Savills: Căn hộ giá dưới 2 tỷ tại Hà Nội đã “tuyệt chủng”, cơ hội nào cho người mua nhà?

“Đỏ mắt” cũng không tìm được căn hộ dưới 2 tỷ

Thông tin được bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ. Thống kê của Savills chỉ ra, 50% số căn hộ bán được trong quý I có giá trên 4 tỷ đồng, tăng vọt so với mức 6% vào năm 2021. Số còn lại nằm trong nhóm giá từ 2 đến 4 tỷ đồng. Phân khúc dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

"Thị trường không có căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng trong quý I", bà Hằng nói.

Theo bà Hằng, mức giá hiện tại tạo ra rào cản lớn cho người mua ở thực – nhóm vốn có ngân sách hạn chế và thường phải dựa vào vốn vay ngân hàng. "Ngay cả khi vay, việc tiếp cận nhà ở tại trung tâm vẫn là một bài toán khó. Với ngân sách từ 2 đến 3 tỷ đồng, người mua ngày càng ít sự lựa chọn ở khu vực nội đô", bà nói.

Cụ thể, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung tăng 22% theo năm. Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm do dự án Vinhomes Global Gate mở bán. Tây Hồ dẫn đầu giá sơ cấp với 185 triệu đồng/m² và đứng thứ hai về tốc độ tăng trưởng đạt 40%/năm.

Giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m², giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo Năm. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở các dự án hạng A (52%), theo sau là hạng B (21%).

Trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án sẽ được mở bán, với Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai đóng góp 52% thị phần.

Trong bối cảnh người dân buộc phải tìm kiếm cơ hội mua nhà ở xa trung tâm, bà Đỗ Thu Hằng khuyến nghị cần đánh giá kỹ các yếu tố như tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư, cũng như tính minh bạch pháp lý của dự án.

Cũng theo, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, việc phát triển hạ tầng vùng ven vẫn còn nhiều thách thức như thời gian thực hiện kéo dài, chi phí đầu tư lớn, khiến giá đất tăng cao. Đồng thời, khu vực này cũng là điểm nóng của giới đầu cơ, dẫn đến tình trạng giá bất động sản bị đẩy lên quá xa so với giá trị thực.

Đà tăng giá đã chững lại

Trước đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định rằng thời gian qua, phân khúc bất động sản nhà ở đã có nhiều thay đổi.

Trong đó, quý 1/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung giảm so với một vài quý trước của năm 2024. Tuy nhiên, nếu so với cùng kì quý 1 của các năm trước thì số lượng nguồn cung năm 2025 cũng không phải quá ít. Mặt khác, sau đà tăng mạnh, tốc độ tăng giá bán của chung cư bắt đầu chững lại.

Theo đại diện CBRE, thị trường chung cư Hà Nội quý 1/2025 có nguồn cung mở bán mới đạt gần 3.920 căn, tới từ 7 dự án, tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000-9.000 căn/quý của 3 quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, đây là nguồn cung căn hộ chung cư lớn nhất mở bán trong quý đầu tiên của năm ghi nhận tại Hà Nội trong vòng 4 năm trở lại đây, kể từ năm 2022.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Ngoài ra, thị trường tiếp tục chứng kiến sự đa dạng về phân khúc, bao gồm cả trung cấp, cao cấp lẫn hạng sang; nhưng kể từ năm 2022, thị trường chung cư Hà Nội chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.

Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội quý 1/2025 cũng duy trì trạng thái ổn định. Tổng số căn hộ chung cư bán được của quý đạt gần 3.950 căn, giảm 63% theo quý, song tăng 72% theo năm. Thực tế, ngoài yếu tố thời vụ, với việc nghỉ lễ, Tết, việc nguồn cung mới quy mô lớn liên tục được bổ sung vào những quý gần đây cũng gây áp lực lên tổng lượng giao dịch, do thị trường cần thời gian để hấp thụ”, Giám đốc cấp cao CBRE đánh giá.

Cũng theo chuyên gia này, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý 1/2025. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này cao hơn cùng kỳ năm 2024 là 34% song so với quý trước lại chỉ cao hơn 3%, là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý 2/2023. Một số dự án mở bán mới nhờ lợi thế chủ đầu tư uy tín, quy mô dự án lớn với đầy đủ tiện ích, hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu, kết nối thuận tiện đến trung tâm Hà Nội, tiếp tục ghi nhận mức giá chào bán sơ cấp cao.