chi phí xây dựng tăng cao, hạ tầng phát triển kéo giá bất động sản. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ tiếp tục ách tắc.

Nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao cũng là thách thức của thị trường bất động sản. Trong năm 2023, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm với hơn 10.000 căn.

Theo các chuyên gia, để cải thiện được mặt bằng giá bán của loại hình căn hộ, yếu tố đầu tiên là cải thiện được nguồn cung của thị trường. Trong đó sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư giảm mạnh.

Trước thực trạng bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm, từ đầu năm, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm; có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả đối với việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho rằng, cần đẩy nhanh việc phê duyệt các dự án, rút ngắn thời gian tiếp cận đất đai, đa dạng nhà đầu tư để tạo cơ chế cạnh tranh, để các nhà đầu tư tiếp cận trực tiếp đất đai, từ đó tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà.

Chung cư có đang thực sự bị “ngáo giá”?

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”, thậm chí không ít dự án có mức tăng giá trên dưới 30% chỉ sau 1 năm.

Theo dữ liệu, 10 chung cư tăng giá mạnh nhất Hà Nội chủ yếu nằm trong phân khúc trung cấp. Với mức tăng giá lần này, những căn hộ chung cư giá rẻ, không sổ đỏ, cũng không còn giá 25 triệu đồng/m2.

Mặc dù chỉ trong thời gian ngắn giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng nóng, song ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, mức giá trên chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá" vì một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua với mức giá đó và dữ liệu của batdongsan.com vẫn cho thấy, nhu cầu tìm kiếm đang ngày càng cao.

Cũng đồng quan điểm, ông  Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, giá bất động sản tăng cao, đặc biệt tại phân khúc chung cư là do phản ánh cán cân cung – cầu của thị trường, không ai đủ sức “thổi giá” bất động sản trong một thời gian dài.

Với thực trạng giá chung cư hiện nay, việc sở hữu một căn nhà gần như là không thể đối với lao động có thu nhập thấp nếu không được hỗ trợ. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để người lao động nghèo, có hoàn cảnh khó khăn có thể tiếp cận được nhà ở xã hội?

Mặc dù từ 2 năm trước, Chính phủ đã đưa ra phương án để "cứu" phân khúc nhà ở giá rẻ là đẩy qua ngân sách và đẩy qua ngân hàng Trung ương. Tuy nhiên đến nay, tiến độ triển khai, giải ngân vốn tín dụng cho nhà ở xã hội vẫn giậm chân tại chỗ. Gói 125 nghìn tỷ đồng đến nay giải ngân với tốc độ rất chậm, chưa đạt 1% sau một năm triển khai.

Do đó, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nếu không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thị trường, thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể là từ nay tới cuối năm. Luật Đất đai mới sẽ tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Thêm vào đó, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, đưa ra phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo,...