Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn mới trong tương lai

Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng thắt chặt như hiện nay. Nhiều người đã nghĩ đến REITS như một kênh huy động vốn mới cho thị trường, nhằm đa dạng hóa các hình thức đầu tư, tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay, có nhiều quan điểm cho rằng cần phải thành lập REITS để “cứu” thị trường.

Tuy nhiên, để quỹ này thực  sự hoạt động đem lại hiệu quả, cũng như tạo dựng được lòng tin đối với các nhà đầu tư thì lại là một câu chuyện dài, và là một chặng đường đầy “chông gai” trong quá trình hình thành và phát triển, đặc biệt trong khi nền kinh tế còn có nhiều yếu tố vĩ mô bất ổn, thị trường chứng khoán, tài chính chưa ở mức ổn định cao như những nước phát triển Hồng Kông, Singapore,…

REITS - một kênh huy động vốn mới cần thiết cho thị trường

REITs là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Thông thường, REITs được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%). REITs có mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khoán.

Hiện nay ở Việt Nam chúng ta vẫn đang khá quen thuộc đối với nhiều quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài đang hoạt động như  Dragon Capital\’s Vietnam Resource Investments; VinaCapital\’s Vietnam Infrastructure Limited (VNI); VinaCapital\’s VinaLand Saigon Asset Management Corporation\’s Vietnam Property Holding (VPH); Indochina Capital\’s Indochina Land Holdings; JSM Capital Indochina\’s JSM Indochina Ltd; Ireka Corporation Berhad\’s Aseana Properties; Korea Investment Trust Management Co"s Vietnam Real-Estate Development Fund…tuy nhiên, những quỹ này mới chỉ dừng lại ở dòng tiền huy động từ nước ngoài.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, quỹ này sẽ là kênh huy động vốn nhàn rỗi từ người dân, tổ chức…các nhà lập quỹ là những người có kinh nghiệm, có trình độ và đầu tư chuyên nghiệp hơn. Qua đó, khắc phục tình trạng thiếu vốn cho thị trường như hiện nay

Quỹ tín thác bất động sản sẽ được thành lập thí điểm đầu tiên tại Tp.HCM vì đây là một thị trường có quy mô lớn và phát triển hơn so với những Thành phố khác. Nếu quỹ này đi vào hoạt động hiệu quả sẽ nhân rộng ra nhiều thành  phố khác, đặc biệt là Hà Nội.

Triển vọng phát triển nền kinh tế VN và thị trường bất động  sản phát triển là nhân tố để hình thành nên các quỹ bất động như REITs và quỹ tiết kiệm nhà ở.

REITs có những ưu thế và hạn chế nào?

REITs được áp dụng khá thành công tại nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore. Lần đầu tiên quỹ này xuất hiện tại Mỹ vào khoảng năm 1960, sau đó lan rộng ra các nước phát triển khác. Đến năm 2000 REITs được phát triển rộng rãi ở Châu Âu và Châu Á như Pháp, Đức, Italia, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia, Hồng Kong,…hiện nay, một số nước khác đang có thị trường BĐS phát triển như Ấn Độ, Trung Quốc, Việt Nam,…cũng đang nghiên cứu về quỹ này. Tại Châu Á, mức vốn hóa của quỹ này khá lớn năm 2010 lên đến 156,8 tỷ USD, riêng Singapore là 28,9 tỷ USD.

Ưu điểm:

-Nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia trực tiếp vào thị trường: Ưu điểm lớn nhất mà quỹ này đem lại là bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị trường bất động sản cho dù vốn của họ lớn hay nhỏ thông qua hình thức sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp tại một dự án nào đó, trong khi theo hình thức thông thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tương đối lớn. Tiền nhàn rỗi trong dân rất lớn, do đó, REITs hoạt động thành công sẽ  đem lại mức vốn hóa rất lớn cho thị trường.

-Kênh huy động vốn mới: Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế khó khăn. Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quã, thì REITs sẽ là một kênh huy động vốn mới cần tính đến.

-Lợi nhuận các nhà đầu tư được hưởng cao: Đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản hay tham gia vào REITs có nhiều điểm giống nhau, tuy nhiên, sự khác biệt lớn nhất là mức cổ tức đem lại cho các nhà đầu tư lại khác biệt. 

Gần như hầu hết các quỹ này trên thế giới đều chi ra 90% lợi nhuận của quỹ chia cho các nhà đầu tư, chỉ giữ lại khoảng 10% duy trì hoạt động của quỹ, trong khi đó các quỹ chứng khoán hiện nay tỷ lệ giữ lại duy trì và hoạt động thông thường đều khoảng 30%. Đây là một lợi thế không nhỏ của REITs và là điểm hấp dẫn nhất nhà đầu tư hiện nay.

REITs được ưu đãi về thuế: Chính vì được ưu đãi rất nhiều trong việc đóng thuế, cho nên, mức cổ tức của quỹ này cho nhà đầu tư là rất cao. Gần như trên thế giới, thuế thu nhập được miễn hoàn toàn cho các quỹ này.

Hạn chế:

Mặc dù có rất nhiều ưu điểm của quỹ REITs, tuy nhiên, sẽ khó tránh khỏi những hạn chế mà các nhà đầu tư cần chú ý khi tham gia vào các quỹ này:

-Rủi ro cao: Đương nhiên, bất kể chúng ta đầu tư vào lĩnh vực nào đem lại lợi nhuận lớn thì đồng hành với nó là rủi ro sẽ rất cao, điều quan trọng nhất là sự sáng suốt đưa ra quyết định của nhà đầu tư trong từng thời điểm khác nhau. Có hai lý do đem lại rủi ro cho nhà đầu tư từ quỹ này. Thứ nhất, quỹ này có sự liên thông với thị trường chứng khoán, tài chính,…do đó khi những thị trường này có sự biến động mạnh, thiếu ổn định thì REITs sẽ chịu ảnh hưởng lớn, đặc biệt là những quỹ niêm yết trên thị trường chứng khoán.

- Rủi ro trong quản lý dòng vốn : Khác với những quỹ đầu tư khác như quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư BĐS,…khi quản lý dòng vốn của REITs sẽ không đảm bảo an toàn, bởi quỹ này đa phần lợi nhuận là chi cho các cổ đông, vì thế bộ máy hoạt động của quỹ chỉ là một hội đồng các nhà đầu tư, khác với quỹ khác mô hình giống như một Công ty quản lý chẳng hạn như quỹ chứng khoán lợi nhuận trích ra cho việc hoạt động khoảng 30%, trong khi đó REITs chỉ 10%. Đây là cũng là một hạn chế của REITs so với các quỹ khác.

Kiều Thuật