Giá bất động sản tăng giá “chóng mặt” nhờ ăn theo dự án metro?

Giá tăng đến 40% sau 1 năm

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý I, năm 2025 được Avison Young Việt Nam, giá bán thứ cấp của các dự án lớn dọc tuyến metro số 1 tăng mạnh, mức tăng đến 20% so với cùng kỳ năm trước.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ tăng 6% so với cuối năm 2024, đạt trung bình từ 3.200-5.200 USD/m2. Đáng chú ý, giá bán thứ cấp của các dự án lớn dọc tuyến metro số 1 tăng mạnh, mức tăng đến 20% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giao dịch suy yếu so với các quý trước, giá bán sơ cấp dao động từ 2.600 - 3.700 USD/m2, không đổi so với Quý IV/2024. Hoạt động đầu tư, khởi công hay chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp địa ốc vẫn diễn ra tích cực.

Khảo sát thực tế, các căn hộ chung cư tại quận Cầu Giấy trong bán kính 500m so với các nhà ga đều tăng giá.

Cụ thể, so cùng thời điểm năm ngoái, giá bán của dự án chung cư Mipec Cầu Giấy tăng từ 60-81 triệu đồng/m2 lên 81-105 triệu đồng/m2; dự án Discovery Complex tăng từ 45-64 triệu đồng/m2 lên 65-100 triệu đồng/m2; căn hộ Indochina Plaza Hanoi giá tăng từ 58-74 triệu đồng/m2 lên 88-115 triệu đồng/m2.

Giá bán của căn hộ dọc tuyến metro tại quận Hà Đông cũng có nhiều biến động, cụ thể, dự án New Sky Line thiết lập mặt bằng giá mới, từ 42-51 triệu đồng/m2 lên 54-71 triệu đồng/m2; căn hộ Westa tăng giá từ 55 triệu đồng/m2 lên 62-65 triệu đồng/m2; chung cư Hồ Gươm Plaza tăng từ 47-50 triệu đồng/m2 lên 64-67 triệu đồng/m2.

Không chỉ chung cư ghi nhận đà tăng giá, thực tế giá đất nền gần các tuyến metro cũng tăng nhanh. Một lô đất nền 46m2 tại Hà Đông, Hà Nội, cách metro Hà Đông khoảng 900m đang rao bán 9,3 tỷ đồng, tương đương hơn 200 triệu đồng/m2, đáng chú ý, giá đất trong khu vực này tăng gần 20% trong vòng một năm qua nhờ "hiệu ứng" gần metro.

Mức tăng tương tự diễn ra với bất động sản "ăn theo" tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên tại TP.HCM. Khảo sát thực tế, năm 2024, căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro có giá 63-85 triệu đồng/m2, thì nay giá chào bán lên đến 85-120 triệu đồng/m2, tăng 28%; Gateway Thảo Điền cũng thiết lập mức giá mới, tăng 40% trong một năm qua.

Chia sẻ về thực trạng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, sự thuận lợi của tuyến metro là nền tảng để xung quanh khu vực định hình mặt bằng giá mới, hình thành các dự án cao cấp.

Trong tương lai, những thuận lợi của hạ tầng giao thông, kinh tế mà các tuyến metro mang lại sẽ là "chất xúc tác" quan trọng, thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng. Tuy nhiên, sự tăng trưởng bền vững của bất động sản tập trung vào các yếu tố cốt lõi như tiện ích, dịch vụ, và metro chỉ là yếu tố thúc đẩy.

Metro là “đòn bẩy” gia tăng giá trị bất động sản

Theo đánh giá của các chuyên gia, metro không chỉ là loại hình giao thông công cộng tại nhiều quốc gia phát triển trên thế giới mà còn là đòn bẩy gia tăng giá trị bất động sản tại khu vực những tuyến metro đi qua. Một nghiên cứu của EfD (Mạng lưới các Trung tâm Phát triển Môi trường) đã chỉ ra rằng những khu vực xung quanh một ga tàu điện ngầm, trong bán kính 1-3km thì giá trị nhà đất tăng 15%, trong bán kính xa hơn 3-5km tăng gần 5%.

Tìm hiểu qua thực tiễn tại các nước phát triển Metro cũng thấy rằng, các khu vực gần tuyến Metro được người dân ưu tiên chọn để an cư. Đơn cử như, người Singapore sẵn lòng chi trả cao hơn khoảng 15% để sở hữu căn hộ trong phạm vi cách 400m với nhà ga tuyến Circle Line, khi tuyến metro này đi vào hoạt động năm 2012.

Còn tại Hà Nội, trong báo cáo về thị trường của Savills mới đây cũng đã chỉ ra mối quan hệ giữa giá bán bất động sản với các tuyến metro. Cụ thể là tại quận Cầu Giấy, mức giá trung bình của các căn hộ trong bán kính 500m tính từ các nhà ga metro Cầu Giấy - Nhổn đã tăng trên 40% trong vòng 1 năm qua. Trong khi đó, giá nhà ở các khu vực nằm xa tuyến Metro này chỉ tăng khoảng 25-35%. Từ đó cho thấy, bất động sản gần các nhà ga Metro cao hơn 5-15% so với mức tăng chung trên thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam, từng nhìn nhận tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) là tiền đề phát triển nhà ở phía Đông ở TP.HCM, cụ thể ở giá bán và tốc độ bán căn hộ.

Ông Kiệt đánh giá ở khu vực trung tâm TP.HCM đang thiếu quỹ đất hoặc nếu còn thì chi phí xây dựng cao. Do đó, khi các tuyến đường vành đai, metro được mở rộng, xây dựng sẽ đẩy giá bán nhà tại các khu đô thị ly tâm, mở rộng ra Bình Dương, Long An hay một số huyện vùng ven như Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh... lên nhanh.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, trong bối cảnh hiện nay, việc đầu tư dài hạn là cần thiết. Không phải gần đường giao thông hay tuyến metro là được hưởng lợi; yếu tố quyết định giá trị bất động sản là khu vực phát triển, có hạ tầng đồng bộ, nhiều tiện ích, dự án uy tín...

Vị này cũng khuyến cáo, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố, trước khi quyết định xuống tiền.