Quy định chung cư có thời hạn, người mua sẽ chịu ảnh hưởng thế nào?

Chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư

Khác với các phiên bản dự thảo trước đây Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án về sở hữu chung cư, tại dự thảo luật lần này, khi trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, đó là sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra những bất cập, hạn chế cần sửa đổi Luật nhà ở, đó là quy định về sở hữu nhà ở, đặc biệt với nhà chung cư cũ không còn đủ an toàn buộc phải phá dỡ, cải tạo. Nguyên nhân do pháp luật về nhà ở không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên chủ sở hữu cho rằng đây là quyền vĩnh viễn.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, được ghi rõ trong văn bản thẩm định.

Dự thảo cũng quy định chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Người dân đổ xô mua phân khúc khác, chủ đầu tư cũng không còn mặn mà với chung cư?

Trước đó, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã tạo nên nhiều tranh cãi. Theo chia sẻ của chị Hương, 30 tuổi sống tại Hà Nội, chị và gia đình đang có ý định mua chung cư để tiện sinh hoạt. Tuy nhiên tìm hiểu thông tin, được biết rất có thể sẽ áp thời gian sử dụng đối với chung cư nên gia đình chị đang cân nhắc thêm.

“Nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây quyết định phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì gia đình chị sẽ chuyển sang mua nhà đất trong ngõ hoặc ở vùng ven để được sở hữu vĩnh viễn. Dù xa trung tâm hoặc trong ngõ sâu nhưng vẫn là tài sản sở hữu lâu dài” chị Hương cho biết.

Liên quan đến vấn đề này, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, chung cư là tài sản có giá trị lớn, do vậy phải được sở hữu lâu dài người dân mới mua. Còn nếu chung cư sở hữu có thời hạn sẽ chỉ như đi thuê và người dân sẽ cho rằng, đây là tiêu sản. Theo đó, chung cư sẽ mất dần tính hấp dẫn.

Ông Quang cho rằng, nếu chung cư có thời hạn sẽ xảy ra tình trạng “gió đảo chiều”. Người mua nhà sẽ chuyển sang quan tâm tới phân khúc nhà đất. Theo đó, nhu cầu của phân khúc nhà đất tăng cao sẽ đẩy giá lên cao. “Theo tôi, nên áp dụng chung cư có thời hạn cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Điều này sẽ kéo được giá của phân khúc này xuống thấp hơn. Còn chung cư thương mại và cao cấp tiếp tục cho phép sở hữu lâu dài”, vị này đề xuất.

Nếu chung cư có thời hạn người dân sẽ mua những tài sản có giá trị lâu dài như nhà đất trong ngõ và nhà ở vùng ven.

Đồng quan điểm, VCCI cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

“Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả”, VCCI nhấn mạnh.

Mặt khác, cũng theo VCCI, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng. Điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên. Bộ Xây dựng cần đánh giá kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030.

Cũng theo cơ quan này, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư mặc dù hướng đến bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, tuy nhiên, cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp.

Thêm nữa, VCCI e ngại việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Theo quy định tại khoản 1 điều 30 dự thảo, trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng (theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền) thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. Việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân.

“Tóm lại, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Vì vậy, cần phải được đánh giá tác động thận trọng và kỹ càng. Trong hai phương án dự thảo đưa ra, đề nghị ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư”, VCCI nhấn mạnh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, tâm lý của người Việt Nam nhà là tài sản lớn và có tính thừa kế. Do vậy, chung cư có thời hạn càng về sau giá trị sẽ càng giảm xuống. Ngoài ra, chung cư có thời hạn sử dụng thì chi phí xây dựng vẫn như nhau, chỉ khác là tiền sử dụng đất sẽ giảm đi, trong khi chỉ chiếm một phần trong tổng chi phí thực hiện 1 dự án. Theo đó, giá chỉ rẻ đi khoảng 10 - 15% thì không hấp dẫn người mua. Thay vào đó, người dân sẽ bỏ thêm tiền để mua những tài sản có giá trị lâu dài như nhà đất trong ngõ và nhà ở vùng ven.

Theo ông Toản, về ngắn hạn chung cư có thời hạn sẽ khó thực hiện. Bên cạnh đó, tính hấp dẫn sẽ thấp đi với người mua nhà, kéo theo đó các chủ đầu tư không còn mặn mà thực hiện. Nếu điều này được áp dụng, chắc chắn các phân khúc cùng tầm giá như nhà đất trong ngõ, nhà ở vùng ven sẽ tăng giá cao.