Quy định mới khiến DN địa ốc ‘oằn mình’ gánh thêm tiền sử dụng đất

Đóng phạt cho lỗi không thuộc về mình?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 (điểm d, khoản 2, Điều 257) Chính phủ sẽ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành (1/8/2024) nhưng chưa quyết định giá đất.

Thực hiện điều này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024, trong đó Điều 50 quy định rằng, sau khi tính tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp số tiền sử dụng đất và nộp khoản thu bổ sung cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất. Khoản bổ sung này được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.

Điều 51 Nghị định 103/2024 cũng quy định tương tự với trường hợp đã có quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024) nhưng chưa quyết định giá đất để tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê. Mức nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền thuê đất là 5,4%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp.

Những quy định này khi ra đời đã gây ra phản ứng khá mạnh mẽ từ phía doanh nghiệp. Nguyên nhân là khoản thu bổ sung với mức thu 5,4%/năm này không khác gì một khoản phạt (chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) trong khi doanh nghiệp không có lỗi. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024, trách nhiệm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch là của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất (doanh nghiệp) không được tham gia vào quá trình xác định giá đất. Vì vậy, việc chậm trễ trong việc xác định giá đất là do lỗi của các cơ quan nhà nước, không phải lỗi của người sử dụng đất. Việc bắt người sử dụng đất chịu hậu quả vì hành vi/lỗi của cơ quan nhà nước là không hợp lý.

Bên cạnh đó, quy định này cũng bộc lộ sự thiếu sự công bằng. Có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất mặc dù đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể đưa đất vào khai thác, kinh doanh vì chưa được xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính, tức chưa được “hưởng lợi” gì. Đối với các trường hợp này, việc yêu cầu người sử dụng đất nôp tiền bổ sung cho khoảng thời gian chưa xác định giá đất là không đảm bảo sự công bằng.

Thực tế cũng cho thấy trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, 1/8/2024, có rất nhiều dự án mà thời gian xác định giá đất kéo dài (thậm chí kéo dài hàng năm do chờ luật mới) nhưng chỉ cần có quyết định xác định giá đất trước thời điểm 1/8/2024 thì sẽ không phải nộp khoản tiền bổ sung như quy định tại Điều 50, 51 Nghị định 103/2024. Trong khi đó, các dự án có quyết định giao đất trước 1/8/2024 và có thời gian xác định giá đất nhanh (chỉ một vài tháng) nhưng do thời điểm có quyết định giá đất là sau ngày 1/8/2024 thì lại phải nộp khoản tiền bổ sung. Điều này là không công bằng và không hợp lý.

Doanh nghiệp thiệt đơn, thiệt kép

Việc chậm xác định giá đất khiến doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, từ đó không được bàn giao đất, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thể đưa đất vào sử dụng, làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Cơ hội kinh doanh bị mất đi, thiệt hại này dù vô hình nhưng rất to lớn.

Với mức thu lên tới 5,4%/năm, doanh nghiệp bất động sản phải chịu một khoản chi phí rất lớn, nhất là với các “đại dự án” và bị chậm xác định đất trong nhiều năm. Ví dụ, một doanh nghiệp được giao đất từ năm 2015 nhưng đến nay mới được định giá đất, doanh nghiệp đó sẽ phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cộng thêm khoản bổ sung lên tới 54% tổng số tiền này. Đây là một gánh nặng “khủng khiếp”, nhất là khi doanh nghiệp vừa trải qua một cơn khủng hoảng tồi tệ nhất trong vòng một thập niên qua và thị trường bất động sản mới chập chững bước vào giai đoạn phục hồi.

Đặt trong bối cảnh Bộ Chính trị vừa ban hành Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân, cũng như những chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ về việc tháo gỡ khó khăn trên thị trường bất động sản, nhất là trong khâu xác định giá đất, có thể thấy quy định của Nghị định 103 có phần trở nên “ngược hướng”.

Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng Nghị định 103 cần phải được sửa đổi để tránh gây thêm gánh nặng tài chính với doanh nghiệp, đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích giữa nhà nước và doanh nghiệp. Cụ thể, ông Đỉnh cho rằng việc yêu cầu người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản tiền cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất chỉ nên áp dụng cho dự án mà chủ đầu tư đã được thực hiện hoạt động kinh doanh, tức là đã được hưởng lợi trên thực tế từ việc giao đất “sớm”.

Với dự án mà người sử dụng đất đã được giao đất “sớm” nhưng chưa thực hiện hoạt động kinh doanh, gồm cả trường hợp chưa được bàn giao đất trên thực địa, thì không áp dụng khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất để tránh doanh nghiệp phải chịu “phạt” cho công việc thuộc chức trách của cơ quan nhà nước.

Luật sư Đỉnh cũng cho rằng mức phạt 5,4%/năm là quá cao, cần phải giảm xuống. Trên thực tế, cũng đã có những ý kiến cho rằng mức phạt có thể bằng lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 3 tháng của 3 ngân hàng thương mại mà nhà nước sở hữu trên 50% (dao động 1,9% - 2,4%) hoặc theo mức lãi suất không kỳ hạn. Điều này giúp hạn chế tác động lớn tới “sức khỏe” của doanh nghiệp, vốn còn yếu ớt sau cơn khủng hoảng.