Người dân Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khó mua nhà nhất châu Á?

Giấc mơ an cư xa vời

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.

Đơn vị này cũng dẫn chứng số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà, khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức, mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình, thậm chí là khá.

Tính toán của VARS dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, lãi suất trung bình 8% trong 20 năm. Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hằng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Hay như, theo báo cáo về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố lớn thuộc khu vực châu Á của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE. Hà Nội và TP HCM đều đứng top đầu châu Á, vượt cả Singapore về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Tỷ lệ này càng cao cho thấy người dân thành phố đó càng dễ mua nhà và ngược lại.

Theo đó, hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP HCM đều thuộc nhóm thành phố có tỷ lệ chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người ở mức thấp. Đồng nghĩa người dân tại hai thành phố này sẽ khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại.

Cụ thể theo CBRE, TP Hà Nội hiện có giá bán căn hộ ở mức 2.600 USD mỗi m2 (khoảng 66 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà là 2,4.

Còn TP HCM, giá căn hộ ở mức 2.800 USD mỗi m2 (khoảng 71 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Con số này thấp hơn rất nhiều nơi trong khu vực và chỉ đứng trên Hồng Kong (Trung Quốc) tỷ lệ 1,7; Seoul (Hàn Quốc) tỷ lệ 2,3 và Manila (Phillipines) cũng có tỷ lệ 2,3.

Theo CBRE, giá nhà tại hai thành phố lớn nhất của Việt Nam hiện chỉ ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng. Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội.

"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE cho hay.

Thách thức cho người trẻ

Sở hữu nhà riêng ngày càng trở thành giấc mơ xa vời với nhiều người trẻ Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự mất cân đối nghiêm trọng giữa thu nhập và tốc độ tăng giá bất động sản.

Nghiên cứu của Viện Kinh tế Việt Nam cho thấy, một người trẻ có thu nhập 15 triệu đồng/tháng và không chi tiêu gì cũng cần ít nhất 20 năm mới mua nổi căn hộ trị giá 2 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để vay mua nhà 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, người vay cần trả khoảng 27–30 triệu đồng mỗi tháng – tương đương mức thu nhập tối thiểu 90 triệu đồng/tháng để đảm bảo cân đối tài chính.

Giá nhà tăng cao do nhiều nguyên nhân: nguồn cung nhà ở giá rẻ hiện chỉ chiếm khoảng 20% tổng dự án bất động sản; hoạt động đầu cơ khiến giá bị đẩy lên; chi phí xây dựng tăng mạnh trong 5 năm qua với giá xi măng, thép, gạch, nhân công đều tăng; lãi suất vay mua nhà ở mức 9–12%/năm tạo thêm áp lực cho người vay. Bên cạnh đó, quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, khiến giá đất nền tiếp tục leo thang.

Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2024, Hà Nội có khoảng 1,2 triệu căn hộ chung cư, TP.HCM có hơn 1,5 triệu căn. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 25%, khiến việc tìm kiếm nhà phù hợp với khả năng tài chính trở thành bài toán khó với người trẻ. Nhu cầu thuê nhà vì thế ngày càng tăng cao, kéo theo giá thuê – đặc biệt tại khu vực trung tâm – cũng liên tục lập đỉnh.