Giá bất động sản liên tục tăng, thị trường có tiềm ẩn rủi ro?

Nguồn cung cao cấp áp đảo thị trường

Dù không có dự án chung cư mới tung hàng trong qúy 4/2021 nhưng nguồn cung mới của thị trường trong quý vẫn tiếp tục được bổ sung từ các giỏ hàng mở bán đợt kế tiếp của các dự án cũ. Nguồn hàng mới vẫn là sự chiếm lĩnh của các dự án cao cấp. Đáng nói, các dự án cao cấp ra hàng trong thời điểm này tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Tháng 12, Vinhomes Ocean Park tung thêm giỏ hàng phân khu The Pavilion là tòa tháp căn hộ P2. Tòa P2 nằm trên mặt đường Lý Thánh Tông cung cấp cho thị trường hơn 500 căn hộ cao cấp, có khoảng giá phổ biến 40 triệu đồng/m2. Mức giá này đã bỏ xa mức giá những tòa thuộc phân khu Sapphire 1, Sapphire 2 chỉ có mức giá phổ biến khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Tháng 12, Vinhomes Smart City dự kiến ra mắt phân khu The Tonkin. Phân khu này được xếp hạng cao cấp hơn phân khu Sapphire đã bàn giao trước đó, cung cấp cho thị trường căn hộ phía Tây Hà Nội hàng trăm căn hộ cao cấp. Giá bán dự kiến của phân khu này là khoảng 50 triệu đồng/m2, bỏ xa giá bán ngoài 30 triệu đồng/m2 của phân khu Sapphire mở bán thời điểm đầu.

Cũng trong tháng cuối cùng của năm, dự án The Summit (Trần Duy Hưng, Cầu Giấy) đang chào bán đợt ra hàng mới. Hiện giá bán các căn hộ ở đây đều ngoài 50 triệu đồng/m2. Mức tăng ghi nhận 10% so với các đợt mở bán vào năm trước. Dự án The Zei (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm) thời điểm đầu mở bán vào năm 2019-2020, giá bán chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá bán các căn hộ trong đợt mới đều chạm mức 50 triệu đồng/m2. Ngoài ra, hàng loạt các dự án đang có nguồn hàng chào bán trên thị trường như Feliz Home, Harmony Square đều ghi nhận mức tăng 10-15% so với lần mở bán trước.

Giá bất động sản liên tục tăng, thị trường nhiều bất ổn

Thực tế, giá bất động sản tại các thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã liên tục tăng trong những năm gần đây. Cụ thể, từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 34 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán chung cư TP Hồ Chí Minh cũng tăng từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 36 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng Hà Nội cũng tăng từ 89 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 103 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng TP Hồ Chí Minh cũng tăng từ 97 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 103 triệu đồng/m2 năm 2021.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE cho biết tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ cao cấp áp đảo hoàn toàn thị trường và không ngừng tăng giá thời gian qua. Tại Hà Nội, kể từ năm 2014 đến nay, thị phần căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt trung cấp, chiếm tới 65% nguồn cung toàn thị trường. Riêng tại TP Hồ Chí Minh kể từ quý 1/2019, căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường, nguồn cung mới chỉ ghi nhận sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Cũng theo bà Dung, do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng giá trong tương lai. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp TP Hồ Chí Minh tăng 17%.

Về thực trạng tăng giá phi mã của bất động sản, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra những con số ấn tượng. Kể từ năm 2014 đến nay, mức tăng bình quân hàng năm của bất động sản là trên 10%/năm. Một số dự án đạt mức tăng trên 20%/năm. Riêng năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ. Thực trạng thiếu nguồn cung còn đẩy giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.

Nhìn nhận về thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá nhà tăng đang làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng trong xã hội, gây bất ổn thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Hơn hết, giấc mơ an cư của đại bộ phận dân chúng ngày càng trở nên xa vời.