Hà Nội: Bất chấp lượng quan tâm sụt giảm, phân khúc đất nền vẫn tiếp đà tăng giá?

Đất nền Hà Nội tiếp đà tăng giá

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, trong quý III/2022 nhu cầu tìm kiếm đất nền trên địa bàn Hà Nội giảm bình quân 18% so với thời điểm quý trước, một số địa bàn ghi nhận mức giả lớn mức giảm lớn, như: Quốc Oai (39%); Gia Lâm (28%); Thanh Trì (24%)...

Tuy nhiên, không vì thế mà ảnh hưởng đến giá bán của dòng sản phẩm này, trái ngược lại trong quý III/2022 theo số liệu khảo sát thị trường của Hội môi giới bất động sản, giá đất nền trong khu dân cư và đặc biệt là ở các dự án khu đô thị các huyện ngoại thành vẫn tăng thêm 5% so với thời điểm đầu năm 2022 và tăng 20% so với cùng kỳ năm 2021, đáng chú ý một số khu vực vẫn có hiện tượng tăng nóng. Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị ở một số địa bàn có tuyến đường Vành đai 4 được quy hoạch chạy qua, giá đất nền không ngừng tăng thời gian gần đây.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho hay, kể từ đầu quý II/2022 đến nay, thị trường đất nền Hà Nội đã có những dấu hiệu chững lại, nhất là tại những khu vực đã chứng kiến đà tăng nóng trong suốt năm 2021. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có BĐS đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung.

Cụ thể, theo số liệu của Batdongsan.com.vn công bố trước đó, nhu cầu tìm kiếm đất nền khu vực Hà Nội trong quý II/2022 giảm đến 23%. Tính chung trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bán nhà đất đã tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm lại giảm mạnh.

Đơn cử, một số địa bàn nằm trong vùng sốt đất vào đầu năm 2021 như Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm... mức độ quan tâm đến đất nền giảm 20 - 30%. Ngay cả những khu vực nội thành vốn được đánh giá là “hot” nhất như: Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Hai Bà Trưng thì mức độ quan tâm về nhà ở riêng lẻ cũng giảm tương ứng: 24%, 28%, 25%, 11% và 15%.

Nhà đầu tư thận trọng chờ đợi

Số liệu khảo sát thị trường trong quý III/2022 của kênh thông tin batdongsan.com.vn, mặc dù mặt bằng giá chung phân khúc đất nền trên địa bàn Thủ đô trong quý vẫn tăng, nhưng cũng ghi nhận một số địa bàn đã có sự giảm sút về giá bán, cụ thể: huyện Thanh Trì (giảm 9%); Long Biên (giảm 10%)... hiện nay người cầm tiền đang tiếp tục tâm lý chờ đợi cơ hội giảm giá hoặc đang xem xét các động thái tiếp theo của kinh tế vĩ mô trước khi ra quyết định. Vì vậy, việc “ôm” đất nền đầu tư thời điểm này đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, lượng tiền gửi ròng của người dân vào ngân hàng đã tăng mạnh từ cuối năm 2021 đến nay, trong khi đó trên thị trường BĐS bắt đầu có hiện tượng “ngộp” của những người đầu tư bằng vốn vay. Đặc biệt, việc đầu tư đất nền ở những khu vực không có tiềm năng thực và chỉ tăng theo dạng “ăn theo” thì chỉ trong thời gian ngắn thị trường sẽ tự điều chỉnh về mức giá phù hợp, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ bị thua lỗ.

Trên thực tế, việc đầu tư đất đai thực sự phù hợp đối với những người có tiền thật và đầu tư lâu dài từ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm vẫn sẽ mang lại những cơ hội lợi nhuận tốt. Đây chính là nguyên nhân lý giải giá bán đất nền trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung vẫn có xu hướng tăng nhẹ trong quý III/2022.

Kịch bản nào cho thị thị trường BĐS cuối năm?

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản thời gian tới, một chuyên gia bất động sản cho biết hiện nay sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là nhiều người do dự, thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Dự báo đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, tất cả những phân khúc như đất nền, nhà phố... trước đó bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá các sản phẩm khoảng 20 - 30% so với thị trường là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia tài chính, ngân hàng, hiện nay thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư, nhưng rất khó xuất hiện tình trạng “sốt” đất.

Riêng đối với Hà Nội, dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành quận vào năm 2025 đã tạo tiền đề để các huyện này phát triển khu dân cư trọng điểm nhờ quỹ đất lớn. Vì vậy, giá đất tăng đều là điều dễ hiểu.