NHNN đang “phân biệt đối xử” với bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng?

BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng bị “ra rìa”

Tại Hội nghị triển khai Nghị định 31/2022/NĐ-CP (Nghị định 31) và Thông tư 03/2022/TT-NHNN (Thông tư 03) hướng dẫn chính sách hỗ trợ 2% lãi suất diễn ra trong ngày 27/05/2022, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết, không có chuyện NHNN siết tín dụng toàn ngành BĐS, thay vào đó chỉ áp dụng với những phân khúc có rủi ro cao.

“Tinh thần chỉ đạo của ngành NH nhiều năm qua là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với những lĩnh vực có nguy cơ rủi ro cao như BĐS, trái phiếu, chứng khoán. Riêng với BĐS, chỉ kiểm soát chặt với BĐS có tính chất đầu cơ, phân khúc nhà nghỉ dưỡng, dự án cao cấp, còn tín dụng đối với nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì luôn khuyến khích.”

Điều này đồng nghĩa, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và BĐS cao cấp đang bị NHNN “cho vào sổ đen”. Trong khi đó, cơ quan quản lý tiền tệ quốc gia tỏ ra ưu ái cho các phân khúc nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, nhà ở xã hội với chính sách hỗ trợ tín dụng.

Từ quan điểm của Phó Thống đốc NHNN, liệu đã công bằng giữa các phân khúc BĐS không, khi mục tiêu chính của cơ quan này đề ra là “kiểm soát rủi ro tín dụng”.

Trong phát biểu của mình, đại diện NHNN hoàn toàn không đưa ra được bằng chứng chứng minh rằng phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp...

Trong khi đó, số liệu tín dụng toàn nền kinh tế quý I/2022 cho thấy tín hiệu tích cực đến từ cho vay BĐS. Cụ thể, trong quý đầu tiên của năm 2022, tăng trưởng tín dụng đạt 5,04%, tăng 2,16% so với cùng kỳ. Trong đó, cơ cấu tín dụng BĐS chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, còn lại là cho vay kinh doanh BĐS.

Mặc dù dư nợ tín dụng cho kinh doanh BĐS chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng BĐS lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay. Ngoài ra, tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực lĩnh vực BĐS đang có xu hướng giảm. Tính đến cuối năm 2021, tỷ lệ nợ xấu với ngành này chỉ còn 1,92%.

Bài học siết tín dụng BĐS từ Trung Quốc

Việc “khóa van” dòng vốn tín dụng ngân hàng vào BĐS được dự báo sẽ gây áp lực lên giá nhà đất. Khi doanh nghiệp BĐS thiếu vốn, các dự án đang triển khai sẽ bị chậm tiến độ hoặc “đắp chiếu” dẫn đến nguồn cung mới sụt giảm. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà chưa bao giờ hết sốt sẽ yếu tố đẩy giá nhà lên cao.

Chẳng nói đâu xa, cứ lấy thị trường BĐS Trung Quốc làm ví dụ. Để quản lý thị trường BĐS, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách giới hạn tín dụng vào bất động sản với 3 “lằn ranh đỏ” gồm: Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100% và tỷ lệ thanh toán tiền mặt/nợ ngắn hạn. Nếu vượt cả ba “lằn ranh đỏ” đó, chủ đầu tư đó sẽ không được phép vay thêm tiền từ ngân hàng.

Điều này đồng nghĩa, các doanh nghiệp BĐS không thể vay thêm vốn từ ngân hàng và tổ chính tài chính khác nếu không thỏa mãn “3 lằn ranh đỏ” - điều kiện mà chỉ có khoảng 6% doanh nghiệp BĐS tại đất nước tỷ dân đáp ứng nổi (Theo số liệu năm 2020).

Chính sách siết tín dụng mạnh tay nhằm vào lĩnh vực BĐS của Trung Quốc đã khiến nguồn cung nhà ở tại nước này sụt giảm mạnh đột ngột khi các doanh nghiệp BĐS thiếu vốn, dẫn đến hàng trăm dự án bị đình trễ. Hệ quả là, giá nhà đất tại Trung Quốc đã tăng vọt.

Không chỉ tác động tiêu cực đến thị trường địa ốc, chính sách siết tín dụng của Trung Quốc gây ra nhiều hệ lụy đối với nền kinh tế. Trong đó, thị trường việc làm bị ảnh hưởng nghiêm trọng do công nhân tại các công trường xây dựng mất việc làm.

Có thể nói, chính sách “3 lằn ranh đỏ” mà Trung Quốc ban hành trong bối cảnh nền kinh tế đang gượng dậy sau đại dịch Covid-19 đã khiến nền kinh tế nước này chịu nhiều thiệt hại.

Cần sự công bằng trong tất cả phân khúc BĐS

Hệ lụy từ chính sách siết chặt tín dụng với lĩnh vực BĐS của Trung Quốc là bài học cho các nước đi sau như Việt Nam.

Các chuyên gia và chủ doanh nghiệp BĐS đều đồng quan điểm rằng, việc thắt chặt dòng vốn vay ngân hàng thời điểm hiện tại sẽ khiến thị trường BĐS “khó khăn chồng chất khó khăn”, tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư.

Về nguyên tắc, tất cả các phân khúc BĐS do là phân khúc cao cấp hay phân khúc thấp hơn đều cần có sự bình đẳng trong các chính sách nói chung, chính sách tín dụng nói riêng. Nếu Nhà nước muốn ưu tiên phát triển lĩnh vực nào thì khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực đó thông qua các chính sách tài khóa, tiền tệ như giảm lãi suất, giảm thuế...

Chuyên gia cho rằng, nếu đặt trọng tâm phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp thì cần những chính sách ưu đãi hơn nhằm thu hút chủ đầu tư tham gia; chứ không phải thắt chặt phân khúc này, nới lỏng phân khúc kia như cách làm hiện tại.

Chưa kể, phía các ngân hàng cũng có bộ quy định về bảo đảm an toàn vốn vay mà người đi vay và các doanh nghiệp phải đáp ứng mới được phép vay vốn như tài sản đảm bảo, chứng minh dòng tiền trả nợ... Theo đó, những chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín, thực hiện dự án khả thi thì dù là phân khúc nào cũng cần được đối xử công bằng.

BĐS cũng là một loại hàng hóa cần thiết như bao loại hàng hóa khác, đều cần đa dạng phân khúc nhằm đáp ứng nhu cầu của những tầng lớp xã hội khác nhau.

Việc NHNN ưu đãi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân dẫn đến tình trạng những đối tượng khác không đủ tiền để mua nhà. Bởi vì những năm qua, giá nhà tại Việt Nam đã bỏ xa gấp nhiều lần thu nhập của người dân. Nếu không được hỗ trợ nguồn vốn từ ngân hàng, một bộ phận người dân dù làm việc cả đời cũng không thể sở hữu ngôi nhà mơ ước.

Kể từ khi chính sách siết tín dụng BĐS được ban hành, nhiều hồ sơ vay của doanh nghiệp BĐS và người dân vay đã bị ngân hàng từ chối. Nếu NHNN tiếp tục duy trì chính sách “phân biệt đối xử” giữa các phân khúc BĐS sẽ để lại nhiều hệ lụy đối với nền kinh tế.