Nhiều áp lực đang “đè nặng” lên người mua nhà

Một trong những yếu tố chính khiến người mua nhà gặp khó khăn hiện nay là sự gia tăng liên tục của giá bất động sản. Trong vài năm qua, giá nhà đất đã tăng lên mức cao kỷ lục, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực đô thị đang phát triển. Các báo cáo thị trường cho thấy sự gia tăng này chủ yếu do nhu cầu cao, sự đầu tư mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài và sự khan hiếm nguồn cung nhà ở. Tình trạng này đã khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết, đặc biệt đối với những người có thu nhập trung bình hoặc thấp.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Thị trường căn hộ chung cư TPHCM trong quý II/2024 cũng không nằm ngoài xu thế tăng giá, theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường thì biến động giá rao bán căn hộ chung cư TPHCM phân khúc trung cấp (giá 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2%; cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023.

Đồng thời giá bán của các dự án chung cư đã qua sử dụng ở TPHCM cũng có xu hướng tăng, nhất là khu vực nội thành.

Bộ Xây dựng nhận định, giá căn hộ chung cư tại TPHCM có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do nguồn cung dự án mới triển khai ra thị trường đang khan hiếm.

Bên cạnh giá nhà ngày càng tăng, việc vay vốn để mua nhà cũng là một trở ngại lớn. Đối với nhiều người, việc vay tiền từ ngân hàng là cần thiết để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, quá trình này không phải lúc nào cũng suôn sẻ. Ngân hàng thường đặt ra các yêu cầu nghiêm ngặt về khả năng tài chính, điểm tín dụng và lịch sử vay mượn của người vay. Điều này có thể khiến những người có thu nhập không ổn định hoặc không có lịch sử tín dụng tốt gặp khó khăn trong việc đáp ứng yêu cầu của ngân hàng.

Thêm vào đó, lãi suất vay mua nhà cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người vay. Lãi suất có thể dao động theo thời gian, làm tăng gánh nặng tài chính cho người mua. Sự biến động này không chỉ làm cho việc dự đoán chi phí tương lai trở nên khó khăn hơn mà còn có thể làm gia tăng số tiền phải trả hàng tháng, tạo thêm áp lực cho người vay.

Theo dự báo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để đảm bảo khả năng trả nợ vay và chi phí sinh hoạt, mỗi gia đình cần có thu nhập tối thiểu từ 35- 40 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, mức thu nhập này lại vượt quá điều kiện của gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng (với thu nhập tối đa một người là 15 triệu đồng/tháng hoặc cả hai vợ chồng dưới 30 triệu đồng/tháng).

Gần đây, Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua và thuê nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ 4,8% lên 6,6% mỗi năm, có mức tăng 38%. Mức lãi suất mới đã tạo ra một cú sốc cho nhiều người vay.

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết, với mức lãi suất này, người mua nhà ở xã hội sẽ phải gánh thêm khoảng 14 triệu đồng mỗi năm nếu vay 800 triệu đồng trong 20 năm.

Ngoài các yếu tố về giá và vay vốn, quy định pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc làm gia tăng khó khăn cho người mua nhà. Thủ tục pháp lý liên quan đến việc mua bán nhà ở có thể rất phức tạp và mất thời gian. Những quy định và yêu cầu pháp lý không rõ ràng có thể khiến người mua cảm thấy lúng túng và gặp khó khăn trong việc hoàn tất giao dịch, từ đó gia tăng thách thức trong việc sở hữu nhà ở.

Có thể nói, pháp lý là một trong những thách thức lớn nhất trong quy trình mua nhà. Tranh chấp quyền sở hữu, tài sản bị cầm cố, hoặc chưa hoàn thiện giấy tờ là những vấn đề thường gặp, có thể dẫn đến trì hoãn giao dịch hoặc thậm chí thất bại trong việc mua nhà. Những vấn đề này không chỉ làm mất thời gian mà còn có thể gây tổn thất tài chính lớn cho người mua nếu không được xử lý kịp thời và hiệu quả.

Ngoài những yếu tố trên thì tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở cũng góp phần vào khó khăn của người mua. Trong nhiều khu vực, số lượng nhà ở mới được xây dựng không đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao. Điều này dẫn đến tình trạng cạnh tranh gay gắt giữa người mua và sự gia tăng giá nhà. Việc tìm kiếm một căn nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính trở nên ngày càng khó khăn hơn.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung nhà ở toàn cầu đã không theo kịp tốc độ gia tăng dân số. Tăng cường mức cung cần phải là trọng tâm của bất kỳ chiến lược nào về khả năng chi trả nhà ở. Vì dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là bình dân ở TPHCM đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

“Không có giải pháp duy nhất nào để thúc đẩy nguồn cung nhà ở và cải thiện khả năng chi trả, cả khu vực tư nhân và Nhà nước đều không thể tự mình thực hiện. Do đó, khi hợp tác để cùng giải quyết vấn đề này, khu vực tư nhân có thể mang lại vốn và chuyên môn, khu vực công có thể cung cấp quyền tiếp cận đất đai và môi trường kinh doanh minh bạch cho các nhà đầu tư” – bà Giang nhận định.