Phó tổng giám đốc Taseco Land: “Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi trong năm nay”

- Ông nhìn nhận như thế nào về thị trường bất động sản năm 2023?

Ông Đỗ Việt Thanh: Thị trường 2023 rất khó đoán, do chịu tác động từ nhiều yếu tố, ngoài nước là chiến sự Nga - Ukraine, sự đổ vỡ của các ngân hàng Mỹ, cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc… trong nước là tình hình khó khăn chung của thị trường, sự chưa rõ ràng của nhiều quy định.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản 2023 cũng có được những điểm sáng nhất định, như sự ra đời của nhiều quyết sách tháo gỡ vướng mắc, khó khăn; mặt bằng lãi suất đã bắt đầu giảm xuống; tâm lý đầu tư được cải thiện, người dân đã quay trở lại mua bất động sản để tích lũy và sinh lời, do nhận thấy giá bất động sản đã giảm rất sâu (trung bình 20%, có nơi giảm 40% - 50%), khó có khả năng giảm tiếp.

Về tổng thể, thị trường sẽ có chiều hướng tốt lên, song các doanh nghiệp sẽ còn phải vật lộn để cầm cự được qua giai đoạn này. Trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản phải vượt qua được sức ép lớn về việc trả nợ các khoản vay ngắn hạn và trả nợ trái phiếu. Để có tiền trả nợ, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán sản phẩm. Ngày xưa bán lãi 10 đồng thì giờ bán lãi ít thôi, hòa vốn hay thậm chí lỗ một chút cũng phải bán. Thực tế thì không chỉ doanh nghiệp mà các nhà đầu tư cũng phải bán như vậy, chuyện cắt lỗ 30% - 40% không phải là hiếm. Đây chính là nguyên do khiến giao dịch đã trở lại trong quý II này.

- Ông có thể chia sẻ sâu hơn về từng phân khúc của thị trường mà Taseco Land tham gia?

Bất động sản cao cấp có tính phân hóa mạnh theo địa bàn. Ví dụ tại Hà Nội, chung cư cao cấp trên 100 triệu đồng/m2 không có nhiều, thanh khoản vì thế giữ được ở mức tương đối. Taseco Land có dự án N01-T6 tại khu đô thị Ngoại Giao Đoàn, hiện đã xong thô và đang hoàn thiện nội thất, dự kiến quý IV tới bàn giao, giá neo rất chắc, thậm chí tăng. Trong khi đó, tại TP. HCM, chung cư cao cấp rất nhiều, cỡ 120 – 150 triệu đồng/m2 là bình thường, cỡ 200 – 250 triệu đồng/m2 cũng không phải ít, vì thế bán khó khăn hơn. Tôi cho là căn hộ cao cấp ở TP. HCM đã chạm đỉnh.

Với bất động sản trung cấp, quan sát của tôi ở Hà Nội cho thấy giá tăng khá, thanh khoản tốt, đặc biệt với căn hộ đã đi vào sử dụng. Lấy ví dụ ngay khu Ngoại Giao Đoàn, năm ngoái căn hộ tại tòa N01-T4 hay N02-T3 có giá 45 triệu đồng/m2, giờ đã được chào bán ở mức 60 triệu đồng/m2, gần như cứ có người bán là có người mua. Tôi dự báo năm 2023, nhu cầu thực rất lớn mà cung rất ít nên giá chung cư trung cấp tại Hà Nội sẽ còn tăng nữa. Thị trường TP. HCM thì có phần ngược lại, chung cư trung cấp khó tăng giá thêm, do giá đã rất cao rồi.

Với bất động sản tại các tỉnh thành, vùng ven, Taseco Land đầu tư các khu đô thị là chính. Kinh nghiệm của Taseco Land cho thấy nếu dự án nằm tại trung tâm địa phương, sản phẩm pháp lý rõ ràng thì giao dịch vẫn sẽ tốt, dù cho năm nay sẽ không tốt bằng năm ngoái.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, tôi nhận thấy sẽ khó phát triển trong ngắn hạn vì các hạn chế sau. Một là pháp lý, cho tới giờ condotel vẫn chưa được cấp sổ, dẫn tới giao dịch thứ cấp gần như đóng băng.

Hai là hiệu quả đầu tư, các chủ đầu tư condotel thường đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn cho khách hàng, lên tới 10% - 12%/giá trị đầu tư. Tôi không nghĩ có khách sạn nào đạt được lợi nhuận như vậy để chi trả cho chủ sở hữu cả. Vậy về cơ bản là chủ đầu tư nâng giá condotel lên rồi dùng tiền đó trả lại cho khách mua.

