Điều gì đang xảy ra với thị trường bất động sản?

Thị trường sụt giảm giao dịch

Thực tế, thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà gặp áp lực tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của nhiều người. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi tín dụng vào lĩnh vực này bị hạn chế cộng với việc giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu.

Theo thống kê của nhiều công ty chứng khoán, bất động sản cũng là ngành có kết quả kinh doanh kém hiệu quả hơn so với các nhóm ngành khác trong quý II vừa qua. Nguyên nhân một phần là do hoạt động bán hàng và môi giới bị ảnh hưởng từ sự trầm lắng của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có hai nguyên nhân chính dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm. Thứ nhất chính là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè khi phê duyệt dự án.

Thứ hai, từ cuối năm 2021 đến nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Các nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên lượng giao dịch sụt giảm. 

Đối với những khó khăn từ thị trường vốn, dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền sẽ là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát tín dụng dẫn đến nguồn vốn khó khăn sẽ là các nguyên nhân dẫn ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư và các nhóm ngành liên quan khác.

Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng và đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp trong nước cũng tăng lên. Doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí còn mất cân đối dòng tiền dẫn đến mất khả năng thanh toán.

Mức độ quan tâm bất động sản giảm tốc mạnh

Dữ liệu mới đây của Batdongsan.com.vn cho biết, độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý III/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. 

Theo khảo sát thực tế của đơn vị này với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.  

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay và người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay để mua BĐS đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch, gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

Nhu cầu tìm mua các loại hình BĐS đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm.

Tại Hà Nội, nhu cầu tìm mua BĐS giảm 3% so với quý trước. Loại hình đất nền bán tại địa phương này giảm mạnh nhất với 18%, nhà riêng giảm 5%, biệt thự giảm 2%. Khác với thị trường Hà Nội, mức độ quan tâm, tìm kiếm BĐS tại thị trường TP HCM có dấu hiệu tích cực trong quý III khi ghi nhận tăng 19% đối với phân khúc bán và 70% đối với phân khúc cho thuê.

Ông Tuấn cho biết mức độ tìm kiếm cũng như giao dịch BĐS tại các tỉnh vệ tinh TP HCM như Bình Phước, Đồng Nai, Bình Dương,… đều giảm mạnh 50-60% ở tất cả các phân khúc trong thời gian qua. Chỉ riêng Đồng Nai ghi nhận giá giao dịch giảm 4%, các thị trường khác gần như không có sự thay đổi về giá.

Những số liệu trên phản ánh đúng câu chuyện hạn chế hoạt động đầu cơ của chính phủ. Mặt khác, khi thị trường vệ tinh của TP HCM giảm sức hút thì ngay lập tức thị trường đất nền ở Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè,… những khu vực có thông tin quy hoạch lên quận trong tương lai được quan tâm nhiều hơn.

Bên cạnh đó, cửa ngõ phía Đông TP HCM như quận 9 (cũ), quận Thủ Đức (cũ),… - nơi đang được tập trung nguồn lực phát triển hạ tầng đều thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi họ kỳ vọng về câu chuyện tương lai. Điều này lý giải về mức độ tăng giá tương đối tốt 3-20% và mức độ quan tâm tăng nhẹ tại TP HCM trong quý vừa qua.

Hoạt động bán hàng doanh nghiệp địa ốc chậm lại

Trong báo cáo mới đây, chuyên viên phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, Với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), VDSC dự báo, hoạt động bán hàng của dự án Gem Sky World sẽ chưa đạt được nhiều khởi sắc trong nửa cuối năm mặc dù doanh nghiệp đã chuyển sang bán đất nền trở lại trong tháng 6.

Nguyên nhân từ hoạt động hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư, nghỉ dưỡng và cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà cũng đã ảnh hưởng phần nào đến tính thanh khoản của dự án như như Gem Sky World, vốn có tính chất đầu tư dài hạn. Bên cạnh kể từ khi mở bán trong năm 2020, đã có hơn 2.600 sản phẩm đã được cung ra thị trường chỉ trong hai năm. Do đó, nhóm phân tích cho rằng, dự án cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm sơ cấp đã bán ra này.

Hoạt động xây dựng dự án trong năm 2022 - 2023 theo nhận định của VDSC sẽ không cần thêm nhiều tài trợ vốn khi trong giai đoạn này, Đất Xanh có kế hoạch chỉ phát triển xây dựng ba dự án gồm: Gem Riverside (quý IV/2022, sau khi có giấy phép xây dựng), Lux Star (2023) và Opal City View (nửa cuối 2023).

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện tại, doanh nghiệp đang tích cực mở rộng quỹ đất trên phạm vi cả nước cho chiến lược phát triển trung, dài hạn. Theo chia sẻ từ phía công ty, hiện Đất Xanh đang có kế hoạch mở rộng thêm 188 ha trong giai đoạn 2022 - 2023, từ 4 dự án: DXH Diamond City (Thanh Hóa, 11 ha), DXH Lux City (Hậu Giang, 96 ha), DXH Homes Green City (Hậu Giang 4 3ha) và DXH Homes New City (Vĩnh Phúc, 38 ha). Do đó, trong giai đoạn 2022 - 2024, công ty đang có các kế hoạch gia tăng tài trợ vay cho mục tiêu phát triển quỹ đất dài hạn này.

Nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán VNDirect vừa qua cũng đưa ra dự báo, doanh số ký bán của một số chủ đầu tư có thể sụt giảm trong nửa cuối 2022 do nhu cầu mua nhà gặp nhiều thách thức hơn. Tuy nhiên, sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2022 có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức trong việc tái cơ cấu nợ.