Nhà đầu tư kỳ vọng phân khúc căn hộ cho thuê có thể trở lại thời ăn “lãi kép”

Chu kỳ mới của căn hộ cho thuê

Theo báo cáo của Batdongsan, 9 tháng năm 2024, lợi suất cho thuê căn hộ (là tỷ lệ hoặc phần trăm lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được từ doanh thu cho thuê bất động sản so với tổng chi phí mua bất động sản) tại Hà Nội đạt 4,6%, tại TP.HCM là 4,1%, trong khi trung bình cả nước là 4,5%.

Về giá thuê căn hộ, hiện tại, giá thuê căn hộ tiếp tục tăng mạnh, ở mức 8 - 15 triệu đồng/tháng trên địa bàn Hà Nội. Giá thuê chung cư tại TP. HCM cũng bắt đầu có xu hướng tăng trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, mặt bằng giá cho thuê cao hơn rất nhiều so với Hà Nội. Một chung cư trung cấp tại khu vực trung tâm TP. HCM đã có giá thuê trung bình từ 20 - 23 triệu đồng/tháng.

Việc giá thuê căn hộ chung cư tăng cao trong thời gian gần đây được nhiều nhà đầu tư lý giải là do giá nhà chung cư liên tục leo thang khiến nhiều người từ bỏ giấc mơ mua nhà. Thay vào đó, xu hướng ở nhà thuê dần phổ biến. Một nguyên nhân khác là nhu cầu thuê nhà đang lên cao, do sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI.

Trong bối cảnh kinh tế phục hồi, chuyên gia nước ngoài quay trở lại, nhu cầu lưu trú được kỳ vọng tăng trưởng ổn định. Tại Hà Nội, vốn FDI đăng ký đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua với 2,9 tỉ USD, tăng 70% theo năm. Thành phố đặt mục tiêu phát triển nhiều khu, cụm công nghiệp đồng thời nâng cao cơ sở hạ tầng để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, góp phần thúc đẩy nhu cầu lưu trú từ nguồn chuyên gia nước ngoài. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng nhưng giá bất động sản tăng cao và nguồn cung nhà khan hiếm nên khách hàng đành chọn hình thức thuê thay vì mua nhà.

Cần phải nhắc lại, căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong hơn 10 năm qua, đạt cực thịnh trong giai đoạn 2015-2018 với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (giá trị tài sản tăng) và lợi nhuận cho thuê. Tuy nhiên, dịch COVID-19 đã làm gián đoạn sự tăng trưởng này.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận giá thuê căn hộ đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, mang đến tỷ suất lợi nhuận cao gấp đôi so với cho thuê nhà phố. Hiện nay, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn. Mức giá cho thuê nhà sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm lại.

Theo đó, đầu tư căn hộ chung cư có thể trở thành xu hướng chủ đạo trên thị trường địa ốc trong quý cuối năm 2024 và được dự báo trở lại thời "ăn lời kép" trong các năm tới.

Nhiều tiềm năng sinh lời trong tương lai

Báo cáo thị trường mới đây của Avison Young cho thấy thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội vẫn duy trì tích cực về giá thuê, tỷ lệ hấp thụ. Quý III/2024, giá thuê trung bình mỗi tháng đạt gần 32 USD/m2 (hơn 800 nghìn đồng) cho phân khúc hạng A và gần 16 USD/m2 (hơn 400 nghìn đồng) cho hạng B.

Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy cả hai phân khúc hạng A và B duy trì ổn định, lần lượt đạt 86% và 75%. Loại căn được khách thuê ưa chuộng thường dao động trong khoảng giá 1.900-3.200 USD, chủ yếu là căn 2-3 phòng ngủ.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, căn hộ dịch vụ đang hội tụ đủ các yếu tố để bước vào thời hoàng kim, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có ý định rót tiền vào phân khúc này, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP.HCM.

Đáng chú ý, bên cạnh đà tăng giá “kép” từ giá cho thuê và giá trị tài sản tăng, nguồn cung căn hộ dịch vụ được dự báo khá hạn chế trong thời gian tới. Một báo cáo của theo Savill chỉ ra đến năm 2025, thị trường TP.HCM dự kiến chỉ có 600 căn đến từ 9 dự án.

Trong khi đó, tại Hà Nội, theo Avison Young, đến quý III/2024, thành phố không ghi nhận thêm nguồn cung căn hộ dịch vụ mới. Tuy nhiên từ cuối năm 2024, nhiều dự án được lên kế hoạch ra mắt thị trường. Hai dự án tại quận Tây Hồ và Cầu Giấy với gần 500 căn đang chuẩn bị đi vào hoạt động trong quý IV.

Sang giai đoạn 2025-2026, thị trường dự kiến có thêm hơn 2.600 căn hộ dịch vụ chủ yếu hạng A. Quận Tây Hồ sẽ là khu vực dẫn đầu nguồn cung tương lai, chiếm khoảng 65%.

Một yếu tố khác khiến phân khúc căn hộ dịch vụ hút nhà đầu tư là bởi trong bối cảnh giá mua, bán và cho thuê không ngừng tăng thời gian qua, định kiến đầu tư nhà cho thuê là tiêu sản đã gần như bị phá bỏ.

Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần lựa chọn kỹ lưỡng về phân khúc, chất lượng, khả năng thu hút khách thuê… trước khi rót tiền.