Tuy nhiên, cách thức này không thể trụ được lâu, vì muốn trả trong dài hạn, dòng tiền chi trả bắt buộc phải tới từ hoạt động kinh doanh (tức cho thuê). Ngay từ lúc đó, tôi đã nhận thấy thị trường condotel không bền vững được. Nó sẽ chỉ tồn tại ở khoảng thời gian nhất định, khi các chủ đầu tư có năng lực tài chính để chi trả, hết thời gian đó là vỡ trận.

Bởi vậy ta thấy khi Việt Nam chớm dịch bệnh, gần như toàn bộ condotel vỡ trận. Người mua lúc này lâm vào cảnh thiệt đơn thiệt kép: condotel không có sổ, bán cắt lỗ không ai mua, kinh doanh không được, chịu áp lực tài chính lớn. Điều này đã tạo ra hệ lụy rất lớn cho thị trường nghỉ dưỡng.

Tôi nhìn nhận bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023 sẽ vẫn rất khó khăn, chưa có cơ hội phục hồi, vì nhà đầu tư vẫn rất sợ condotel. Thị trường này phụ thuộc vào du lịch mà du lịch năm nay vẫn rất đuối: khách quốc tế đến ít do chiến sự Nga – Ukraine, do suy thoái kinh tế, khách nội địa thì chỉ bùng nổ ở những kỳ nghỉ lễ, chứ không liên tục do sản xuất kinh doanh khó khăn. Tôi quan sát tỷ lệ lấp đầy ở Đà Nẵng, Quảng Ninh mùa hè năm nay thấp hơn rất nhiều so với trước đây.

- Với các phân tích nêu trên, ông nghĩ phải tới khi nào thị trường bất động sản mới có thể phục hồi?

Vẫn còn sớm để xác định được khi nào thị trường phục hồi, chỉ có thể nói rằng muốn phục hồi trước tiên các doanh nghiệp bất động sản phải vượt qua được giai đoạn đầy áp lực này đã. Nếu trụ được qua giai đoạn này, thị trường sẽ tốt lên. Tôi nhìn thấy một số điểm như sau:

Một là thị trường bất động sản chịu quá nhiều quy định pháp luật (khoảng 100 văn bản quy phạm pháp luật), trong đó không ít văn bản chồng chéo, mâu thuẫn nhau, tuy nhiên sắp tới, nhà nước sẽ điều chỉnh, sửa đổi những chồng chéo, mâu thuẫn này, các chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi.

Hai là việc thị trường trầm lắng trong khoảng 1 năm trở lại đây đã kéo giá đất đi xuống. Đây là cơ sở để mặt bằng giá trong các năm tới chừng mực hơn, giúp doanh nghiệp tiết giảm được một phần chi phí đáng kể.

Ba là trong tình cảnh thị trường bất động sản đã suy giảm rất sâu như hiện nay, khả năng xảy ra các rủi ro lớn sẽ thấp đi, bởi sự ổn định là điều cần phải được duy trì. Tôi tin rằng nhà nước sẽ nỗ lực để không có thêm đổ vỡ nào nữa.

- Ông có đề xuất gì để thị trường bất động sản nhanh chóng khôi phục?

Trong quý I vừa qua, Chính phủ đã tạo ra các chuyển động chính sách rất mạnh mẽ, mang lại hiệu ứng tâm lý và lực đẩy nhất định cho thị trường. Tuy nhiên, tôi cho rằng vẫn còn khá nhiều vấn đề cần giải quyết.

Một là cần hình thành những cơ chế, chính sách hỗ trợ cho những “ông lớn” có tầm ảnh hưởng sâu rộng về thanh khoản, để tránh những cú đổ vỡ có thể gây sốc cho thị trường.

Hai là với gói hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cần có những chính sách cởi mở hơn để doanh nghiệp dễ tiếp cận.

Ba là cần rà soát nhanh chóng, loại bỏ các quy định chồng chéo đang cản trở hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Bốn là xây dựng thêm cơ chế thu hút FDI vào Việt Nam, đây là dòng vốn quan trọng để giải khát vốn cho thị trường.

- Một số chia sẻ về kế hoạch kinh doanh của Taseco Land trong năm 2023?

Chúng tôi vẫn đang triển khai một số lượng khá lớn dự án, năm nay sẽ bán các dự án nằm ở vị trí tốt, phân khúc cao cấp như N01-T6 Ngoại Giao Đoàn hay khu đô thị số 4 ở trung tâm TP. Thanh Hóa. Còn với các dự án bất động sản đầu tư khác, chúng tôi đang có kế hoạch đàm phán chuyển nhượng.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!