Ôm hơn nghìn lô đất, nhà đầu tư 'ngồi trên lửa' vì ế

Bán cắt lỗ, đất nền vẫn ế ẩm

Trong khoảng thời gian từ năm 2020 đến cuối năm 2021, thị trường đất nền liên tiếp đón nhiều “cơn sốt”, đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn nhiều tỉnh lẻ tăng 2-3 lần so với năm 2019. Thế nhưng, kể từ tháng 4/2022 đến nay, thị trường đã hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư muốn bán tháo nhưng đều rơi vào tình cảnh không ai mua.

Là một nhà đầu tư “tay to” về bất động sản, chị N. (quê Hải Dương) cho biết đang rơi vào tình trạng “đứng ngồi không yên” vì ôm hơn nghìn lô đất nhưng không bán được. Từ đầu năm 2022 đến nay, chị N. đã rao bán nhiều lô đất ở Lương Điền (huyện Cẩm Giàng, Hải Dương) nhưng vẫn chưa bán được và hiện đang nhờ các “đàn anh” mua lại. Dù có trong tay cả hơn nghìn lô đất nhưng chị N. tâm sự khi cần 1 tỷ đồng tiền mặt chị cũng phải đi vay. Tuy nhiên, chị cho biết việc vay vốn ngân hàng hiện không còn dễ dàng như trước. Để xoay xở nguồn tiền, chị đành phải bán một khách sạn ở Lào Cai.

Tương tự, anh Nguyễn Tú - một nhà đầu tư Hà Nội, đã xuống tiền mua 13 lô đất tại Gia Lai hồi tháng 5/2022. Thời điểm đó, những lô đất anh mua có diện tích 117m2 với giá 700 triệu đồng, hầu hết là đất ở đô thị, trung tâm của huyện. Tuy nhiên, cả tháng nay, anh đăng bán 750 triệu đồng/lô nhưng không một ai mua. So với thời điểm tháng 5, anh Tú cho biết giá các lô đất hiện không giảm mà chỉ có đất vùng ven đô thị giảm nhẹ.

Một nhà đầu tư khác là anh Nguyễn Viết Hải (Hà Nội) chia sẻ vào thời điểm diễn ra “sốt đất” cuối năm 2021, anh đầu tư một lô đất nghỉ dưỡng có diện tích 3.000m2 với giá 1,6 tỷ đồng ở Tân Lạc - một huyện miền núi nằm ở phía tây nam của tỉnh Hòa Bình. Chỉ sau một tháng, có người trả lô đất này 2,2 tỷ đồng nhưng anh không bán vì kỳ vọng thị trường sôi động, giá sẽ còn tăng. Đến tháng 8 năm nay, vì cần tiền làm ăn, anh rao bán nhưng lại không có người mua, thậm chí nhờ môi giới bán giúp bằng giá vốn cũng không được.

Trường hợp oái ăm khác là anh Vũ Mạnh Cường (sinh sống tại Hà Nội) mua hơn 5ha đất rừng sản xuất ở Đà Bắc, tỉnh Hòa Bình vào đầu năm 2021, với lời hứa của môi giới là sẽ chuyển đổi được đất thổ cư. Nhưng anh Cường đã chờ đợi mòn mỏi hơn 1 năm nay mà thủ tục chuyển đổi không thành, đến nay anh cần vốn muốn bán và chấp nhận cắt lỗ tới 30% vẫn không có khách.

Lãi suất tăng cao, tình trạng bán tháo sẽ diễn ra cuối năm

Bình luận về vấn đề trên, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng ngoài việc khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn thêm khi lãi suất có xu hướng liên tục tăng. “Nếu năm ngoái người mua đã sử dụng đòn bẩy tài chính, đến nay đã hết ưu đãi lãi suất và thả nổi theo thị trường thì mức chênh lệch lãi suất đang khoảng 4,5% - 5% so với thời điểm xuống tiền”, ông Điệp nói. Ngoài ra, lãi suất từ giờ tới cuối năm vẫn được dự báo tăng, việc nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy không chịu được áp lực sẽ phải bán tháo.

