Bất động sản Khu công nghiệp: “Một mình một ngựa” trên đường đua năm 2024

“Điểm sáng” của thị trường

Khi nhiều phân khúc của thị trường bất động sản rơi vào điểm nghẽn, thì bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng của thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc và Nam lần lượt đạt 81% và 92%. Tính đến nay, Việt Nam có 413 KCN được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700ha.

Theo Vietnam Report, khi tỷ lệ lấp đầy tại thị trường cấp 1 tăng cao, nhu cầu sẽ dịch chuyển sang thị trường cấp 2 – các KCN vẫn đảm bảo tính kết nối mà giá thuê thấp hơn.

Các dự án hạ tầng quan trọng như bay Quốc tế Long Thành, Đường Vành đai 3 TP.HCM (ở phía Nam), đường Vành đai 4 Hà Nội, Cao tốc Ninh Bình – Hải Phòng (ở phía Bắc) dự kiến sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp. Các dự án trên đều có lộ trình hoàn thành, đưa vào khai thác trong giai đoạn 2023-2027, không chỉ tạo thuận lợi lưu thông hàng hóa, mà hình thành các KCN trong mạng lưới cao tốc, đường vành đai.

Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2024 của Avison Young Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có 10 dự án KCN mới được thông qua với tổng diện tích 2.804 ha, hứa hẹn nguồn cung dồi dào trong dài hạn.

Riêng quý II, thị trường bất động sản công nghiệp tại Hồ Chí Minh, Hà Nội không ghi nhận biến động về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nguồn cung mới.

Thị trường bất động sản công nghiệp TP. Hồ Chí Minh nhiều năm liền không có nguồn cung mới. Tính đến nay, thành phố có 14 KCN, 3 KCX và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 5.000ha. Trong quý II, không có dự án KCN mới nào được đi vào hoạt động.

Để khắc phục tình trạng thiếu quỹ đất, thành phố đang đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý cho các dự án ở TP. Thủ Đức, Củ Chi, Bình Chánh và nỗ lực làm mới quỹ đất công nghiệp, hướng đến các ngành công nghệ cao để nâng cao vốn đầu tư và giá trị sản xuất/m2 đất.

Nhằm thu hút các nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, thành phố đang gấp rút giải quyết khó khăn trong việc thiếu quỹ đất công nghiệp lớn. Tại các tỉnh phía Nam, giá thuê đất công nghiệp trong quý II cũng không có nhiều biến động. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh hiện là nơi có giá thuê đất công nghiệp cao nhất, với giá thuê ổn định ở mức 230 USD/m²/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 90%, theo sau là Long An có giá thuê từ 140-260 USD/m²/kỳ hạn, Đồng Nai và Bình Dương giá thuê lần lượt là 140-200 USD/m²/kỳ hạn và 135-200 USD/m²/kỳ hạn.

Trong khi đó, Hà Nội hiện có 9 KCN và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 2.000ha. Lũy kế đến nay, các KCN của thành phố đã thu hút được hơn 700 dự án, trong đó hơn 300 dự án FDI với vốn đăng ký khoảng 6,7 tỷ USD. Quý này, Hà Nội vẫn chưa có thêm dự án KCN mới được đi vào hoạt động.

Tại Hà Nội, giá thuê hạ tầng trong KCN và tỷ lệ lấp đầy trung bình ổn định ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn và 86%. Giá thuê ở Hà Nội cao và diện tích trống thấp, trong khi cơ sở hạ tầng kết nối liên tỉnh hoàn thiện, các tỉnh thành lân cận như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc ghi nhận giá thuê tăng trưởng theo quý, từ 5-7% tùy khu vực.

Theo đánh giá của ông Vũ Minh Chí – Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự cạnh tranh giữa thị trường cấp hai với thị trường cấp một. Cụ thể, như giữa Quảng Ninh, Thái Bình, Vĩnh Phúc với Bắc Ninh, Bắc Giang; hay Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu với Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp hai là diện tích đất công nghiệp cho thuê còn lớn với tỷ lệ lấp đầy chưa cao và giá thuê vừa sức.

“Xu hướng phát triển KCN đạt tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng và thân thiện với môi trường để thu hút dòng vốn FDI trong các ngành công nghệ cao. Dự thảo Quỹ Hỗ trợ đầu tư của Việt Nam cho thấy nỗ lực cải thiện chính sách ưu đãi đầu tư, tăng cạnh tranh và tính hấp dẫn, thúc đẩy động lực phát triển cho thị trường bất động công nghiệp Việt Nam trong dài hạn”, ông Chí nói.

