Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn là chưa phù hợp

Tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản, các cá nhân hoạt động môi giới phải có chứng chỉ hành nghề.

Nghị định 16 mới đây đã bổ sung hàng loạt hành vi vi phạm của môi giới bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, ngoài các quy định xử phạt, cần một nền tảng, một quy chuẩn chung của toàn thị trường để nhân sự gia nhập vào lĩnh vực tư vấn bất động sản có thể đạt được những tiêu chí cơ bản đó; đồng thời thể hiện được chất lượng nhân lực xứng tầm với giá trị của sản phẩm bất động sản.

Bên cạnh đó, những quy chuẩn, quy tắc sẽ giúp giảm thiểu các vấn đề tiêu cực của một bộ phận môi giới bất động sản có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng đoạn thị trường, và nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng, gây hậu quả cho người tiêu dùng.

Góp ý về nội dung dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện”, bởi việc bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch và không công bằng, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản.

HoREA phân tích, dù không phải góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2%, thậm chí lên đến 7-8% trên doanh số bán hàng. Mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm. Trong khi, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020”.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng cho biết, hiện nay Việt Nam có hơn 300.000 người môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo, chiếm 10%, với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, phần còn lại là những người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất”, “cò nhà”; các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều.

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất, cò nhà… đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá nhà đất trên thị trường.

Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao “đặc quyền, đặc lợi”.

Theo ông Châu, sàn giao dịch là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho bên bán, bên mua và được trả tiền công là phí dịch vụ sàn giao dịch. Về bản chất, sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải bình đẳng với nhau; sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn.

Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch sẽ cắt đứt khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản, khiến chủ đầu tư bị tách khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn vào môi giới và sàn giao dịch bất động sản; chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Quy định này còn cho phép sàn giao dịch nắm giữ được thông tin khách hàng - một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án hiện không tiếp cận được.

Trên cơ sở đó, HoREA nhận định, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn có thể chỉ làm lợi cho nhóm các sàn giao dịch bất động sản, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18 về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.