Nỗi lo của doanh nghiệp bất động sản: Tồn kho lớn và dòng vốn vẫn chưa được “khơi thông”

Tồn kho và nguồn vốn song hành

Theo FiinRatings dự báo, trong 1 - 2 năm tới, thị trường bất động sản vẫn sẽ phục hồi nhưng ở tốc độ rất chậm. Không chỉ thách thức hàng tồn kho, việc tiếp cận vốn đối với doanh nghiệp trong ngành cũng rất khó khăn.

Thực tế, theo dữ liệu từ Vietstock Finance cho thấy, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt 490.400 tỷ đồng.

Trong danh mục hàng tồn kho, bao gồm bất động sản đã hoàn thành và bất động sản dở dang. Theo các chuyên gia, một số doanh nghiệp đã hoãn kế hoạch ra mắt bất động sản thành phẩm do bối cảnh thị trường vẫn còn khó khăn và chờ đợi khi thị trường ấm lên, dẫn đến giá trị tồn kho tại một số doanh nghiệp không giảm.

Tuy nhiên, các dự án chưa được hoàn thiện mới thực sự là nỗi lo của các doanh nghiệp. Trong vài năm trở lại đây, ách tắc về pháp lý là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ và dang dở. Khi không tạo ra thanh khoản, loại hàng tồn kho này sẽ bào mòn “sức khoẻ” tài chính của các doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ” đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao.

Nút thắt này càng khó nới lỏng hơn khi thị trường chưa thực sự khởi sắc, thanh khoản thị trường nhìn chung vẫn rất yếu. Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, yếu tố thanh khoản thấp là nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhiều dự án hoàn thiện không bán được.

Từ giữa năm 2022, sức mua nhà đất đã giảm rất mạnh. Tính riêng 6 tháng đầu năm nay, chỉ khoảng 40-50% nguồn cung mới được tiêu thụ. Trong bối cảnh thị trường khắt khe hơn, người mua ưu tiên chọn những dự án có pháp lý sạch, tiến độ xây dựng nhanh, giá bán phù hợp. Vì vậy, nhiều dự án vướng mắc ở khâu pháp lý hay giá cao sẽ khó thanh khoản.

Trong khi đó, nguồn vốn cũng trở thành lực cản đối với quá trình hoạt động và tồn tại của doanh nghiệp địa ốc. Nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian khó khăn và phải chứng kiến nhiều “cuộc chia ly”. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho hay, 6 tháng qua, cả nước có tới 3.185 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn, bằng 125% so với cùng kỳ năm 2023.

Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể là 605, bằng 92,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với những kịch bản mà không một ai mong muốn, đó là phá sản, tạm dừng hoạt động, cắt giảm lương, tái cấu trúc…

Trong khi đó, theo báo cáo tình hình doanh nghiệp trong quý 2-2024 được Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA) công bố mới đây, với hậu quả của hàng loạt khó khăn dồn dập thời gian qua, nhiều doanh nghiệp nhỏ đang lâm vào tình trạng cạn kiệt dòng tiền. Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản đối diện với khối nợ trái phiếu khổng lồ lên đến 350.876 tỷ đồng đã phát hành, trong đó ước tính giá trị cần xử lý trong năm 2024 là 99.700 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, khả năng tiếp cận nguồn vốn đối với doanh nghiệp địa ốc đã khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Thậm chí, kênh vay vốn ngân hàng giờ đây cũng là thách thức khi các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn trước rủi ro nợ xấu. Các ngân hàng thương mại chỉ rót vốn vào dự án bất động sản khi đáp ứng được nhiều tiêu chí khắt khe.

Ông Lê Hồng Khang - Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings đánh giá, khả năng tiếp cận nguồn vốn đối với doanh nghiệp địa ốc đã khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Thậm chí, kênh vay vốn ngân hàng giờ đây cũng là thách thức khi các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn trước rủi ro nợ xấu. Các ngân hàng thương mại chỉ rót vốn vào dự án bất động sản khi đáp ứng được nhiều tiêu chí khắt khe.

Loay hoay xoay sở dòng tiền

Theo đại diện chủ đầu tư của một số dự án bất động sản tại TPHCM, bên cạnh gánh nặng chi phí, các điểm nghẽn về pháp lý là yếu tố khiến doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền. Doanh nghiệp phải có sản phẩm mới bán ra thị trường thì mới có nguồn thu, tiền “nuôi” bộ máy và chờ đợi thị trường. Nhưng muốn có sản phẩm thì lại phải chờ tháo gỡ pháp lý, trong thời gian chờ lại không có tiền để vận hành.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng, từ đầu năm 2024 đến nay, giá vàng tăng mạnh, tỷ giá USD đã tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ, từ đó dòng tiền khó khăn trong quý 1 và quý 2 năm nay. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt sẽ khó tiếp cận được vốn ngân hàng.

Một điểm khác cản trở dòng tiền đầu tư được TS Đinh Thế Hiển chỉ ra là trái phiếu phải xử lý năm 2024 lên tới 382.000 tỷ đồng. Cùng với đó, thanh khoản tiền mặt cũng thấp do các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về giao dịch. Còn các nhà đầu tư cá nhân vẫn chưa mạnh dạn đưa vốn vào bất động sản.

“Nhà đầu tư lướt sóng vẫn còn chùn tay, chưa có niềm tin vào sự phục hồi của bất động sản nên chưa dám xuống tiền. Còn nhà đầu tư trung hạn, đầu tư cho nhu cầu dài hạn thì vẫn còn quan sát. Điều đó làm cho thị trường bất động sản năm 2024 chưa được như mong đợi”, TS Đinh Thế Hiển nói.

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Đình Duy, Giám đốc, chuyên gia phân tích cấp cao tại Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam cho rằng, việc tiếp cận vốn (bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động trái phiếu) của doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ thở hơn trong nửa cuối năm.

Cụ thể, 3 luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới. Huy động vốn trái phiếu phục hồi, tín dụng bất động sản kinh doanh ước tăng 16-18% trong năm 2024. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay (dự kiến có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn).

Tất cả yếu tố đó, theo ông Duy, sẽ giúp các chủ đầu tư giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025.