Bức tranh ngày càng sôi động

Theo Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho biết: “Với sự phát triển của hạ tầng giao thông, thị trường BĐS công nghiệp đang lan ra những khu vực mới như các thị trường cấp 2 hay các khu kinh tế cửa khẩu.

Bên cạnh đó, sự mở rộng của các chủ đầu tư hiện hữu hay gia nhập thị trường của các chủ đầu tư mới khiến cho bức tranh bất động sản công nghiệp thời gian tới càng trở nên sôi động”.

Thực tế, theo báo cáo mới nhất của CBRE, khi nửa đầu năm 2024 thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục là phân khúc duy trì tín hiệu tốt. Giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Bắc tăng nhẹ 0,3% so với quý trước và 4,5% so với cùng kỳ, đạt ngưỡng trung bình 134 USD/m2/kỳ hạn còn lại.

Đối với khu vực phía Nam, giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Nam giữ mức 173 USD/m2/kỳ hạn còn lại, ổn định so với quý trước và tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn diện tích hấp thụ trong sáu tháng đầu năm 2024 đạt hơn 220ha giúp tỷ lệ lấp đầy tại khu vực phía Bắc duy trì ở ngưỡng 83%, tăng 0,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

“Các nhà sản xuất thuộc lĩnh vực điện tử tiếp tục dẫn dắt thị trường phía Bắc với những giao dịch lớn đến từ Victory Giant hay Foxconn tại Bắc Ninh. Tại thị trường miền Nam, tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 89% và diện tích hấp thụ đạt hơn 259ha trong sáu tháng đầu năm 2024”, báo cáo mới đây của CBRE cho hay.

Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm 2024, giải ngân vốn FDI vào Việt Nam đạt 10,8 tỷ USD cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, cùng với đó hàng loạt các nhà máy lớn ở hai miền được khởi công xây dựng, tiêu biểu như nhà máy Pandora (Bình Dương), nhà máy Suntory Pepsico (Long An) hay nhà máy SK (Hải Phòng) tiếp tục cho thấy những tín hiệu khả quan của bất động sản khu công nghiệp

Còn thị trường kho xưởng xây sẵn, CBRE cho biết, tại miền Bắc, trong nửa đầu năm 2024 có khoảng hơn 225.000m2 kho xưởng xây sẵn hoàn thành tại các thị trường cấp 1, trong đó diện tích xưởng xây sẵn chiếm đến 95%. Diện tích hấp thụ xưởng xây sẵn cũng vượt trội và cao gấp hơn 4 lần diện tích hấp thụ của nhà kho xây sẵn.

Đến hết quý 2/2024, tỷ lệ lấp đầy xưởng xây sẵn đạt 89% trong khi đó, các nhà kho tại khu vực phía Bắc duy trì ngưỡng lấp đầy 79%. Mức giá thuê của nhà xưởng xây sẵn đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 1,9% theo năm trước và nhà kho xây sẵn đạt 4.6 USD/m2/tháng, giảm 1,2% theo năm.

Nhóm ngành điện tử, chất bán dẫn, nội thất, logistics là những khách thuê dẫn dắt nhu cầu thuê kho xưởng xây sẵn tại phía Bắc trong nửa đầu năm nay.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường nhà kho xây sẵn tại miền Nam không có nguồn cung mới. Trong 6 tháng đầu năm 2024, tỷ lệ lấp đầy do đó tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước đạt 63% nhờ các giao dịch lớn ghi nhận tại TP.HCM và Long An.

Ngược lại, thị trường nhà xưởng xây sẵn có những diễn biến sôi động khi các dự án quy mô lớn với tổng diện tích hơn 371.000m2 tại Bình Dương và Đồng Nai đi vào hoạt động trong sáu tháng đầu nay.

Do nguồn cung tăng trưởng mạnh mẽ tỷ lệ lấp đầy giảm 5 điểm phần trăm so với quý trước đạt 81%. Về giá thuê trung bình, giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam vẫn giữ mức ổn định so với quý trước lần lượt đạt 4,5 và 4,9 USD/m2/tháng, với mức độ tăng trưởng đạt 2,0% so với cùng kỳ năm ngoái đối với nhà kho và 1,0% đối với nhà xưởng.

Nhóm ngành nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử như Lazada, Shopee

CBRE dự báo, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-8%/năm ở miền Bắc và tăng 3-7%/năm ở miền Nam. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm với phân khúc xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng giá cao hơn.