Ngập lụt ‘tái định giá’ bất động sản Hà Nội như thế nào?

Bất động sản bị ảnh hưởng vì mưa lớn

Những ngày qua, Hà Nội đón nhiều trận mưa lớn, kéo dài, khiến nhiều tuyến phố, khu dân cư ngập trong “biển nước”. Không ít dự án cao cấp, từ chung cư, nhà phố liền kề cho tới biệt thự triệu USD bị biến thành “ốc đảo”. Hình ảnh ô tô chết máy, cư dân lội bì bõm, tát nước trong hầm… đã trở thành sự mỉa mai cho những khu đô thị được quảng bá “đẳng cấp”, “đáng sống”, “thông minh”…

Thực tế, Hà Nội vốn nằm trong vùng trũng, hệ thống tiêu thoát nước nội đô nhiều năm nay quá tải. Điều này cộng thêm mật độ dân cư ngày càng dày đặc, quỹ đất đô thị bị bê tông hóa nhanh, khiến chỉ một trận mưa lớn cũng đủ gây ngập cục bộ.

Đặc biệt, phía tây Hà Nội - nơi tập trung nhiều dự án mới, thường xuyên lọt vào “danh sách đen” sau mỗi đợt mưa. An Khánh, Dương Nội, Mỹ Đình… là những ví dụ điển hình.

Chẳng hạn tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn (An Khánh – Hoài Đức cũ), chỉ sau một cơn mưa, nước đã dâng lênh láng, tràn vào sân và hầm của nhiều căn biệt thự, liền kề trị giá hàng chục tỷ đồng. Cảnh tượng này không còn xa lạ với cư dân khi suốt nhiều năm qua, Geleximco thường xuyên bị liệt vào danh sách “điểm đen ngập úng” mỗi khi Hà Nội mưa lớn.

Đáng chú ý, tình trạng tương tự còn diễn ra tại khu bắc Hà Nội, trên tuyến đường dẫn vào khu đô thị Starkale (Tây Hồ) – một trong những dự án xa xỉ bậc nhất Thủ đô với biệt thự, shophouse có giá vài trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Sau trận mưa lớn, con đường này ngập sâu, nhiều ô tô chết máy nằm la liệt. Phải mất hơn một ngày, nước mới bắt đầu rút, để lại hình ảnh trái ngược hẳn với hình dung về một “khu đô thị cao cấp” như quảng bá.

Đề cập đến nội dung trên, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, phân tích: “Hạ tầng hiện tại đang bị quá tải do mật độ dân cư quá lớn, gây áp lực lên hệ thống đô thị như thoát nước, điện, giao thông. Chỉ cần lượng mưa nhỏ mà đã ngập thì tức là hạ tầng khu vực đó đã chạm ngưỡng chịu đựng. Khi đó, giá bất động sản khu vực quanh đó chắc chắn bị ảnh hưởng, ví dụ cùng một tuyến đường nhưng chỗ thường xuyên ngập lụt thì giá sẽ thấp hơn so với các khu vực khác” - ông Đinh Minh Tuấn nói với VietnamFinance.

Nhưng tác động không chỉ dừng lại ở giá cả. Với nhóm khách mua để ở, yếu tố ngập úng tác động trực tiếp đến quyết định “xuống tiền”. Người mua thường truyền tai nhau “đi xem nhà ngày mưa” để kiểm chứng thực tế. Nếu cả khu “chìm trong nước”, cảm giác e ngại sẽ khiến nhiều người dừng ý định mua.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư nhìn nhận “lạnh lùng” hơn: bất động sản “bị lỗi” về hạ tầng, tức ngập lụt sau mỗi đợt mưa lớn thì chỉ quy về giá. Họ có thể mặc cả, ép giá xuống 15-20% để mua rồi chờ thị trường điều chỉnh.

Song, nhìn từ thực tế thị trường, sự tác động này mang nhiều sắc thái. Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng, ngập lụt chỉ tác động về mặt thời điểm, và chỉ vài ngày sau, câu chuyện có thể sẽ đi vào “quên lãng”. Rất ít ai đủ kiên nhẫn chờ đến ngày mưa để khảo sát dự án. Người mua nhà chủ yếu khi thấy phù hợp về giá, thuận tiện đi làm, con cái đi học… Ngập úng chỉ là một yếu tố trong rất nhiều yếu tố chi phối giá cả bất động sản.

