Những phân khúc triển vọng của thị trường địa ốc 2025

Phân khúc triển vọng năm 2025

Trước những diễn biến tích cực của năm 2024, thị trường cả nước vào năm 2025 được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, sau mỗi chu kỳ, thị trường sẽ được nâng cấp và trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn so với chu kỳ cũ. Chu kỳ lần này sẽ hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế vĩ mô.

Sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường, thì giờ đây, các chủ đầu tư phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án.

Tại hội nghị mới đây, PGS.TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, với nền kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định. Thông thường, theo chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản, năm 2025 là năm thị trường bất động sản được hưởng lợi từ các chính sách kinh tế vĩ mô.

Xét theo phân khúc, ông Chung dự báo phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp sẽ có tăng trưởng tốt thông qua việc đầu tư nước ngoài vào nhiều, hạ tầng cơ sở phát triển mạnh, kéo theo sự phát triển các khu công nghiệp và đi cùng chu kỳ kinh tế phát triển mới nên sản xuất sẽ tăng.

Phân khúc nhà ở trung - cao cấp sẽ có điều chỉnh giảm lớn. Thứ nhất, thị trường năm 2024 đã tăng quá cao ở phân khúc này. Thứ hai, các chủ thể của phân khúc này đang điều chỉnh lớn trong nhu cầu, trong hành vi và về triển vọng. Đặc biệt, do thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 dự báo tăng trưởng tốt nên nguồn lực sẽ vận hành sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Các phân khúc nhà ở và đất ở khác sẽ không có biến động lớn.

Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phân rẽ. Những bất động sản thuộc chủ đầu tư sẽ sôi động. Bất động sản thuộc dạng chung - chia sở hữu (Timeshare) sẽ khó khăn. Thứ nhất, cho đến nay, vẫn chưa có văn bản pháp lý đủ mạnh để điều hành nhóm sản phẩm chung - chia sở hữu. Thứ hai, du lịch phục hồi nên bất động sản thuộc chủ sở hữu sẽ có được tính chủ động trong giao dịch.

Phân khúc bất động sản tài chính sẽ không có biến động lớn. Các sản phẩm vẫn chủ yếu tập trung vào cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản và trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành. Tuy nhiên, sức ép đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ giảm so với năm 2024, đặc biệt so với năm 2022-2023. Nếu có những chuyển biến mạnh mẽ trên thị trường bất động sản, có thể các sản phẩm chung - chia sở hữu, quỹ tín thác bất động sản sẽ được đẩy mạnh.

Thị trường vẫn còn nhiều thách thức phải đối mặt

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội khi bước vào năm 2025.

Theo ông Thiên, việc 3 sắc luật quan trọng của thị trường bắt đầu đi vào cuộc sống đã giúp thị trường có một nền tảng thể chế vững chắc, tạo cơ sở để tháo gỡ nhiều điểm nghẽn đã và đang tồn tại trên thị trường trong nhiều năm qua. Dù có nhiều cơ hội, việc hiện thực hóa các mục tiêu, khát vọng vẫn đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp bất động sản nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP. Invest nhận định, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển lớn trong giai đoạn 2025 - 2026 nếu các vấn đề thể chế, vướng mắc liên quan đến tính giá đất, quy hoạch trong phát triển dự án tại các địa phương được tháo gỡ, đồng thời, các chính sách kích thích đầu tư tư nhân được thực hiện, bởi bất động sản chủ yếu là doanh nghiệp tư nhân.

Không có dự án nào không phải điều chỉnh quy hoạch, kéo lùi tiến độ triển khai. Cùng với đó, yếu tố đầu vào để tính giá đất không đầy đủ đã khiến giá đất trong bảng giá đất lên cao. Sự lúng túng, chậm trễ trong việc tính giá đất cho doanh nghiệp vẫn tiếp diễn do bất cập trong khâu tư vấn giá đất. Chưa kể, chi phí đầu tư của doanh nghiệp cũng chưa được tính đúng, tính đủ, khiến doanh nghiệp càng khó khăn trong xoay xở dòng tiền.

TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, nổi bất nhất hiện tại là giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ việc tính tiền sử dụng đất. Một số địa phương chậm công bố Bảng giá đất mới; khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt dẫn đến có những phản ứng trái chiều.

Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với có quyền sử dụng đất đối với dự án quy mô nhỏ và vừa vẫn còn khó khăn. Bản thân việc chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư mới có năng lực tài chính tốt hơn cũng vướng khi quy định hiện nay vẫn siết chặt yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi bán sang chủ mới...

Ông Lực cho rằng, trong kỷ nguyên mới và mục tiêu tăng trưởng 2 con số mở ra nhiều triển vọng cho thị trường bất động sản, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi một sự chuyển mình mạnh mẽ cả về tư duy phát triển. Bên cạnh những giải pháp quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường từ phía cơ quan quản lý nhà nước, tự thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nỗ lực tối đa trong việc đầu tư và phát triển dự án.