Rủi ro từ khủng hoảng bất động sản

Trong 50 năm qua, các cuộc khủng hoảng kinh tế trên thế giới đều có xuất phát điểm từ khủng hoảng thị trường bất động sản rồi lan sang thị trường khác, đặc biệt là ngành ngân hàng tài chính…vì vậy cần có giải pháp tháo gỡ kịp thời để thúc đẩy thị trường phát triển.

Cần phải làm gì để khủng hoảng bất động sản không xảy ra?

Trong bài tham luận có tên "Bức tranh tăng trưởng ngành Kinh tế chính tại Việt Nam giai đoạn 2022 - 2023" được thực hiện bởi ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinGroup, cho biết, về tình hình kinh doanh, hầu hết các ngành đều có triển vọng sáng trong năm 2022 với tổng doanh thu ròng tăng 14% năm 2022 so với năm 2021 mức tăng 20,5%. Bất động sản đặt mục tiêu tăng trưởng tốt nhưng đang gặp khó khăn do những thay đổi chính sách và tín dụng/nguồn vốn. 

Tín dụng bất động sản hiện đang gặp khó với Thông tư 16 của Ngân hàng. Nhà nước và diễn biến gần đây ở kênh trái phiếu doanh nghiệp với Dự thảo sửa đổi Nghị định 153; và thay đổi chính sách sau sự kiện đấu giá đất Thủ thiêm.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân, ngành Bất động sản nhà ở/dân cư đang gặp những thách thức lớn trong ngắn hạn với tiềm năng lớn và triển vọng dài hạn tốt nhưng những tác động từ chính sách và vốn tín dụng trong ngắn hạn là yếu tố rủi ro quan trọng nhất cần theo dõi.

Khó khăn của ngành bất động sản sẽ có tác động đến một số ngành liên quan bao gồm xây dựng & vật liệu xây dựng và đặc biệt là ngành ngân hàng. "Rủi ro chính của ngành ngân hàng phụ thuộc vào bất động sản. Những khó khăn của ngành bất động sản hiện đang đối mặt có thể làm thay đổi bức tranh của ngành ngân hàng trong 2-3 năm tới đây.

Những thay đổi về chính sách cần tính đến những tác động tới hai ngành trụ cột của nền kinh tế: Bất động sản và Ngân hàng cũng như những tác động mang tính dây chuyền tới thị trường tài chính nói chung và các ngành liên quan của Việt Nam. Việt Nam hiện có sự liên thông rất lớn giữa thị trường tiền tệ, thị trường trái phiếu, tín dụng ngân hàng và thị trường chứng khoán/ cổ phiếu", Chủ tịch FiinGroup nhấn mạnh.

Phát biểu tại hội thảo "Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản" do Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức ngày 27/5/2022, TS Trần Du Lịch, Phó chủ tịch VIAC, cho biết trong 20 năm qua, thị trường bất động sản đã đóng góp rất lớn trong quá trình đô thị hoá, phát triển hạ tầng công nghiệp... Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những khuyết tật, méo mó. Gần đây, sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản không minh bạch đã tạo ra rủi ro rất lớn. Chính vì vậy, Nhà nước đang chấn chỉnh và lành mạnh hoá 2 thị trường này. Có thể nói, thị trường tài chính và thị trường bất động sản là 2 mặt của 1 vấn đề.

Dòng vốn phải đúng địa chỉ, không cào bằng. Dù chấn chỉnh tín dụng thế nào thì Ngân hàng Nhà nước phải làm sao để những dự án bất động sản nhà ở, khu công nghiệp… đang vận hành tốt thì vẫn phải bơm vốn để dự án hoàn thành.

“Phải lành mạnh hoá cả 2 thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Nếu thị trường bất động sản ngưng trệ sẽ tác động rất lớn đối với phát triển kinh tế, đặc biệt là đối với kinh tế đô thị”, ông Lịch nhấn mạnh.

Nhìn nhận thêm về tầm quan trọng của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tại Việt Nam, hiện bất động sản chiếm 25% GDP, nếu tính đầy đủ. Tại Trung Quốc, số liệu về thị trường bất động sản có 3 con số: 16%, 20% và 24% GDP. Từ đây có thể thấy được sự đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn.