“Ví dụ điển hình tại An Khánh, nơi từng nổi tiếng vì ngập nặng mỗi mùa mưa, chỉ trong ba năm trở lại đây, giá liền kề ở khu vực này đã tăng rất mạnh, từ 5-7 tỷ đồng/căn đã lên khoảng 20 tỷ đồng/căn, trong khi nội đô lên ngưỡng 30 tỷ đồng/căn. Người ta biết ngập nhưng vẫn mua, bởi giá còn rẻ hơn khu vực trung tâm. Với nhà đầu tư, yếu tố ngập sẽ không ảnh hưởng nhiều. Nhưng với người mua để ở thì sẽ cân nhắc kỹ hơn” - ông Nguyễn Anh Quê nói với VietnamFinance.

Từ chấp nhận sống chung đến dịch chuyển xa hơn

Ngập úng không phải câu chuyện mới, nhưng thời tiết cực đoan đang khiến vấn đề thêm nhức nhối. Nếu trước đây, ngập chỉ bị coi là bất tiện, thì nay trong bối cảnh biến đổi khí hậu, nhiều người đã coi đó là rủi ro tài sản.

Trong ngắn hạn, giá nhà tại khu vực ngập nhiều có thể chững lại hoặc tăng chậm hơn. Nhưng về dài hạn, xu hướng dịch chuyển dân cư mới là tác động rõ rệt.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, bất động sản khu vực thường xuyên ngập sẽ chịu thiệt trong cuộc cạnh tranh. “Một số cư dân đã quen với cảnh ‘sống chung với lũ’, nhưng cũng có nhiều người nghĩ đến chuyện chuyển nhà. Họ tìm đến chung cư cao tầng, hoặc xa hơn là các vùng ven có hạ tầng tốt hơn, đường sá thông thoáng, ít ngập. Xu hướng này được củng cố khi các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM mở rộng các tuyến vành đai, các tuyến đường, cho phép dịch chuyển cư dân ra xa trung tâm” - ông Đinh Minh Tuấn nhận định.

Ở góc độ thị trường, những dự án ngập nặng bị truyền miệng tiêu cực, khó thanh khoản. Ngược lại, những dự án có hạ tầng đầy đủ, khả năng chống ngập tốt sẽ có lợi thế cạnh tranh. Điều này mở ra một tiêu chí mới trong lựa chọn nhà: ngoài vị trí, giá, tiện ích, pháp lý… còn có yếu tố hạ tầng thoát nước.

Song, cũng cần nhìn nhận, Hà Nội đang có những nỗ lực nâng cấp hạ tầng. Những tuyến đường hay ngập sẽ được cải tạo, nâng cốt nền, lắp đặt thêm trạm bơm. Một số nhà đầu tư thậm chí tận dụng cơ hội, mua vào các khu đang chờ dự án cải tạo để đón đầu. Tuy nhiên, nếu không có giải pháp căn cơ, bài toán “ngập” vẫn là lực cản lớn.

“Những khu vực thường xuyên ngập chắc chắn tăng giá chậm hơn các khu khác. Người mua để ở sẽ cân nhắc dịch chuyển. Nếu chính quyền không có giải pháp nâng cấp hạ tầng, thì bất động sản ở đó sẽ lép vế trong dài hạn” - ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, ở trong khu vực nội đô, yếu tố này có thể sẽ không ảnh hưởng nhiều với nhà đầu tư và kể cả những người mua ở thực. Nhưng đối với từng dự án cụ thể, nhất là khu vực rủi ro cao như ngoài đê sông Hồng, thì mưa ngập trở thành biến số không thể bỏ qua.

Ông Quê cảnh báo, tại những dự án ngoài đê sông Hồng, rủi ro ngập không chỉ đến từ mưa tại chỗ, mà còn phụ thuộc vào mưa thượng nguồn hay chế độ xả lũ.

Trong bối cảnh khi giá trị biệt thự, liền kề ven sông Hồng có thể lên đến vài triệu USD, thậm chí vài chục triệu đô, thì rủi ro ngập là điều nhà đầu tư phải cân nhắc thận trọng.

Từ góc nhìn thị trường, mỗi cơn mưa lớn như một “phép thử” để phân loại bất động sản Hà Nội. Có nơi giá trị bị bào mòn bởi hạ tầng yếu kém, nhưng cũng có nơi, bất chấp cảnh ngập, giá vẫn tăng vì vị trí và mức giá nền hấp dẫn. Dù vậy, tâm lý người mua đang dần thay đổi khi hạ tầng chống ngập không còn là “chi tiết phụ”, mà trở thành tiêu chí ngày càng quan trọng. Nếu coi thời tiết là “đơn vị tái định giá”, thì các chủ đầu tư và cả người mua đều phải tính toán lại. Để bất động sản không “chìm” cùng mưa, giải pháp hạ tầng đồng bộ mới là câu trả lời căn cơ.