Pháp lý cho condotel: Chủ đầu tư và người mua mong chờ sửa Luật Đất đai

Đỏ mắt chờ sổ hồng

Chị Nguyễn Hoàng Quyên sở hữu 4 căn condotel ở trung tâm đường Trần Phú, Nha Trang đã 8 năm nay. Chị cho biết, khi đặt bút ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư khẳng định chỉ sau 50 ngày sau khi nhận nhà, sẽ tiến hành làm thủ tục cấp sổ hồng có thời hạn 50 năm. Nhưng đến nay, các căn codotel của chị vẫn chưa có sổ hồng, việc mua bán trên thị trường rất khó khăn, chị cũng không thể thế chấp để vay ngân hàng.

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết trong 8 năm qua, các địa phương vẫn chưa cấp "giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở" theo quy định tại Điều 104 Luật Đất đai và Điều 32 Nghị định 43 cho các công trình xây dựng không phải là nhà ở; trong đó có khoảng 100.000 “căn hộ du lịch" (condotel) chưa được cấp giấy chứng nhận theo các quy định pháp luật về đất đai.

Một số địa phương tùy tiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và tự đặt ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở". Việc này đã được các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai 2013.

“Những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển sôi động với nhiều sản phẩm cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay... Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch vẫn chưa đầy đủ, thống nhất, đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là điểm nghẽn cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này”, Chủ tịch HoREA ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ông Nguyễn Quang Định, giám đốc một công ty bất động sản du lịch tại TP. HCM, cho rằng các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau, song nội dung không đồng bộ, chi tiết từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Quy định của Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có condotel, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

“Quy định như vậy dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này”, ông Định nói.

Tháo gỡ điểm nghẽn cho condotel khi sửa Luật Đất đai

Nhiều chuyên gia và các hiệp hội đề nghị, cần xem xét lại nhiều nội dung, quy định trong dự thảo Luật Đất đai trên cơ sở đối chiếu tính thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để “cởi trói” cho loại hình condotel.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản hồi âm đề nghị của Bộ Tư pháp về việc tham gia thẩm định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, đơn vị này nhấn mạnh việc soạn Luật Đất đai cần thiết phải nhìn trong tổng thể chung của hệ thống pháp luật về kinh doanh để đảm bảo thống nhất, hạn chế tình trạng chồng chéo, gây cản trở, ách tắc hoạt động đầu tư kinh doanh. Đặc biệt, đối với chế độ sử dụng đất của bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển, VCCI đánh giá quy định tại dự thảo vẫn rất khó phân định đất để xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển... thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất như thế nào.

VCCI cho rằng dự thảo cần quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nêu trên, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực. Ngoài ra, theo VCCI, một số quy định tại dự thảo Luật Đất đai chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 6 dự thảo "cá nhân người nước ngoài" không được xem là người sử dụng đất, không được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành. Bởi, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 216 dự thảo quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Trong khi đó, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Giữa khoản 2 Điều 216 dự thảo và Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang không khớp nhau, điều này sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, cũng cho rằng sau thời gian dài bị nén lại, bất động sản du lịch đang trở lại. Do đó, việc thảo luận chính sách về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel rất có ý nghĩa. Ông cho rằng hiện nay hệ thống luật đang có nhiều vấn đề như chồng chéo, các sửa đổi luật cần tính tháo gỡ cụ thể, bổ sung, tránh xung đột, tranh chấp trong hệ thống luật.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng phải sửa Luật Đất đai theo hướng tạo điều kiện tối đa cho nhà đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vì việc chuyển nhượng các dự án bất động sản du lịch giữa các nhà đầu tư diễn ra thường xuyên, sôi động, ngoài ra nhiều dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư trong 50 năm nhưng đã trải qua 10 năm đến 15 năm chưa triển khai, thực tế tuổi thọ dự án chỉ còn 35- 40 năm, rất thiệt thòi cho nhà đầu tư mới nhận chuyển nhượng để triển khai.

"Cần phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng được đóng góp các nghĩa vụ tài chính hợp pháp để gia hạn dự án trở về trạng thái 50 năm khi bắt đầu triển khai, có như vậy mới khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án và bảo đảm quyền lợi cho người mua sản phẩm”, ông Châu cho biết.