Room tín dụng bất động sản có được nới lỏng trong năm 2023?

Theo thống kê của batdongsan.com.vn, nhu cầu mua bất động sản (BĐS) tại Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%, Hà Nội giảm 1% so với quý II/2022. Nhu cầu tìm mua các loại hình BĐS đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12% so với quý 2/2022.

Song, trong quý III/2022, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh mảng BĐS cho thuê, với xu hướng tìm thuê tăng hơn 58% so với quý II. Tăng mạnh nhất là loại hình văn phòng (tăng 51%) và nhà mặt phố (tăng 40%).

Còn tại thị trường BĐS TP. Hồ Chí minh, diễn biến thị trường có phần tích cực hơn, khi nhu cầu tìm kiếm BĐS tăng ở cả thị trường bán và cho thuê. Nhu cầu tìm mua BĐS tăng 19%, trong khi đó nhu cầu tìm thuê cũng tăng đến 70%.

Tại sự kiện Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định về tác động của “siết van” tín dụng từ ngân hàng nhà nước với thị trường BĐS trong 3 tháng vừa qua.

Theo đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, tình trạng khát vốn của chủ đầu tư các dự án BĐS đã diễn ra từ đầu năm tới nay, khi ngân hàng có động thái kiểm soát chặt nguồn tín dụng. Không chỉ doanh nghiệp khát vốn, người mua nhà cũng khó khăn hơn khi muốn tiếp cận dòng tiền tài chính từ ngân hàng.

Ngày 07/09/2022 vừa qua, ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, dòng vốn này dành cho thị trường vẫn hạn chế, chưa tạo ra thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện nguồn cung trên thị trường. Vì vậy, thị trường BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn. Thực tế này vẫn có thể tiếp diễn trong quý IV/2022.

Theo ông Quốc Anh, thanh khoản thị trường đi xuống dưới tác động từ siết dòng tín dụng, thậm chí xuất hiện nhiều tình trạng nhà đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ trong giao dịch sang nhượng thứ cấp vì ngộp vốn. Quý 4/2022 thường là mùa cao điểm với BĐS nhưng trước diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, rất khó phán đoán thanh khoản của thị trường thời điểm cuối năm.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, dòng vốn đang là “rào cản” lớn ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của nhà đầu tư. Cụ thể, khoảng 36% nhà môi giới BĐS công bố, khách hàng hoãn quyết định mua bán nhà đất vì lo sợ thị trường chưa ổn định; 23% nhà môi giới khẳng định, khách hàng không chốt giao dịch do bị hạn chế trong vay vốn để mua nhà. Trong khi giá BĐS trên thị trường vẫn tăng, lãi suất ngân hàng tăng, nhưng nhà đầu tư nhà không có sự hỗ trợ tài chính… khiến thị trường đang mắc kẹt trong việc khơi thông thanh khoản.

Về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhìn nhận, trong năm tới còn nhiều khó khăn do lượng rất lớn trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong năm 2023-2024. Thị trường hiện tại chỉ là bề nổi của tảng băng vì bên cạnh cơn khát vốn kéo dài, các góc khuất còn nằm ở khía cạnh chi phí kinh doanh tăng lên, chi phí vốn cao hơn trước và tâm lý tiêu dùng co cụm. Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh dự đoán, trong thời gian tới, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía Ngân hàng sẽ vẫn được áp dụng mạnh mẽ trong năm 2023 và lãi suất từ phía ngân hàng sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Theo dự báo từ Ngân hàng Thế giới, Việt Nam có thể duy trì mức tăng trưởng kinh tế 7,2% trong năm nay và đầu năm sau. Vì vậy nhà nước sẽ có động thái kiểm soát mạnh hơn tín dụng để tránh lạm phát thay vì đẩy mạnh dòng tiền vào thị trường.

Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn duy trì xu hướng phục hồi khả quan. Kỳ vọng dòng vốn có thể khơi thông trong năm 2023 là có cơ sở vì xem xét đến vấn đề tín dụng trong từ năm 2011 đến nay, dù Chính phủ áp hạn mức tín dụng để duy trì sự phát triển ổn định cho thị trường và dòng vốn vào BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Vì vậy, trong năm 2023, dòng vốn tín dụng cũng sẽ không có những chuyển biến tích cực, nhất là khi tháng 9 vừa qua, Ngân hàng nhà nước đã lần lữa nới van tín dụng với các ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, nhìn vào sự suy thoái của thị trường BĐS Trung Quốc sau thời gian dài chịu tác động từ siết tín dụng, có thể thấy, lượng tín dụng BĐS năm 2022 tại Trung Quốc giảm hơn 25% so với cùng kỳ 2021 kéo theo đó là doanh thu của ngành BĐS giảm 20%.

Nguồn vốn đối với doanh nghiệp BĐS giống như máu thịt và khi nguồn vốn này có sự giảm mạnh thì tăng trưởng ngân sách của thị trường BĐS cũng theo đó mà giảm tương ứng với lượng vốn tiếp cận. Bài toán từ chính sách tín dụng của thị trường Trung Quốc sẽ giúp những nhà hoạch định kinh tế có định hướng phát triển phù hợp hơn thị trường BĐS Việt Nam, nhằm tránh lặp lại sai lầm dẫn đến suy thoái như thị trường Trung Quốc.

Thị trường BĐS 2023 cũng được dự báo sẽ tích cực hơn từ phía tâm ý người mua. Một khảo sát với hơn 500 thành viên của Batdongsan.com.vn tiết lộ hơn 34% đáp viên cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023 và trên thực tế, lộ trình có thể sẽ phát triển theo hướng nhiều nhà đầu tư kỳ vọng.