Thị trường đất nền trầm lắng trên diện rộng, những “điểm nóng” sốt đất cũng đã hạ nhiệt?

Đất nền “hạ nhiệt” trên diện rộng

Theo số liệu thống kê từ Batdongsan.com.vn lượt tìm kiếm đất nền trong quý III/2022 tại hầu hết các tỉnh thành phía Bắc giảm sâu, lên đến 45% tại các địa bàn như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam. Nhiều tỉnh thành khác cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 10 - 20%.

Không chỉ sụt giảm về lượt quan tâm mà giá rao bán cũng ghi nhận sự giảm tốc. Lấy đơn cử như tại thị trường đất nền nổi như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng thì đều có giá bán theo tin đăng giảm nhẹ từ 1 - 7%. Trong đó, Hải Phòng là thị trường duy nhất ghi nhận giá rao bán tăng nhẹ khoảng 3% so với quý II.

Đáng chú ý, những “điểm nóng” một thời như các huyện Lục Nam, Lạng Giang, Yên Dũng tại Bắc Giang… giờ đây cũng khá trầm lắng. Cụ thể, tại khu đô thị phía Nam TP. Bắc Giang, vào cuối năm 2021, một số lô đất có giá rất cao lên đến 60 triệu/m2, thậm chí 100 triệu/m2 nhưng ở thời điểm hiện tại giá không tăng mà còn giảm về 80 - 85 triệu/m2 nhưng cũng ít giao dịch thành công.

Với khu vực thị trường trọng điểm Hà Nội cũng ghi nhận mức giảm sâu ở lượt tìm kiếm, giá rao bán cũng bắt đầu giảm tại nhiều địa phương. Cụ thể những điểm nóng đất nền ngoại thành như Quốc Oai, Sóc Sơn ghi nhận mức giảm mạnh nhất, từ 30 - 39%. Mức độ quan tâm đất nền tại những địa bàn khác như Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.

Về giá, ghi nhận mức giảm sâu nhất tại quận Long Biên và Thanh Trì với lần lượt 10% và 9%, một số địa bàn khác giảm nhẹ 1% như Đông Anh, Quốc Oai. Trong khi đó, các huyện Hoài Đức và Sóc Sơn vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán theo tin đăng tăng 4 - 5% so với quý II.

Không chỉ tại các tỉnh thành phía Bắc mà tại khu vực phía Nam cũng ghi nhận sự “ảm đạm” rõ rệt của phân khúc đất nền.

Cụ thể, trong quý vừa qua, thị trường đất nền TP. HCM và các tỉnh giáp ranh chỉ có 9 dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Trong khi đó, tại khu vực Tây Nguyên, ông Lê Thế Quân, Giám đốc Thiên Tâm Land, cho biết hiện nay ở Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh cơ bản được kiểm soát. Vì vậy, hoạt động mua bán đất nền sụt mạnh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý 3, giảm 13.000 nền so quý 2/2022, giá xuống nhẹ, một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.

Tương tự tại thị trường Tây Nam Bộ, phân khúc đất nền giá từ 3-5 tỷ đồng tiêu thụ rất chậm.

Còn khu vực Bắc Trung Bộ, hơn 70% nguồn cung trong quý là dự án thấp tầng, đất nền có giá trung bình khoảng 33,5 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi cũng giảm mạnh.

Trong đó, Thanh Hóa với 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong quý 3, nhưng đến cuối quý 3, đầu quý 4 thì chững lại do khó khăn tài chính. Khách hàng chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Bên cạnh đó, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều... các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc...

Lý giải nguyên nhân khiến đất nền chững lại

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn chung quý 3 vừa qua giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... Hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Nói về nguyên nhân dẫn tới sự giảm tốc của phân khúc đất nền thời gian qua, tại buổi họp báo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2022, do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, một số chuyên gia cho rằng, hiện nay nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Một nguyên nhân khác là trước giờ, đất tại một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Tuy nhiên, việc giá giảm không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở những điểm sốt nóng trước đây.

Bên cạnh đó, nguyên nhân cũng dẫn đến việc thị trường đất nền trầm lắng là vì doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Mặc dù thị trường rơi vào thế “khó” nhưng trên thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại. Bởi "trong nguy luôn có cơ", các nhà đầu tư có thể “bắt đáy” thị trường khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc.

Thậm trí, theo một khảo sát độc lập do Batdongsan.com.vn thực hiện vào giữa năm 2022 lại cho thấy, 53% môi giới bất động sản đánh giá cao loại hình đầu tư này. Đây là tài sản đầu tư gắn với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người dân.