Cũng theo ông, thị trường bất động sản sẽ không rớt thảm như giai đoạn 10 năm trước, bởi sự điều tiết của nhà nước đã nhịp nhàng, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc lãi suất tiếp tục tăng có thể xảy ra. Theo đó, tình trạng giảm giá, bán lỗ bất động là điều khó tránh khỏi. “Tình trạng bán tháo có thể xảy ra vào giai đoạn cuối năm, sẽ xuất hiện đầu tiên ở phân khúc đất nền. Đặc biệt là đất nền ở các tỉnh khi không có nhiều nhu cầu thực, chưa tạo được giá trị nhưng thời gian qua giá đã tăng nóng”, ông Điệp nói.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cũng đồng quan điểm đây chưa phải đáy của đợt suy thoái bất động sản lần này. Ông Toản nhấn mạnh phân khúc nào tăng giá mạnh mẽ nhất giai đoạn trước sẽ giảm sâu nhất trong thời gian tới. Đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn, đất đang chờ quy hoạch ăn theo các khu công nghiệp, dịch vụ. Tuy nhiên, ông cho rằng đất tại trung tâm các thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá, thậm chí sẽ có tăng nhẹ ở một số phân khúc khi nhà đầu tư tính tới phương án an toàn khi giữ tiền để trú ẩn trước tình hình lạm phát.

Nhìn tổng thể thị trường từ nay đến cuối năm, nhà sáng lập EZ Property nói “không có gì tươi sáng khi mà mọi yếu tố đều chống lại”. Có nhiều nguyên nhân được ông Toản viện dẫn như: chứng khoán phập phù, giằng co; lãi suất tăng; kinh tế vĩ mô vẫn chịu ảnh hưởng tiêu cực từ tình hình thế giới; chiến tranh vẫn đe doạ các nền kinh tế lớn như châu Âu; dòng tiền kiều hối năm 2022 dự kiến sẽ giảm so với các năm trước…

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sau thời gian bất động sản có dấu hiệu tăng “nóng”, Ngân hàng nhà nước có động thái kiểm soát tín dụng để hạn chế đầu cơ. Đối với những nhà đầu tư có vốn thực hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính thấp, họ vẫn ôm hàng chờ thời. Còn những người sử dụng đòn bẩy cao, phải trả ngay hoặc không có nguồn thu để trả lãi thì mới bắt buộc phải xả hàng, cắt lỗ.

“Thời gian tới đây sẽ còn nhiều nhà đầu tư không thể gồng lỗ buộc phải tìm cách thoát hàng. Đây là cơ hội thanh lọc, đưa thị trường về trạng thái cân bằng”, ông Thanh nói. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, ông Thanh cho rằng lạm phát còn cao nên việc bắt đáy bất động sản vẫn còn hơi sớm. Do vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng với những quảng cáo bán cắt lỗ và theo dõi thị trường thêm một thời gian nữa để xuống tiền thì cơ hội sẽ tốt hơn.

Báo cáo thị trường quý III của Batdongsan.com.vn vừa công bố cũng cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh so với quý trước đó. Cụ thể, Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý trước, trong khi đó tại TP. HCM tăng 6% so với quý II trước đó. Đáng chú ý, với các phân khúc bất động sản bán tại Hà Nội từ biệt thự đến nhà riêng, đất nền đều ghi nhận mức độ quan tâm giảm mạnh trong quý III vừa qua. Trong đó, phân khúc đất nền chịu mức độ giảm mạnh nhất đến 18%.

Nhìn nhận về thực tế này, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn ông Lê Đình Hảo cho biết, đất nền đang tiếp tục đà giảm về mức độ quan tâm kể từ quý II/2022, điều này kéo theo giá rao bán giảm ở nhiều khu vực. “Ở thời điểm quý II, tuy mức độ quan tâm đất nền giảm nhưng giá bán vẫn neo cao và vẫn tiếp tục tăng ở hầu hết các quận, huyện tại Hà Nội. Tuy nhiên sang quý III giá bán bắt đầu hạ nhiệt, đã có sự giảm giá, cắt lỗ ở khá nhiều quận, huyện”, chuyên gia nhận định.

Lý giải nguyên nhân, ông Hảo cho rằng có nhiều yếu tố tác động tới tính thanh khoản của một sản phẩm bất động sản từ tâm lý người mua đến yếu tố pháp lý, diễn biến thị trường, lượng tiền trong dân… Khi những yếu tố này có chiều hướng xấu thì nhu cầu tìm mua bất động sản chắc chắn sẽ giảm.