Condotel vẫn đang miệt mài đi tìm “danh phận” cho mình?

Rào cản pháp lý đối với Condotel

Condotel hay được còn gọi là căn hộ khách sạn là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Hiểu đơn giản, Condotel là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng các vật dụng khác để bạn có thể cùng người thân tận hưởng kỳ nghỉ dài.

Dù xuất hiện tại Việt Nam muộn hơn so với một số nước thế giới, nhưng khi có mặt, condotel đã phát triển nhanh chóng. Condotel xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam từ năm 2014, thời điểm thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển thăng hoa. Chính vì thế mà ngay từ khi ra đời, loại hình này đã trở thành "đứa con lai" rất được các chủ đầu tư chiều chuộng. Không chỉ thế, nhà đầu tư cũng hào hứng với sản phẩm này. Nhưng thực tế, mọi thứ không phải đều màu hồng...

Điều đáng nói là dù là một sản phẩm khá “hot” trên thị trường, tuy nhiên loại hình này lại tiềm ẩn một rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý…

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cả nước hiện có hơn 100.000 căn hộ condotel vướng mắc về pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ và không được công nhận.

Chia sẻ tại một tọa đàm liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra mới đây, PGS. TS Trần Đình Thiên cho biết dịch Covid-19 đã khiến cho bao nhiêu vốn của đất nước bị chôn ở đây, không giải tỏa được và nay “tưng bừng” trở lại.

Mặc dù chúng ta đã nỗ lực thay đổi rất nhiều, nhưng hệ thống luật đang có vấn đề, có sự xung đột. “Đó là chồng chéo, xung đột. Các sửa đổi luật mang tính tháo gỡ, tức là bổ sung và bổ sung dẫn đến tính xung đột, tranh chấp trong hệ thống luật, giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác”, ông Thiên phát biểu.

Theo ông Thiên, một rừng luật, rối rắm phức tạp, khó khăn và cũng tương tự đối với hệ thống luật bất động sản. Như Luật Đất đai được sửa đổi nhiều nhất, 7-8 năm sửa một lần mà vẫn chưa sửa hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, theo ông Thiên, cần phải nhìn nhận vấn đề này là bình thường và cần bình tĩnh tìm cách tháo gỡ, chứ không nên bức xúc quá.

Tiếp đến, cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, ví dụ khách sạn nói chung khác với Condotel. Cần giới hạn rõ ràng và tìm cách giải quyết, nếu không nhìn nhận vấn đề sẽ rất phức tạp.

Ông Thiên cho rằng điểm nghẽn pháp lý mà chúng ta đang muốn tập trung vào có lẽ là Condotel. Việc này liên quan đến quyền tài sản giữa người đầu tư vào các chủ đầu tư, tổ chức thực hiện dự án này.

Loại hình Condotel chưa từng có ở Việt Nam, giống như đứa con lai, giữa nhà ở và khách sạn. Đây lại là hình thức đầu tư tài chính. Câu chuyện tài sản này được vận động như thế nào, được chuyển nhượng, góp vốn ra sao để không gây ra xung đột.

“Theo tôi, việc này không quá khó, và không phải không thể giải quyết. Tuy nhiên, nhiều khi vướng vào câu chuyện đầu cơ. Việc này sẽ rất rắc rối, hay việc sở hữu 50 năm, bởi tài sản của chúng ta hiện nay mang tính linh động rất cao”, ông Thiên nhấn mạnh.

Phải cho Condotel một “danh phận” rõ ràng trong luật?

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, thời gian qua, nhiều địa phương đã “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Condotel bỗng dưng có cơ chế đặc biệt không bị kiểm soát bởi luật nào khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.

Điều này đã được các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai.

Nhiều chuyên gia cho rằng căn hộ Condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư, hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án chung cư có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS. Ngược lại, condotel vẫn còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được.

Các vướng mắc pháp lý cơ bản của Condotel là chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu. Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch. Và cuối cùng là chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ Condotel vào khai thác kinh doanh.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng pháp lý là vấn đề nổi cộm. Chúng ta đã cố gắng giải quyết vấn đề này trong nhiều năm vừa qua nhưng chưa giải quyết được.

Theo ông Lực, trước hết liên quan đến quy hoạch. Đây là vấn đề vô cùng quan trọng. Thời gian qua chúng ta vẫn còn lúng túng trong quy hoạch. Quy hoạch gắn với sinh thái, cần phát triển thêm sinh thái bất động sản, vì làm condotel thì phải gắn với các dịch vụ đi kèm như: vui chơi giải trí, y tế, thậm chí cả giáo dục.

Tiếp đó là vấn đề về định danh, tức là định danh các loại đất đai khác nhau. “Condotel gắn với loại đất đai nào, thì phải có định danh cho nó trong Luật Đất đai và các luật các sẽ thể chế hoá kỹ hơn về quy định này”, ông Lực đề xuất.

Thứ 3 là định giá bất động sản. Theo ông Lực, cần có lộ trình bỏ khung giá đất và định giá đất theo giá thị trường giống như chứng khoán hiện nay, có thể click vào đó là biết lô đất đó giá bao nhiêu tiền.

Cuối cùng, liên quan đến giao dịch đất đai và bất động sản thì có 2 kênh, qua sàn và qua văn phòng đất đai.

Ông Lực kiến nghị quy định phải rõ, không được tăng chi phí cho người dân. Cùng với đó, thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt với đất đai và bất động sản là cần thiết, vì muốn phát triển tốt thị trường đất đai rất cần yếu tố minh bạch.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup, chia sẻ trong 14 năm theo đuổi lĩnh vực này, ông thấy rằng, các bộ luật đã điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần nhưng vẫn chưa rõ ràng. Theo đó, với những bất cập của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, các doanh nghiệp luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng có một danh phận, tháo gỡ các điểm nghẽn cơ chế cho bất động sản nghỉ dưỡng.

“Tháo gỡ cơ chế là để chúng ta khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương”, ông Thành nói.