Còn TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách - tài chính tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định: thị trường bất động sản liên quan ít nhất đến 40 ngành nghề, như: xây dựng (6% GDP), du lịch, ăn uống, tài chính ngân hàng (7% GDP)… Đây cũng là thị trường thu hút mạnh dòng vốn FDI. Riêng 4 tháng đầu năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD, đứng thứ 2, chiếm 26,5%, riêng vốn góp mua cổ phần hơn 1 tỷ USD, chiếm 9,7%.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, hiện tín dụng cho bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng), còn lại là 35% là tín dụng kinh doanh bất động sản.

Thực tế giá nhà đang quá sức chịu đựng

Nếu xét về vĩ mô, hiện giá đất tại Việt Nam đang vượt sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của người dân. Không ít chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện là nơi tập trung dòng tiền, trong khi định chế đầu tư chuyên nghiệp rất ít.

Theo ông Lịch: “Vấn đề là phải kiểm soát được giá đất đầu cơ. Nếu kéo dài mất cân đối cung - cầu, lệch pha sẽ còn bất ổn. Điều vô lý nữa là giá một chung cư tăng tới vài chục % chỉ trong 2 năm”.

Nhấn mạnh quan điểm thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi giải quyết được nhu cầu thực về nhà ở của số đông người dân, ông Lê Hoàng Châu phân tích: những người giàu hoàn toàn có thể tự tạo lập nhà ở theo sở thích, nhưng người thu nhập thấp rất cần những căn nhà ở phù hợp với thu nhập.

Thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn tới thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở. Riêng đối với TP.HCM, đỉnh cao thị trường là năm 2017, các chủ đầu tư đã đưa ra thị trường 30.000 căn nhà ở/năm, những năm gần đây thấp hơn, chỉ khoảng 16.000 căn/năm. Thị trường cũng phát triển lệch pha, nếu năm 2020 có 1% là nhà ở giá thấp, thì năm 2021 là 0%.

TP.HCM cũng là địa phương phát triển nhà ở xã hội tốt nhất trên cả nước, nhưng trong 5 năm qua (2015-2020) cũng chỉ đưa ra được 15.000 căn nhà ở xã hội (đạt 75% theo kế hoạch 20.000 căn), trong khi cả nước chỉ đạt 41%. Trong khi đó, hiện TP.HCM có hơn 900.000 công nhân lao động đang thuê nhà ở, họ luôn muốn cải thiện điều kiện nhà ở tại các khu nhà trọ lụp xụp.

Như vậy, cần tháo gỡ vướng mắc lớn nhất hiện nay tại nhiều dự án bất động sản nhà ở là quy định dự án phải có 100% đất ở mới công nhận chủ đầu tư, nhưng hầu hết dự án nhà ở đều là đất hỗn hợp… Để xây dựng những dự án bất động sản nhà ở quy mô lớn, có những tiện ích đầy đủ, như kiểu khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM)… phải có quỹ đất lớn.

Mặc dù, Luật Đầu tư có hiệu lực từ 01/01/2021, đã bổ sung thêm trường hợp “đất ở và các loại đất khác” thì được công nhận là chủ đầu tư, nhưng chưa tháo gỡ triệt để (vì nếu dự án không có tỷ lệ đất ở trong toàn bộ khu đất thì cũng không được công nhận chủ đầu tư).

"Cần đảm bảo quyền tiếp cận đất đai công bằng cho các doanh nghiệp (trước đây có tình trạng chỉ định nhà đầu tư). Nhà đầu tư dự án được công nhận chủ đầu tư khi có đất hợp pháp, phù hợp quy hoạch. Cơ chế cũng cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận các nguồn vốn, trong đó, vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vì đây là kênh huy động vốn rất lớn.

Ông Châu kiến nghị, hiện Việt Nam chưa phát triển mạnh về thị trường vốn, chỉ có Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam REIT (TCREIT - vốn 50 tỷ đồng năm 2015), quá nhỏ. Tuy nhiên, cần phải sửa Nghị định 53 (năm 2020 - về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ) để lành mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bảo vệ nhà đầu tư.