Nhà tập thể cũ có giá “trên trời” nhưng vì sao vẫn được nhiều người “săn đón”?

Giá chung cư vẫn “lên đồng”

Câu chuyện về chung cư với giá tăng ngất ngưởng trong thời gian gần đây tiếp tục trở thành chủ đề nóng trên thị trường bất động sản. Thực tế, từ cuối năm ngoái, giá căn hộ chung cư đã tăng nhanh, tạo nên một "cơn sốt giá" trên thị trường. Giá tăng không chỉ diễn ra ở những dự án mới mà còn ở các dự án đã qua sử dụng.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 52.000 giao dịch, trong đó chung cư (cả sơ cấp và chuyển nhượng) chiếm tới 54%.

Nguồn cung mở mới, số lượng giao dịch và đơn giá đều tăng. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp Hà Nội quý 2/2024 tăng liên tiếp 5 quý, đạt gần 8.400 căn, tăng 97% so với quý trước và tăng 340% theo năm. Những yếu tố vĩ mô thuận lợi và nhiều dự án mới liên tiếp ra hàng thúc đẩy nguồn cung quý 2 cao nhất từ năm 2020 đến nay.

Nguồn cung căn hộ mới quý 2 phần lớn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tổng 97% toàn thị trường. Phân khúc bình dân không còn xuất hiện, trung cấp chỉ chiếm xấp xỉ 3%. Nguồn cung tương lai dự kiến phần lớn đến từ khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội - nơi có các phân khu, dự án mở mới với quy mô lớn.

Giao dịch chung cư tăng cả về số lượng và giá bán. So với quý 1/2024, số lượng giao dịch quý 2/2024 tăng 49%, đơn giá trung bình tăng 21%.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing đánh giá, việc 3 luật về bất động sản có hiệu lực là nền móng giúp thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và các năm tiếp theo. Các tín hiệu trong quý 2 thể hiện thị trường chung cư đã hồi phục mạnh mẽ sau 5 quý tăng liên tiếp và thị trường bắt đầu bước giai đoạn tăng trưởng mới.

Đáng chú ý, Trong báo cáo thị trường căn hộ quý III/2024, Savills Việt Nam cho biết giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ tăng với mức 41% theo năm, 10% theo quý lên 51 triệu đồng/m2.

Theo Savills, tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn phân khúc căn hộ giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm, hạng C tăng mạnh nhất với 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm.

Trái ngược với thị trường Hà Nội, giá chung cư mới tại TP HCM có xu hướng sụt giảm. Căn hộ sơ cấp trung bình giảm khoảng 12% so với quý trước còn 68 triệu đồng/m2.

Triển vọng đến cuối năm 2024, Savills ước tính TP.HCM sẽ có khoảng 6.700 căn hộ mở bán. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán, trong đó TP.Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.

Còn tại thị trường Hà Nội, Savills dự báo trong quý IV dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Căn hộ trung cấp sẽ tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung trong tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.

Người dân “đổ xô” tìm mua nhà tập thể cũ

Việc giá chung cư liên tục tăng cao và chưa có dấu hiệu chững lại, đặc biệt tại Hà Nội đã kéo theo nhiều người chuyển hướng sang tìm mua căn hộ tập thể cũ dù thực tế giá cũng đã tăng lên rất cao.

Theo khảo sát, những căn hộ tập thể cũ được rao bán với mức giá dao động từ 35 – 90 triệu đồng/m2 tùy vị trí, nhiều căn hộ tăng giá mạnh, có khi lên tới 5 tỷ đồng cho những căn đã xuống cấp nghiêm trọng.

Chủ một căn hộ tập thể ở quận Đống Đa (Hà Nội) chia sẻ, năm ngoái đầu tư kinh doanh cần vốn, tôi đã định bán nhà nhưng rao mãi chưa chốt được khách, đợt đấy tôi còn rao bán có 60 triệu đồng/m2. Thấy giá nhà chung cư đang tăng vù vù, khu vực này giờ chắc phải lên đến 80 triệu đồng/m2, nên vợ chồng tôi lại bàn nhau giữ lại để cho thuê.

Hiện tại, tiềm năng tăng giá trong tương lai của nhà tập thể cũ tại Hà Nội đang được đánh giá cao, nhờ vào nhiều yếu tố tích cực và những diễn biến đầy triển vọng trong thị trường bất động sản.

Nhà tập thể cũ thường tọa lạc ở những vị trí vàng trong nội đô, điều này khiến cho chúng trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhiều hộ gia đình nhỏ đang tìm kiếm nơi ở tiện nghi, gần gũi với các dịch vụ và cơ sở hạ tầng hiện có.

Hơn nữa, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, nhiều quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được đưa ra những căn hộ này có thể được đền bù hấp dẫn và chuyển đổi thành những căn hộ mới, hiện đại, đầy đủ tiện nghi hơn. Điều này cũng khiến cho thị trường nhà tập thể cũ rục rịch tăng giá.

Một điểm cộng khiến nhà tập thể rộ lên trong những năm gần đây như một mô hình đầu tư là do nhà tập thể thường thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Nếu có thu hồi, phá dỡ sẽ được đền bù tương xứng. Bên cạnh đó, khi ở nhà tập thể, người mua thường không phải đóng phí dịch vụ, bảo trì hàng tháng như các mô hình chung cư mới.